Perumahan sebagai Hak atau Komoditas: ARTE Europe Weekly tentang Protes di Spanyol dan Rencana Pengambilalihan di Berlin

Pembawa acara memulai dari sisi pasokan. Menurut angka yang dikutip, Eropa membutuhkan 2,25 juta rumah pada 2025, tetapi hanya membangun 1,3 juta, sehingga terjadi kekurangan yang besar. Ketika pasokan rendah dan permintaan tinggi, harga rumah dan sewa naik, dan menurut pembawa acara, kenaikannya lebih cepat daripada upah.

Acara ini menyajikan beberapa angka tentang harga sewa. Antara 2010 dan 2024, harga sewa naik di semua negara Uni Eropa kecuali Yunani. Estonia mengalami kenaikan paling tajam, lebih dari 200%, disusul Lituania sebesar 177%. Hampir satu dari sepuluh orang Eropa menghabiskan lebih dari 40% pendapatannya untuk tempat tinggal.

Penjelasan pembawa acara tentang apa yang telah berubah adalah bahwa perumahan kini menjadi kelas aset yang ingin dikuasai sektor keuangan. Perusahaan investasi properti, perusahaan asuransi, dana lindung nilai (hedge fund), dan dana pensiun kini menguasai sebagian besar pasar perumahan Eropa. Dalam kata-kata pembawa acara, kekuasaan kini berada di tangan "mereka yang meraup untung dari perumahan, bukan orang-orang yang benar-benar tinggal di dalamnya". Pandangan inilah yang membingkai kedua studi kasus berikutnya.

Kisah dari Spanyol berpusat pada Mari Carmen Abascal, perempuan berusia 87 tahun di Madrid yang digusur dari apartemennya pada 23 September. Seorang pengembang properti telah membeli gedungnya dan menaikkan sewanya sebesar 275%, jauh melampaui kemampuannya untuk membayar. "Kita semua Mari Carmen" menjadi seruan puluhan ribu pengunjuk rasa di Madrid dan di seluruh Spanyol.

Setelah protes pecah, pengembang tersebut mundur dan Abascal dapat kembali ke rumahnya. Namun, protes tetap berlanjut, dan Spanyol menyerukan mogok umum pertamanya dalam 14 tahun pada 11 November. Acara ini menampilkan kasusnya sebagai gejala krisis yang lebih luas di Spanyol:

• harga sewa melambung dibandingkan pendapatan,
• tempat tinggal sulit dicari,
• bagi banyak orang, membeli rumah sama sekali mustahil.

Pemerintah sayap kiri Spanyol menanggapinya dengan mengumumkan sejumlah langkah:

• moratorium penggusuran terhadap kelompok rentan hingga 2030,
• perpanjangan otomatis perjanjian sewa,
• aturan yang lebih ketat untuk penyewaan liburan dan sewa jangka pendek,
• tindakan terhadap spekulan properti.

Laporan tersebut menyebutkan bahwa aturan itu sebenarnya hanya dimaksudkan berlaku hingga 2028. Meski begitu, parlemen menolaknya pada pekan sebelumnya, sehingga Perdana Menteri Pedro Sánchez terpaksa menggelar pemilu dini. Pemerintah kini berharap dapat meloloskan langkah-langkah tersebut melalui badan legislatif sementara. Kelompok advokasi penyewa di Spanyol menyambut baik undang-undang baru itu, tetapi menuntut tindakan lebih lanjut. Transkrip tidak mencatat apa tindakan lebih lanjut yang dimaksud.

Pembawa acara kemudian melaporkan bahwa Mari Carmen Abascal meninggal dunia saat episode ini sedang dipersiapkan. Serikat Penyewa Madrid menyatakan bahwa penggusurannya menandai titik balik dalam sejarah negara itu, dan para pengunjuk rasa bersumpah untuk terus berjuang atas namanya.

Paruh kedua episode membahas apa yang disebut pembawa acara sebagai gagasan radikal: dekomodifikasi perumahan. Argumennya, perusahaan dan dana properti besar di seluruh Eropa membeli apartemen dan berspekulasi dengannya demi meraup keuntungan sebesar mungkin. Berlin menjadi contoh utama dalam acara ini.

Acara ini mengilustrasikannya dengan sebuah transaksi pada 2006. Deutsche Wohnen membeli 60.000 apartemen dari pemerintah kota seharga 450 juta euro, atau setara 7.500 euro per apartemen. Pembawa acara berkomentar bahwa perusahaan itu tentu tidak menjual atau menyewakannya dengan harga yang sebanding.

Die Linke memenangi pemilu daerah Berlin pada bulan September dengan 25,7% suara. Menurut sebuah lembaga survei Jerman yang dikutip dalam laporan tersebut, perumahan menjadi isu utama bagi separuh pemilih di Berlin. Harga sewa di Berlin naik lebih cepat daripada di tempat lain mana pun di Jerman, hampir 70% sejak 2016, yang memicu tuntutan kepemilikan publik.

Berdasarkan usulan Die Linke, kepemilikan rumah akan beralih dari perusahaan swasta ke negara bagian Berlin. Sebuah badan publik nirlaba dan demokratis yang baru dibentuk akan mengelola properti tersebut dan menyewakannya agar harga sewa tetap rendah secara permanen.

Rencana ini menyasar perusahaan properti yang tercatat di bursa dan memiliki lebih dari 3.000 rumah di Berlin. Yang terbesar adalah Vonovia, yang bersama anak perusahaannya, Deutsche Wohnen, memiliki 138.000 rumah di kota itu. Berlin memiliki sekitar 1,7 juta apartemen sewa, dan laporan tersebut menyebutkan bahwa lebih dari 200.000 di antaranya dapat menjadi milik publik di bawah kebijakan ini.

Laporan itu juga mencatat sebuah ironi. Pada 2000-an, koalisi dua partai sayap kiri, yakni SPD dan Die Linke sendiri, menjual puluhan ribu rumah kepada perusahaan properti untuk menyeimbangkan anggaran Berlin.

Masalah utamanya adalah kompensasi. Jika rencana ini dijalankan, Berlin harus membayar perusahaan-perusahaan properti tersebut, sementara kota itu masih kekurangan dana. Para pakar yang dikutip dalam laporan tersebut memperkirakan biayanya berkisar antara 8 hingga 36 miliar euro. Ketidakpastian itulah salah satu alasan mengapa gagasan ini begitu kontroversial.

Para pengkritik berpendapat bahwa kota itu tidak mampu menanggungnya dan bahwa dana tersebut lebih baik digunakan untuk membangun perumahan baru. Kanselir Jerman Friedrich Merz, yang disebut pembawa acara "sangat tidak populer", ingin melarang pengambilalihan melalui undang-undang. Bank-bank memperingatkan bahwa modal korporasi mulai meninggalkan kota itu, dan para investor properti marah.

Persoalan hukumnya juga belum terjawab. Menurut laporan tersebut, para pakar hukum Jerman berbeda pendapat tentang apakah pengambilalihan itu sah secara hukum, dan perusahaan-perusahaan perumahan diperkirakan akan melawannya, mungkin hingga ke pengadilan Eropa yang lebih tinggi. Pembawa acara memperingatkan bahwa penyelesaiannya bisa memakan waktu bertahun-tahun, sementara krisis perumahan akan terus berlangsung.

Episode ini ditutup dengan memaparkan kedua pihak:

• Para penyewa dan aktivis perumahan berpendapat bahwa perumahan tidak semestinya menjadi usaha untuk mencari untung.
• Korporasi perumahan berpendapat bahwa masalah utamanya adalah kekurangan rumah dan birokrasi seputar pembangunannya.

Pembawa acara merangkum perdebatan ini sebagai regulasi negara versus pasar bebas, serta apakah perumahan semestinya dijadikan sarana mencari keuntungan sama sekali. Episode ini tidak memihak. Acara ditutup dengan pernyataan bahwa jalan apa pun yang ditempuh Spanyol dan Berlin, seluruh Eropa akan menyaksikannya.