JTや電通はなぜ自社ビルを手放したのか――工事費高騰と新リース会計基準から考える「持つか、手放すか」

築35年前後の本社ビルに設備更新が重なっている

村山がまず挙げるのは建物の老朽化である。昭和の終わりから平成の初めに建てられた本社ビルが、いま築30年代後半に差しかかっている。東京23区のオフィスの平均築年数は35.3年で、この築年数になると空調、エレベーター、屋上の防水、電気設備といった主要設備の更新時期が重なる。村山はこれを「1つ直すと次が来る」連鎖だと表現する。

その工事費も大きく上がっている。国の統計では、建設工事費を2020年度＝100とすると、2025年度は121.9、2026年4月は125.0になった。村山はこれを、同じ工事が5年前より2割以上高くつくとまとめる。資材費も人件費も上がっているうえ、自社ビルの場合は工事中も業務を止められないため夜間作業になり、さらに割高になるという。

ここで村山が強調するのは、修繕は建物の価値を保つための出費であって、新たに利益を生むものではないという点だ。この「守りの出費」が重くなってきたことが、議論の大前提になっている。

請求書が来ないから見えない「持ち続けるコスト」

ここからは村山自身の考察として語られる。かつては自社ビルを持つこと自体が一流企業の証で、持っていれば安定した資産だという感覚があった。しかし今は、持ち続けるコストが見えにくいだけで、実際にはかなり重いと村山は見る。

例として挙げるのがハイブリッドワークの定着だ。オフィスの一角が使われず、会議室がただの倉庫になっている会社は多い。賃貸なら家賃の請求書が届くが、自社ビルでは来ないため、空いているスペースにかかっているお金が意識されにくい。実際には固定資産税も保守契約も清掃費も、使っていないフロアの電気代も払い続けている。村山は、これを家にたとえれば、ほとんど使っていない部屋の分まで固定費を払い続けている状態であり、請求書が来ないから気づかないだけだと説明する。

だからまず、この見えないコストを「1つ(1区画)いくら」と見える化する。そうして初めて賃貸と同じ土俵で比べられるようになり、ここが検討の出発点だという。

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それでも「売れば得」とは限らない――判断を分ける3つの論点

ここまで聞くと「売ったほうが得」と思えるが、村山はそれほど単純ではないとし、判断を分ける論点を3つ挙げる。

論点1:会計ルールが変わる

これまでは、ビルを売ってそのまま借り直す「リースバック」によって、資産を帳簿から外し、身軽になったように見せることができた。しかし新しいリース会計基準(2027年4月1日以後に始まる事業年度から適用)では、借りている不動産も帳簿に載せることになるため、その「身軽になる効果」が小さくなる。村山は、「売れば財務がすっきり」という方程式が少し崩れると説明する。

論点2:環境性能は後から足せない

村山が「地味だけど重要」と位置づけるのがこの点だ。設備は入れ替えられても、壁や窓の断熱性能、天井の高さのような建物の骨格は、改修で変えられる範囲に限りがある。今後、大企業には取引先も含めた環境データの開示が求められるようになり、古いビルほど不利になる可能性がある。村山は、持ち続けることのリスクはむしろこちらにあると見ている。

論点3:愛着と先送りのコスト

村山が「一番人間らしい」と言うのが愛着の問題である。創業の地への思いは経営判断から切り離せないし、切り離す必要もないと村山は考える。ただし思いだけで決めると、数字の検討が後回しになる。そして先送りにもコストがある。工事費は上がり続けているため、着手が遅れるほど負担は重くなる。設備が壊れてから慌てて対応することになれば、比較検討する時間すらなくなってしまう。

結論:二択ではなく、同じ時期に同じテーブルで比べる

では結局どうすればいいのか。村山の答えは、「売るか持つか」の二択で考えないことだ。働き方や環境といった軸を含めて、改修した場合の見積もりと売却した場合の査定を同じ時期に取り、同じテーブルに並べる。そうして初めて、愛着も含めた判断ができるという。したがって、どちらが正解という話ではないと村山は述べる。

また村山は、これは大企業だけの話ではないとも付け加える。会計ルールの対象になるかどうかは会社の規模によって大きく異なるが、工事費の上昇と賃料の上昇は中小企業にも同じようにのしかかる。だから「うちは関係ない」と考えず、今ある不動産を一度棚卸ししてみるよいタイミングかもしれない、というのが村山の見方だ。

最後に村山は、創業の地を手放すのはきっと勇気のいる決断だが、変化に合わせて大胆に動ける会社はやはり強いと語り、そうした思い切った経営判断ができる会社を応援したいという感想で締めくくった。視聴者には、自分の会社や実家について「持ち続ける派」か「身軽になる派」かを問いかけている。