¿Por qué JT y Dentsu se deshicieron de sus edificios corporativos? Conservar o vender a la luz del encarecimiento de las obras y la nueva norma contable de arrendamientos

Lo primero que menciona Murayama es el envejecimiento de los edificios. Las sedes construidas a finales de la era Showa y comienzos de la era Heisei se acercan ahora a la segunda mitad de su cuarta década de vida. La antigüedad media de las oficinas en los 23 distritos de Tokio es de 35,3 años, y a esa edad coincide el momento de renovar las instalaciones principales, como la climatización, los ascensores, la impermeabilización de la azotea y las instalaciones eléctricas. Murayama lo describe como una cadena en la que «arreglas una cosa y llega la siguiente».

Además, el coste de esas obras ha subido considerablemente. Según las estadísticas oficiales, si se toma como base el coste de construcción del ejercicio 2020 = 100, el del ejercicio 2025 fue de 121,9 y el de abril de 2026, de 125,0. Murayama lo resume diciendo que la misma obra cuesta más de un 20 % más que hace cinco años. Han subido tanto los materiales como la mano de obra y, en el caso de un edificio propio, como no se puede detener la actividad durante las obras, hay que trabajar de noche, lo que encarece aún más el coste.

Aquí Murayama subraya que las reparaciones son un gasto destinado a mantener el valor del edificio y no algo que genere nuevos beneficios. Que este «gasto defensivo» se haya vuelto más pesado es la premisa de toda la discusión.

A partir de aquí, lo que se expone es la reflexión propia de Murayama. Antes, tener un edificio propio era en sí mismo una señal de empresa de primer nivel, y existía la sensación de que poseerlo equivalía a tener un activo estable. Sin embargo, en opinión de Murayama, hoy el coste de seguir conservándolo simplemente es difícil de ver, pero en realidad es bastante elevado.

El ejemplo que pone es la consolidación del trabajo híbrido. Hay muchas empresas en las que una parte de la oficina no se usa y las salas de reuniones se han convertido en simples trasteros. Si se alquila, llega la factura del alquiler, pero con un edificio propio no llega ninguna, de modo que es difícil tomar conciencia del dinero que cuesta el espacio vacío. En realidad, se siguen pagando el impuesto sobre bienes inmuebles, los contratos de mantenimiento, la limpieza e incluso la electricidad de las plantas que no se usan. Murayama explica que, si se comparara con una vivienda, sería como seguir pagando costes fijos incluso por las habitaciones que apenas se usan, y que uno no se da cuenta solo porque no llega ninguna factura.

Por eso, lo primero es hacer visible ese coste oculto en forma de «cuánto cuesta cada unidad (cada espacio)». Solo así se puede comparar en igualdad de condiciones con el alquiler, y ese es, según Murayama, el punto de partida del análisis.

Escuchado hasta aquí, podría parecer que «vender sale más a cuenta», pero Murayama sostiene que no es tan sencillo y plantea tres cuestiones que determinan la decisión.

Hasta ahora, mediante el «sale and leaseback», es decir, vender el edificio y volver a alquilarlo, era posible sacar el activo del balance y aparentar una estructura más ligera. Sin embargo, con la nueva norma contable de arrendamientos (aplicable a los ejercicios que comiencen a partir del 1 de abril de 2027), los inmuebles arrendados también deberán registrarse en el balance, por lo que ese «efecto de aligeramiento» se reduce. Murayama explica que la ecuación de «si vendes, las finanzas quedan más limpias» se tambalea un poco.

Murayama califica este punto como «poco vistoso, pero importante». Aunque las instalaciones se pueden sustituir, el esqueleto del edificio, como el aislamiento térmico de paredes y ventanas o la altura de los techos, solo puede modificarse con reformas dentro de unos límites. En adelante, a las grandes empresas se les exigirá divulgar datos ambientales que incluyan también a sus socios comerciales, y cuanto más antiguo sea el edificio, más desventaja podría suponer. Murayama considera que el riesgo de seguir conservando el inmueble está más bien aquí.

Lo que Murayama califica como «lo más humano» es la cuestión del apego. Considera que el sentimiento hacia el lugar de fundación no puede separarse de las decisiones de gestión, y que tampoco es necesario separarlo. No obstante, si se decide solo con el sentimiento, el análisis de las cifras queda relegado. Y aplazar también tiene un coste. Como los costes de construcción siguen subiendo, cuanto más se retrase el inicio, mayor será la carga. Si se acaba reaccionando de forma precipitada cuando las instalaciones ya se han averiado, ni siquiera habrá tiempo para comparar opciones.

Entonces, ¿qué hay que hacer al final? La respuesta de Murayama es no plantearlo como una disyuntiva entre «vender o conservar». Incluyendo ejes como la forma de trabajar o el medio ambiente, hay que obtener en el mismo momento el presupuesto en caso de reformar y la tasación en caso de vender, y ponerlos sobre la misma mesa. Solo así, afirma, se puede tomar una decisión que incluya también el apego. Por tanto, según Murayama, no se trata de que una de las dos opciones sea la correcta.

Murayama añade además que esto no es algo exclusivo de las grandes empresas. Que una empresa esté o no sujeta a las reglas contables varía mucho según su tamaño, pero el aumento de los costes de construcción y de los alquileres pesa igualmente sobre las pymes. Por eso, en lugar de pensar «a nosotros no nos afecta», quizá sea un buen momento para hacer inventario de los inmuebles que se tienen actualmente; esa es la visión de Murayama.

Por último, Murayama comenta que desprenderse del lugar de fundación es sin duda una decisión que requiere valor, pero que las empresas capaces de moverse con audacia para adaptarse a los cambios son, sin duda, fuertes, y concluye con el deseo de apoyar a las empresas capaces de tomar decisiones de gestión tan resueltas. A los espectadores les plantea si, respecto a su propia empresa o la casa familiar, son del «grupo de seguir conservando» o del «grupo de aligerar la carga».