東京の家は高すぎるのか――寺田高士が語る買い時、住宅ローン、損をしにくい物件選び

家を買うべきか賃貸かみたいな論争みたいな、結論は。家、高すぎませんかと。年収500万の方でも買えると。

特に僕、めちゃくちゃ言いたいのは。今買うべきなのか、待つべきなのか、どこで買うべきなのか。マイホームに関して言うなら、買った方がいいと思ってます。年収の6倍ぐらい。不動産って長期で持った方が得なんですよ。

もう今のマンション、100年とか余裕で持つんで。気分を変えて引っ越せなくなるから、マイホーム、そこもデメリット。全部詐欺と思ってください。今後10年の不動産価格、上がるんじゃないかっていうの。20年だったら上がると思ってますね。現金を変えるとか、買えるとか、変えると。

50年ローンのリスクなどあれば。ペアローンのダメなところも、間違いなく離婚した時です。中堅デベロッパーぐらいの子会社が管理会社に入ってるところが、僕はコスパとしっかりしてるで言うと、いいなと思ってます。

少し郊外に行って、4000万で買うんだったら53平米、55平米以上ぐらいの2LDKの物件を買うとかがいいと思います。

こんにちは。愛沢えみりです。今回は東京の家が高すぎる問題について、家の買い時や住宅ローンのリアルを伺いたいと思います。ゲストは寺田高士さんです。どうぞよろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。

初めましてかと思いきや、多分、令和の虎の現場で何度かお会いし。

そうですね。1回か2回、多分お会いしてますね。

そうですね。令和の虎にも出演されている寺田社長です。よろしくお願いします。

よろしくお願いします。ちょっと簡単にご経歴を教えていただいてもよろしいですか？

はい。僕は元々、ずっと不動産の実需って言われる、住むための家を販売してきていて、10年前ぐらいに独立をしまして、そこから買い取り再販っていう、買い取ってリノベーションして物件を売るということをずっとやってまして。最近、新築の戸建ての開発なんかをし始めまして、新築の戸建ての販売をしたりとか、会社で100部屋ぐらい賃貸で貸してる部屋とかがあるんですよ。これを前まで他社に出してたんですけど、自社で賃貸管理もしようということで、最近、投資系も扱うようになってるんで、結構、不動産をかなり広く扱わせていただいてます。

なるほど。住む家の販売がメインだったんですけど、今は投資用の住宅も販売して。

そうですね。

不動産の知識が私、本当になくてですね、ない方に見ていただきたい回です。なので、不動産の本当に基本的なことから伺うと思うんですけども、確かに投資用と住居用のお家だと目的が変わりますもんね。目的が。今回に関しては家の買い時や住宅のリアルなので、自分が住むマンション、東京の家が高すぎる問題で、これで行きたいと思います。不動産、幅広く地域だったり目的によって考え方とか状況が変わると思うんですけど、今回、住むっていうことの目的に対してお話を伺っていきたいと思います。よろしくお願いします。

よろしくお願いいたします。

まず、もうタイトルの通り、家、高すぎませんかと。

高いですよね。

これ、やっぱり高いですよね。

はい。めっちゃ高いと思いますね。

高くなってますよね。

高くなってます。10年前ぐらいと比較したら、特に都市部の投資系に扱われるような高級タワマンは、もう3倍ぐらいになってる感覚がしますね。

高級タワマン。高級タワマンは基本的に投資用なんですか？

投資用がめちゃくちゃ多いんですよ。

多いんです。住まれてないんですか、皆さん。

はい、そうですね。最近、新築で建つタワマンとか見ると、外から見ると半分以上電気ついてないとか、もうざらですね。

じゃあ、投資用で買ったけど、貸せてもないってことですか？

そう。貸してもなかったりとかして、もう空室で持ってる人たちが山ほどいたりとか。

「貸せてもない」は変でした。貸してもないってことなんですね。価値が上がるからっていうこと。

そうです。要は、貸してしまうと売る時に安くなっちゃうんですよ。住めないから。

最初から、私だけですか、この知識がないの。あえて住まないってことなんですか？

そうなんですよ。新築のマンションとかだと、ガーデンヒルズっていう高級マンションがあるんですけど、新築で完成する3年前ぐらいに売り始めるとすると、ここで買って、完成するじゃないですか。この時にはもう倍になってるみたいな感じだったんですよ。3億で買ってるのが6億とか、10億で買ってれば20億とかみたいな世界線だったんで、この新築を1期とか0期って呼ばれるような超初期ですね、お金持ちの人はみんな買いまくったんですよ。なので、この辺が値段がどんどん上がっていって、3年経ったらもう倍になっていて、今、持ってる人はとんでもなく利益出してるみたいな感じになってるんですよね。

実際、それは価値に見合ってるかで、その価値も経済と共に変わっていくから難しいですね。なんでそんな上がるんですか？

これはもう普通にみんなが住むためだけに買ってれば、そんなには上がんないじゃないですか。でも、やっぱり株と同じように投資目的で買う人たちがいるんで、その人たちが投資目的で入ると爆上がりするんですよね。例えば、住む人だけだと人口って一定じゃないですか。だから価格って、買う人の量と売る人の量のバランスで決まるんですよね。この買う人が増えたら、その分価格が上がるじゃないですか。でも住まないのに、1人だけど100個買うみたいな人が現れると、買いたいっていう人が増えるじゃないですか。そうすると価格が上がっていくんですよ。

お金持ちがつり上げてるってことですか？

そうです。そうです。

なるほど。

そこから投資目的で入る人がいっぱい増えると、1人で儲けるためにたくさん買うんで、そうすると価格が上がるんですよね。

一部のすごい高級なところが上がることによって、他もひもづいて上がっていくみたいな、なんか不思議だったんですよ。確かに物価は上がっていると思いますし、ただ不動産だけ異常に上がってるんじゃないかって、不動産に詳しくない私でもなんとなく思っていたんですが。

そう、そう、そう。

どういうことっていう、意味が分からないっていう。

全体上がってはいるんですけど、お弁当でもね、マックでも何でも全体上がってはいるんですけど、それって1.5倍になったとかって感じなんです。不動産に関して言うと、物によっては10倍とかになってるんで、もう去年、昨年ぐらいとかなんて、僕の周りとかでも高級マンション扱ってる人たちは、5億で買ったものを9億で売るとか、1年前3億だったんだけど、それを5億で売るみたいな。そんな感じで、それでも売れちゃうんですよね。

でも、それって実際どうなんですか？見合ってるんですか、価値。

これは難しくて、元々はですよ、家賃に対して価格は決まるというような、収益還元法って呼ばれるような方法論で価値って出してたんですよ。そうすると家賃って上がってるけど、それこそ20％上がったとか、そんな感じじゃないですか。だから、どう考えても価格が高すぎるんですよ。でも今、世界的に見ると、世界の不動産もめちゃくちゃ高いんですね。もっとすごいんです。すごいんですよ。

それで言うと今、円安なんで、海外から見たら日本の不動産、もうバーゲンセールなんですよ。「安っ」みたいな感じなんですよ。これだけ上がっても、まだ日本って、それこそ女性が1人で歩いても安全だし、ご飯おいしいし、きれいだし、電車1分遅れたら「すいません」みたいな世界じゃないですか。それで考えたら、すっごい住みやすいのに、価格で言ったらめっちゃ安いんですよ。だから海外から見たら、「こんないい街なのに、なんでこんな安いの」で、海外の旅行者いっぱい来るじゃないですか。不動産もそんな感じなんですよね。

それ、なんで突然バレたんですか？

円安になったのは結構大きいですね。あと、海外旅行者が今めちゃくちゃ増えたじゃないですか。だから、日本がすごい知られるようになったのは1つありますよね。あとは日本に住んでる人からしたら、給料そんな増えてないけど価格めっちゃ上がったんで、とんでもなく高く感じるじゃないですか。でも、この数年で言うとどんどん円安になってるから、海外から見たらどんどん価格が下がってる。でも、実際にこの不動産自体は上がってるんで、このバランス、ちょっと高くはなってるんですけど、海外の不動産はもっと上がってるんですよ。海外から見ると円安ですし、まあまあ上がってるよねっていう、世界の経済と同じぐらいの上がり方。

これ、相当大きい視点を持って理解しようと思わないと難しいですけど、めちゃくちゃ理解できました。東京の家が高い理由は分かりました。そこに引っ張られて、タワマン以外のマンションもちょっとずつ上がっていて。

そうです。そうです。要は今までだったらタワマン1億で、そうじゃない普通のマンションが7000万だったと。だから1億買ってたけど、タワマンが1億5000万になったら7000万の方を買うようになるじゃないですか。だから7000万に人が増えると、今度これが8000万に上がるんですよね。っていう形で順番に上がっていくみたいな感じなんですよ。だから他がつり上がると、その周りも上がるっていう状態になるんですよね。

そっか。そうなると、なんかバブルが崩壊するみたいなイメージともちょっと違うのかなと思ったのが、世界で考えると安いから。バブルって、本当にないものがどんどん大きくなって、こう崩れたみたいな簡単そうなイメージだったんですけど、世界で見るとあり得る話というか、むしろ世界から見るとお得っていう。

ただ、とはいえ、ものすごい分かりやすく言うと、2億以上の物件は結構高すぎるのかなと思ってるところもあります。

見合ってないってことですか？

そうですね。これがもっと上がる可能性も全然あるんですね。今、日経平均って6万とかって言ってますけど、これが10万になる可能性も僕、全然あると思っていて、不動産ももっと上がる可能性も全然あります。だけど、トータルはこうやって上がるんだけど、下がるタイミングもあるのかなと思うところ、タワー系は一瞬間的には下がる可能性はあるかなとは思ってます。

なるほど。ちょっと調節されるというか。

はい。上がってもタワマンだったら5億が3億になる可能性はあるかもしれないです。でも、7000万が3000万とかには絶対ならないと思いますね。それは建築コスト自体がめっちゃ高くなってるんですよ。それこそ僕が、20年前ぐらいとかで考えたら、70平米のマンション1部屋作るのに1400万とかって言われたんですね。今、これ作るの5000万超えてるんですよ。1個の部屋を作る建設コストが。だから、もう下がんない。新築マンションが1部屋70平米、売るのに5000万以下で売られることはほぼないんですよね。そう考えると、そこに引っ張られるんで、そこまで下がることってちょっと考えられない、難しいと思ってます。

分かりやすすぎます。今日は住む家のお話で伺いたかったんですけど、そういう投資用のマンションを世界のお金持ちが買ってるんだってことを理解すると、高い理由が見えてきた。

僕が2年前ぐらいに買ったマンションも、新築時に買って1年後ぐらいに、ちょっと住んで売ったんですけど、それも1億ぐらいで買ったものが、本当に半年ぐらいで1.8億とか、それぐらいになったとか。もう新築系はとにかく瞬間的に上がって。

1年で8000万も上がったんですか？

そうですね。はい。新築は結構あるというか。

海外の富裕層が買ってるっていうのも、本当。

本当です。新築に関しても中国の方とか、もうかなり買ってますね。最近、新築タワマン系は少し止まってるというか、動きが少し鈍くなってるんですね。それもあって、僕は高級タワマン系は今、手を出してないんですけど、ここ今、ちょっと分岐点で、どっち行くかなっていう。

これ、よくSNSでも今後どうなるかですごく分かれるところですよね。

はい。この先は誰も分からないですから。

となると、この価格はもう戻らないかっていう。

価格にして、それこそ倍になったのが元に戻るってことはもうないですね。絶対ないと思います。世界がトータル、絶対インフレというか、要は物価が上がるんだよ。不動産にしても株にしても、全てのものが僕、上がると思ってるんで、みんなそう思ってるから現金から不動産に変えてるんですよね。現金で持ってると、物の価値が上がるってことは現金の価値って下がってしまうんで、損しちゃうんですよね。

だから、この現金を金に変えるとか、株に変えるとか、不動産に変えるというふうな動きがすごいあるんで、金もめっちゃ上がってるし、株も上がってるし、不動産も上がってるんですよね。そう考えると、世界のトータルは確実にインフレだと思ってるんで、ある程度下がったらまた買われてしまうんで、20％、30％下がったら限界じゃないかなと思いますね。

建築コストが上がってるっていうところを考えると納得できます。今後10年の不動産価格でいくと、上がるんじゃないかっていうの。

はい。僕は10年でもほぼ90％ぐらい、上がるんじゃないかなと思ってますし、20年だったら僕の感覚、100％上がると思ってますね。

今のお話だけ伺ってると、買った方がいいんじゃないかと思ってきてしまったんですけど。

そうですね。買った方が僕はいいとは思ってます。

家を買うべきかみたいな論争みたいなの、よく目にすると思うんですけど、結論は買った方がいい。

僕は買った方がいいと思ってます。

なるほど。これ、面白いですね。

僕、自宅も何回か買っていて、投資用のマンションとか戸建てとかアパートとかっていうのも、さっき話したように会社で100部屋ぐらい所有してるんですね。それはずっと貸してるんですよ。やってる感覚で言うと、損する気は正直全くしないというか。

本当ですか？素人でもですか？プロだからじゃないんですか？

そこはアドバンテージかなりあるので。ただ、物を間違えなければ損はないかなとは思ってます。

いや、そこですよ。その「物を間違えなければ」が、素人からすると難しいんですよ。

そうですよね。

なるほど。でも、ここですよね。

特に僕、これめちゃくちゃ言いたいのは、よくワンルームマンションの投資あるんですけど、あれはもうやめた方がいいです。全部詐欺と思ってください。これ厳密に言うと、もちろんそれでも得する人もいるし、プラスになる人もいるんですよ。でも、もう99％ぐらい良くないんで、全部詐欺、僕は言い切るようにしてます。

もうこれ、分かりやすい。そういうふうに断言していただいた方が分かりやすいです。投資にもいろいろありますけど、中でもワンルーム投資はやめた方がいい。相当難しいと、逆に利益を出すっていうことが。

要は、リテラシーが高ければ勝てますけど、素人が手を出すのは結構難しい。

やめましょう。私は不動産が分からないながら、YouTubeを結構拝見していて、滝島チャンネル、ワンルーム投資を買って、その後こうプロされた方の対談だったり、知識がなくて買ってしまった。

うちにもいっぱいいるんですよ。買っていただく方で、ワンルーム持ってますっていう方がいっぱいいるんですよ。そういう人がみんな損してるんですよ。みんな困ってるんですね。だから、なんでそんなこと言ってるかっていうと、お客様でそういう人がすごく多いんですよ。ワンルーム全部詐欺とかっていうのって、実際にはもちろん僕とかがワンルームやれば勝てると思うんですよ、正直。だけど、ワンルームの方がいいってことはないんでやらないんですけど、他の方がもっといいんで。ワンルームだと、別に勝てはするけど、そんなめっちゃ良くはないよね、みたいな感じなんですよ。でも、とにかくお客様で困ってる人が多いから、注意喚起でそう言うんですよね。

でも逆に、買っちゃう方の心理っていうのは、やっぱ上手なんですか、その業者さんが。

例えば僕がですよ、このワンルームすごいいいですよって言って販売しようとしたとするじゃないですか。そしたら、めちゃくちゃ簡単なんですよ。それなぜかっていうと、机上というか論理上、これがすごく得だよっていうことって結構簡単にできちゃうんですね。

それ、ワンルーム投資に限らずですか？ワンルーム投資は特にですか？

はい。他のものでもできますけど、ワンルームはより簡単です。

そうなんですね。

はい。金額が安いし、変な話、誰でも買えるっていうんでしょうかね。でも不動産ってすごく分かりやすく言うと、税金がまずすごくプラスあるんですよ。でも税金ってお金持ちの方が得なんですよ。不動産の情報って一般の人にいい情報なんて来るわけがないんですよ。お金持ちの人には情報が来ることがあるんです。だから、これもお金持ちの人が有利なんですよ。相続対策とかになると、めちゃくちゃ不動産って有利なんですよ。これもお金持ちの方が有利なんですよ。だから全般、この投資系に関して言うと、お金持ちが有利なんですよ。普通に例えば年収1000万の方とか500万の方で、ワンルームはこれめっちゃいいぞって来るわけないんですよ。だから、そこはやめた方がいいよね。

なるほど。絶対やめましょう。今買うべきなのか、待つべきなのか、どこで買うべきなのか。タイミングですね。

まず投資系に関して言うと、得だけなんで、いつ買うっていうのは得なタイミングで買うでいいと思うんですよ。投資はちょっと難しいんで一旦置いといて、マイホームに関して言うなら、僕は早く買った方がいいと思ってます。

マイホーム、早い方がいいんですか？

はい。要はなぜかっていうと、金額って上がるか下がるかは本当分からないんですよ。僕、まだ全然上がる可能性もあると思ってますし、3年後に関して言うなら、下がってる可能性もあるんじゃないかなというふうには思ってます。でも下がってもそんな大したことないし、でも確実なのは、5年待ったら5年、年は取ってるんですよね。不動産って長期で持った方が得なんですよ。

なんか株と似てますね。

そうなんです。そうなんです。長期で持った方が得だから、早く買っとくのはもう絶対得なんですよ。

長期で持った方が得になる。株と同じで、世界の経済は上がっていってるから、価値も上がっていくっていうことですか？

はい。それもそうなんですけど、不動産で言うとどうしても短期で持ってしまう、例えば売る時も短期譲渡っていうと税金高かったりとか、あと売買する最初の手数料があるんですよ。最初に仲介手数料であったりとか、登記費用であったり、最初の初期費用って呼ばれてる部分ですね。価格とは別にかかる費用。これが価格の7％とか、イメージで言うと。だから1億だったら700万とかぐらいのお金がかかるんですよ。この700万っていうのは、1年で売ってしまうとペイできなかったりするんですよね。だから長く持った方がいいし、その上で年齢で言うと、20代でマンション買ったんですよ。マンションって、もう今のマンション、100年とか余裕で持つんで、20代でも一生使えるんですよ。

100年も持つんですか？

100年も余裕で持ちますよ。もう今の新しいマンションは。

そうなんですね。すごいボロになるイメージでした。30、40年経つと。

はい。今のマンションは100年は余裕だと思ってます。だから、そういう意味で言うと、20代で持ってれば80年使えるかもしれないけど、70歳で持ったら20年しか使えないけど、価格は別にね、みたいなところあるじゃないですか。ローン自体が大体35年とか、今50年で組むんですけど、20歳で買って50年組んでも70歳で終わるじゃないですか。35年だったら55歳で終わるんで、それ以降ってローンなくなるわけですよね。プラスになるんですよ。プラスだし、住んでても家賃かかんないんで。だから、そういう意味で言うと、長く持つのが得は得なんですよね。

貸してもいいっていうことですか？

そうですね。引っ越すことになった時に、いろいろ諸条件があるので、銀行との絡みとかいろいろあるんですけど、貸すことは可能なので、それで言うと貸しといたら貸しといたで、めっちゃお得にはなります。

1個の家にずっといるのが不安とか、子供の都合で引っ越しがあったりとか、気分を変えて引っ越せなくなるから、マイホーム、そこもデメリットみたいな。

ありますよね。賃貸ほど気軽には引っ越せないですけど、僕も初めて家買ったのが26の時なんですけど、そこで家買って、それ今も持ってるんですけど、それを貸したまんま違う家を買って、そこも貸してまた違う家を買って、次は売ってまた違う家を買ってみたいで、もう4回か5回ぐらい家買ってるんですよね、マイホームとしては。どっちかっていうと、マンションで30年間同じところに住んでる人ってあんまりいないですね。

多分少ないですし、それをイメージしちゃうから決断できないっていうのもあるのかなと思ったんですけど。そこは臨機応変にやってる方が多いということ。

そうですね。圧倒的に不動産買ってる人は、状況に合わせて住み替えてます。

その、売ると貸すの選択の違いって何かあるんですか？

僕が売却した理由っていうのは、売却する時に値段、さっき言ったように1億が1億8000万とかに上がってるじゃないですか。そうすると、住んでる家に関してはですけど、上がった分の3000万控除っていうのがあって、3000万は無税で入ってくるっていうのがあるんですよ。だから、住んでる家を売って利益になった分は3000万が無税なんですね。4年に1回ぐらいしか使えないんですけど、それが4年に1回ぐらい3000万無税で入ると思うと、結構得ってあるので。例えば夫婦2人とかだと、2人で半分ずつとかだと6000万まで無税になるっていうのがあるんですよ。

加算ですね。

そうですよ。1人ずつ使えるので。

1億円の家を買えるって、そもそも高くないですか？年収いくらなら買っていい？いくらぐらいの年収だったらこれぐらいじゃないかっていう。

大体、僕のイメージ、年収の6倍ぐらいのイメージなんですよ。

6倍。世帯年収？

世帯年収で、はい。だから1500万だったら9000万とかで、1000万だったら6000万とかぐらいが、僕のイメージ感で言うとそれぐらいですね。ただ、もちろん状況とか年収によっても倍率ちょっと変わるので、目安そんな感じで捉えてますね。

仮にですけど、独身にしますね。年収500万。

これ、ちょっとさっき6倍って言ったんで、500万の6倍って3000万じゃないですか。でも500万だったら4000万ぐらいまでは、別に問題ないかなと思いますね。要するに税金取られる量とか、社会保険料取られる量とかも違うので、年収が高い、低いで。なので500万だと、僕のイメージ4000万ぐらいまでは別に大丈夫かなっていう感じはしますね。

都内で4000万ってなると、結構部屋は狭くなりますね。

都内でも場所によりますけど、それこそここ新宿なんですけど、新宿だったらもう相当厳しいですね。もう本当、ワンルームレベルですね。なので、これは場所によってですけれども、都内の中でも電車で30分ぐらいとかのところで、お1人暮らしだったら、僕はできれば53平米以上ぐらい買うのがいいかなとは思ってるんですよ。

その理由って。

53平米ぐらい以上っていうのは、住宅ローンっていう税金の優遇が受けられる面積があるんですね。そこの税金の優遇であったりとか、あとは銀行さんの方でワンルームって扱いをされると、ローンがすごい組みづらくなるんですよ。売る時もこれ同じなんですね。なのでファミリータイプって言われるような、2LDK以上のマンションの方が売る時に簡単なんですよ。買うんだったら僕は本当は少し郊外に行って、4000万で買うんだったら53平米とか55平米とか以上ぐらいの2LDKの物件を買うとかがいいと思いますね。

ちょっと移動はあるけれどもっていう。

僕だったらそうしますね。

それでも買った方がいいんですか？

買った方がいいです。それか都内とかで言うと、すっごい古い物件とか、築35年とか40年ぐらい経ってる物件。旧耐震って呼ばれるちょっと古い造りがあるんですよ。それが昭和56年って言われる縛りがあるんですけど、昭和60年以降ぐらいの物件であれば、その辺りの古い物件をリノベーションして住むとかっていうのもいいかなとは思いますね。

そこより前だと耐震が良くない。

良くない。耐震が良くないって言っても崩れるわけじゃないんですけど、とにかくローンが組みづらいんですよ。だから売れなくなっちゃうんですね。耐震補強っていうのがされていて、もう新耐震になってますだったらまだいいんですけど、年数で縛られることが多いんで、できれば新耐震を買った方がいいと思います。

30年ぐらい前ぐらいのも新耐震ってことですか？

そうです。40年前ぐらいまでは新耐震です。

そこはじゃあ年数を見て。そうなると割と価格も抑えて購入できて、リノベしたら自分の思いで綺麗になる。

そうですね。それもありかなと思います。

なるほど。じゃあ年収500万の方でも買えると。

全然買えます。うちのお客さんとかでも500万ぐらいの方が全然いらっしゃったりもするし。

そのような物件を探すってこと。

そうですね。僕も26の時、さっき買ったって言ったんですけど、その時で築25年とか30年ぐらいの物件を、2300万ぐらいだったかなぐらいで買ったのが最初なんですね。

そこ、マイホームとして住まれてたってことですか？

そうです。そうです。今は貸してるんですけれども、でもそれも当時、2300とかそのぐらいだった気がするんですけど、今売ると4000か4500ぐらいはするんですよ。ローンの残債はもうほぼないので、売れば4500万ぐらいにはなるかなみたいな感じなんですよね。

そこだけ聞くといいなと思っちゃうんですけど、なんかやっぱ怖さがあるな。なんでだろう。

知らないっていうのはやっぱ怖いですよね。

知らない。多いかもしれない。だいぶ理解できるようになってきました。

やっぱり不動産って金額も大きいし、得もすごい大きいんですけど、損もすっごい大きいんですよ。だから知らなくて何か損するかもと思うと、やっぱ躊躇しちゃいますよね。

このぐらいの年収の方はやめとけ、みたいなのありますか？

場所にもよるんですけれども、400万切ってくるとローンは結構厳しくなります。返済比率っていうやつがあるんですけど、400万切ると、銀行で評価する額みたいなのがすごく下がってしまうことが多いんですよ。だから400万切ると、その評価がちょっと変わります。

最近、ペアローンって聞くことが多いんですけども、そもそもどういったものかっていうところを教えていただきたいと。

ペアローンっていうのは、ご夫婦で例えば5000万の物件を買うのに、ご主人が3000万、奥さんが2000万とかっていう、お2人でローンを組むっていうのがペアローンですね。

これは配分は様々なんですか？

自由です。例えば5000万のものを4000万、1000万とかで組むこともできるし、ご主人が2000万で奥様が3000万とかで組むこともできるし、それは自由ですね。

これ最近多いんですか？それとも元々ある形なんですか？

もちろん元々あるんですけれども、最近はやっぱり都内で買う方もほとんど共働きなんで、うちのお客様でも80％とか90％ぐらい共働きじゃないですかね。

ペアローンで組まれるってことですか？

そうですね。ペアローンで組む方もいるし、ペアローン嫌だっていう人もやっぱ結構いらっしゃいますね。昔、僕が不動産始めた頃はペアローンって20％とか30％とか、すごい低かったですね。

メリット、デメリットで言うと、伺っていいですか？

はい。実はペアローンは僕はメリットの方が大きいと思っていて、例えば2人で組んでるがゆえに税金の優遇、さっき3000万控除とかって言ったんですけど、これもご主人単独で組んでる場合にはご主人しか受けられないんですよ。住宅ローン控除って言われるものも、ご主人単独だとご主人しか受けられないんですね。でもペアローンにすることによって、倍の住宅ローン控除が受けられるとか、さっきの税金の優遇なんかも2人とも受けられるとかっていうことが起こったりするんですよ。税金面とかで考えると、僕はペアローンの方が有利だなというふうに思ってます。ペアローンのダメなところとかって考えると、ダメなところは間違いなく離婚した時です。

離婚はできるけど、家は半分に分けられないっていう。ローンもどうするっていう。どうされるんですか？

僕らが販売してると、離婚するっていう前提で家を買う方っていらっしゃらないので。そうすると僕はペアの方が本当はいいなって、販売側からすると思ってはいるんですが、残念ながら離婚してしまうというふうになると、これは結構大変ですから。離婚がなければペアローンの方が絶対いいです。

3分の1、離婚するじゃないですか、今、世の中。離婚する前提も視野に入れて考えると、また違うのかな。メリットもあるってことね。

離婚しないんだったらペアローンの方がいいです。僕的に。はい。でも単独でも大変ですからね。単独ローンでも離婚するなら、どうせ大変なんですよ。売っちゃえば楽ですよ。売っちゃうんだったら全然何も問題起こんないんですよ。売って、ただその配分すればいいだけなんで、簡単な話なんですよ。例えばファミリーで住んでた家あるじゃないですか。引っ越したら絶対グレード下がるんですよ。

例えば1億円の家に住んでましたってなるじゃないですか。離婚して奥様と子供2人で住みますってなった時に、1億円の家には住まないんですよね。家のグレードが下がるってみんな嫌なんですよ。だから「私はここに住み続けたいです」って奥様が言うんですね。そうすると、じゃあどうするの、このローンとかってなるんですよ。「養育費の代わりに旦那さん払ってね」とか言うじゃないですか。最初はそれで良くても、ある日住んでて、奥様の分は自分で払ってると。でも旦那さんが払わなくなっちゃってると。そうすると競売にかかって、奥さん、「私、払ってんだけど、競売ってどういうこと」みたいになったりするわけですよ。

リアルな感じですね。なるほど。離婚してしまったら確かに、一気に他人に見えますしね。でもペアローン、メリットは多いと。

はい。

ペアローンを使うのかみたいなところは、自分の将来の先まで見て考えてみるのがいいかもしれないです。

はい。

この買い方危ないなとかありますか？住宅ローン組みすぎだったり。あと、ローン破綻っていうのもあるんですか？

さっき僕、6倍ぐらいが目安って言ったんですけど、ローン組めるで言うと10倍ぐらいまで組めるんですよね。10倍ぐらいまで組んで、本当にパツパツで組むと、やっぱり破綻率はかなり高くなると思います。このギリギリで組もうとすると、今度、金利も高くなる可能性が結構あるんですよ。ギリギリだから、銀行も貸してあげるけど金利高く取るよ、みたいな。

なるほど。多めに返してね。あと伺いたいのは、50年ローンのリスクなどあれば。

50年ローン、リスクないですよ。

ないんですか？

はい。ローン年数、もちろん長くなりますけど、さっき話したように、昔、木造の戸建てってそれこそ30年寿命みたいなこと言われたんですよ。今、劣化等級とかっていうのがあるんですけど、劣化等級取ってれば普通に100年持つとか、75年以上持つとか、そんなような水準なんですよ。マンションで言っても、大体もう僕のイメージ、新しいものだと100年余裕で持つ感覚なんですよ。それなのにローン年数が長くなってない方が違和感なんですよね、どちらかというと。だから50年ローンっていうのは、僕は当たり前に50年ローンでいいんじゃないかなと思ってます。

なるほど。すごい年を重ねてもローンを返済してるって、ネガティブなイメージだったんですけど。

ただ、完済年齢は大体決まっていて、80歳までに完済っていうのがあるので、30歳の方じゃないと50年組めないですね。

割と、そしたら早い段階で決断しないと、50年使えないと。

そう。はい。だから若い方が早めに買って、50年ローン、僕は絶対50年組んで買うべきだなと思ってます。

分散される分、他に使えますよね。でもそう聞くと、やっぱ固定概念があるのかな？50年もローンって、なんか嫌だな。

でも家の寿命が伸びてるのと同じように、年数も伸ばしていくのが正解なんじゃないかなと、ベースは思ってますね。

あとは住宅ローン以外に、見落としがちな支出などあれば。

マンションだと管理修繕。管理費は管理人さんなんかを雇ったりとか、エレベーターとか共用部の電気代とか、あとはマンション全体で保険に入っていたりとか、そういうようなマンションを維持するのに必要な費用なんですよ。

これは賃貸でもありますよね。

20万で、20万だとちょっと高く見えちゃうから、しっかりしてそうなマンションは管理費入れとくかっていう感じで、いくらにするみたいな。管理費1万5000円ぐらい入れとくかみたいな、そんな感じです。

そうなんですね。

はい。賃貸の管理費と、買った管理費はもう全然違います。

金額が違うと。

金額というか仕組みが。賃貸はただ適当に大家さんが決めてるだけなんで。

じゃあ、何かに使われてるとかもないんですか？

賃貸の管理費は家賃なんです。

これ、常識なんですか？

そうですね。不動産屋からしたら常識です。

もうびっくりしました、今。修繕っていうのは。

修繕費はマンションとかだと、全体で12年から15年に1回、大規模修繕っていうのをするんですよ。もうちょっと短くても、今回ちょっとこれが壊れたからこれ直そうとか、マンションの外壁全部をもう防水1回やろうとか。そういうマンションの維持、メンテナンスをするのにかかるお金を積み立てていくっていうのが、修繕積立金っていう、修繕費って呼ばれるものなんですね。戸建てとかだったら自分だけ持ってるんで、自分で直せばいいんですけど、マンションだと全体で直すものをみんなで積み立てましょうっていうのが修繕ですね。

じゃあ賃貸ではかからない。

かからないです。

この金額もその物件によりますか？

よります。マンション買う時は、管理修繕費の金額はものすごい重要です。修繕費に関しては足りないと後でどんどん上がっていくんで、特に新築の時は安いんですよ。7000円とか。でもこれが将来5万になるとか、全然あり得るんですね。買った時、管理修繕費と合わせて2万5000円だったけど、20年後にはこれが7万になってますみたいな線があるわけですよ。だから、すっごい気をつけた方がいいですよ。

これ、どう気をつけたらいいですか？

マンションによってなんですね。まず1つは、世帯が少ないマンションは気をつけた方がいいです。世帯が特に30世帯以下のものは高くなりやすいです。あとは中古であれば、マンション全体の今の貯金額が見合ってるかどうか。大体、大規模修繕っていうのになると、1世帯当たりで150万ぐらいのコストがかかるんですよ。大規模修繕やる時に100世帯だったら、1億5000万の貯金がないと赤字になるよと。赤字になるともう絶対費用上がるんで、ここが余裕があるマンションを買うのが、結構ポイントはありますね。

マンションの規模でいうところですか？

はい、そうですね。世帯が少ない方が不利です。あと世帯が多すぎるのも不利です。

なんでですか？

多いと300とかって世帯数になると、今度、共用部みたいなのがすごく増えるんですよ。マンションの管理修繕もすごく大変になるんです。そうすると管理会社を変えるってことができないんですよ。管理会社の言いなりの金額を払うことになるんで、すごく高くなりやすいです。

どれぐらいの世帯数がベスト？

そうですね。僕のベストは大体80世帯から150ぐらいが、僕の中で言うとベストな世帯。管理修繕に関して言うならですよ。

少なすぎても多すぎても上がる可能性がある。でも、そこが気に入ったのであればそれ込みで、理解しておくっていうことでだいぶ変わってきそうです。分かりやすい。ありがとうございます。私の話、またまた突っ込ませていただくと、修繕費です。

少ないですよ、それから世帯数が。少ないところは維持管理するのすごく大変なんですよ。管理修繕はとにかく高くなりやすい。その上で、特に高いマンションなら高いマンションほど上げやすいんで、気にしないんですよ、住んでる人が。

気にしますよ。すごい高いですけど。

僕、昔、目黒で1個買ったマンションが、2億5000万ぐらいで買ったんですね。そこの管理修繕費が買った時7万円だったんですよ。買ってすぐに15万に上がったんですね。だから8万上がったんですよ、3か月ぐらいで。「これ、そんなことある？」と思って、管理会社に聞いたんですよ。上げるかどうかってマンションの住人が話し合って決まるんですよ。その話し合いじゃないですか。そこも世帯少なくて20何世帯だったんですけど、上がる話し合いがあるよっていう案内を出したら、そこに1人も来なかったらしいんですよね。それで代理で管理会社が話して決めるから、上がるに決まってるじゃないですか。それで15万になって、上がっても誰1人からも連絡が来ないんで、要は8万ぐらい上がったのに対して誰1人気にしてないっていう。

連絡来てますけど、行ってないですよね。元々高かったんですけど、上がってます。

だから、そこのマンション、もう1人も参加しないから、管理会社がいくら上げてもいいわけですよね。だから勝手に管理費が上がっていくっていう。

面白い。行ってみよう。私、その2億いくらで購入されたじゃないですか。修繕が当初よりも倍になった。それでもだったってことですよね。

そこに関しては、僕、結局すぐ売ってしまったんで。2億5000万ぐらいで買って、結局3億5000万ぐらいで売ったんで、所有期間はすごい短かったんですよ。4か月とか、それぐらいで。

4か月。

ぐらいで売ってしまったんで、本当にただ買って売り出したら一瞬で売れちゃったんで、結局1億ちょっとぐらいは利益出たんですかね。そもそもすごいいいマンションだったんで、物件自体めっちゃいいし、2億5000だったらもう絶対買いだと思ったんで、即買ったんですけど。

考えて、難しくないですか？ いろんな要素が含まれてて、いい物件だったとしても修繕とか管理費が高かったら、バランスで考えたらどうなんだろうっていう。

うん。ポイントで言うと、1億以下とかだと管理費、修繕費はものすごく重要です。3億超えてくるぐらいの金額帯になると、結構買ってる人が管理費が7万とか10万とかっていう金額が、そんなに気にならなくなってくるんですよね。普通に100平米ぐらいだったら10万ぐらい。その目黒も250平米とかぐらいあったんですよ。だからそれだと普通に15万とかいっても、まあまあみたいな感じの広さになってくるんですよね。

だから価格によってとかも結構あって、1億以内の物件、ほぼそうなるのかなと思うんですけど、となると管理費、修繕費はかなりチェックして、めちゃくちゃ重要ですね。僕らも買う時に管理状態と管理修繕っていうのを、ものすごい重要チェックします。

そこが見合ってるかって、今後上がる可能性があるかみたいなのは、世帯数だったり、いろんな余裕を見て判断して、そこも含めて買った方がいいかと。

はい。あとは、割で言うなら、中堅デベロッパーと呼ばれる、ある程度財閥系の大手デベロッパー、三井とか住友とか野村とか東京とか、そういう超大手のデベロッパーではなくて、中堅デベロッパーぐらいの子会社が管理会社に入ってるところが、僕はコスパとしっかりしてるで言うと、いいなと思ってます。

ああ。はい。じゃあ、やっぱり担当が大事ですね。

そうですね。

大手ではないんですか？

マンションのシリーズ名によって結構違う。例えば野村さんだったらプラウドとか、東京建物さんだったらブリリアとか、パークタワーっていうと三井さんとか、その辺ってもう超大手なんです。この辺はもう富裕層が買うものなんで、基本高くなりやすいんですよ、管理修繕費に対して。

例えば、いろんなものを作ってるメーカーが建ててるマンションとか、大手なんだけどマンション業界ではそんなんじゃないよねっていうところが建ててるマンションとか、そういうところに入ってる管理会社は結構中堅の管理会社なんですよ。こういうところの方が管理はしっかりしてるけど安いです。

管理はしっかりしてるけど。いいですね。

その辺が、中堅デベが建ててるところが、コスパ考えるんならいいです。

うん。上行っちゃいそうですけどね。なんか安心感があって。

そうそう。大手財閥は裕福な人はそっち全然いいと思うんですね。

判断材料にしていただいて、ありがとうございます。

うん。

じゃあ最後ですね。ローンを組んで無理してでも買うべきか、それとも賃貸で資産形成なりした方がいいのかっていうところで。

はい。絶対早い方がいいですよ。若い時に買うのが絶対得なんですよ。だから50年組んでも、ちょっと無理しても、若ければ買った方がいいです。

これ、ちょっと相談する相手を間違えると大変なことになりますね。

うん。そうですね。

なるほど。ありがとうございます。20代、30代の方がlumilyの視聴者、多いんですけども、家を買うことに不安感じたり、決断できない方、不安感じてる方に何かアドバイスがあるのか？

はい。皆さん、将来ってどうなるかわからないじゃないですか。うちで買ってるお客さんも、不安なく買う人ってほぼいないんですね。皆さん何かしら不安には思ってるんですよ。将来、それこそさっきの結婚だと離婚するかもしれないしとか、引っ越すかもしれないしとか、いっぱい不安もあるんだけど、でも確実なのは年を取るってことだけ確実なんですよね。早く買っといた方がいいのも確実なんですよ。若い時に買っといた方が得なんです。

僕が思うには、どちらかというと、ここにずっと住み続けるっていうよりは、時代時代に合わせて、自分のライフスタイルに合わせて家を住み替えていくような買い方が、一番いいんかなとは思ってます。

すごく分かりやすい。この世の中どうなるかわからないですしね。今は人生100年なんて言われたりしますからね。長い人生を見据えて、若いうちから行動していく。すごくlumilyのテーマに合った内容で、いろいろお話伺えて、すっごく勉強になりました。分かりやすかったですし、考えるきっかけになっていただけたらなと思ったので、私個人的にはすごく不動産に興味を持ちました。

資産持ってる人で不動産持ってない人っていないんで、不動産は僕も本当いいと思いますよ。

逆に言うと、20代で資産を今から大きくしていこうっていうタイミングでもいいっていうことですよね。

いいですね。ただ、資産形成で不動産使うんだったら、本当に相手選んだ方がいいですね。

ここですね。

はい。

ここが一番大事な気がします。

うん。僕、基本的に投資系の不動産屋の人とか交流持たないんですよ。それってなぜかって言うと、資産形成系の人の80％から90％が、僕、怪しいと思ってるんで、基本的にはもう付き合わないようにしてるんですよ。

うん。見極め力ですね。どういう目的でその不動産を売ってるのかっていうところです。本当にマイホームでいい人生になったらと思って売ってる業者さんなのか、不動産という名目で、資産形成という名目で、違うものを勧めてる人なんじゃないのか。いろいろ、これは見極め力が必要です。

はい。もしすっごい迷ったら、テラズバにコメントください。

私コメントします。楽しかったです。ありがとうございました。ちょっと初めての不動産編だったんですけども、基礎からすごく丁寧に教えていただいて、本当に勉強になりました。

ありがとうございました。また機会がありましたら、ぜひお越しいただけたら嬉しいです。本日のゲスト、寺田高士さんでした。ありがとうございました。

ありがとうございます。