金利が戻った世界で何に資産を置くか：エミン・ユルマズ、永濱利廣、杉山浩一が語った株・債券・不動産の行方

個別株ベースでは、実はアメリカはもうすでに調整に入ってます。やっぱり長期金利の上昇による打撃を受けてる。

いくら金利が高くても、それ以上に経済が成長してればいいわけですから。日経平均株価で考えると、2030年で10万ぐらい行ってもおかしくない。

不動産投資が一番大きい影響を受けてる。

なんとなく世界的にインフレを起こそうとしてるんじゃないかなって疑ってるんだよ。

日本は一応インフレ目標2％掲げてるから、一応そこにコントロールしようとすると思いますけど。

国が発行してる借用書が国債なんで。このままそれを放置したら、どんどん目減りしていくじゃん。物価連動債を買えばいいんですよ。

金融資産を有効に運用してる人ほど不動産投資もできるので。

だから何がしかにやっぱり投資していかないといけない世の中。

メリットがないです。預金で持つ意味、もうお金が死んでるようなもんです。確実に減っていくので。確実に減っていく。間違いなくね。

不動産投資を学ぶなら楽待。

楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。フリーアナウンサーの佐田志歩です。本日のテーマは「明暗分かれる金利ある世界で生き残る資産とは」です。昨今、世界的な金利上昇が大きな話題となっています。

日本の長期金利は9月に3％台、アメリカでも一時5％台をつけるなど記録的な高水準です。しかし金利が私たちの資産にどう影響するのか、実はよく分からないという方も多くいらっしゃると思います。株、債券、そして金、不動産といった現物資産の動向まで、3人の専門家とともにお話を伺います。

まずはエコノミストのエミン・ユルマズさんです。よろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。

続いて、第一ライフ資産運用経済研究所、首席エコノミストの永濱利廣さんです。よろしくお願いいたします。

お願いします。

そして株式会社プラン・ドゥ代表の杉山浩一さんです。よろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。

杉山さんは不動産を通じてお客様の中長期的な資産形成を支える株式会社の代表を務められています。物件の売買だけではなく管理運営まで一貫して手がけ、現在の管理物件数は150棟以上。その中で蓄積された最新の知見をもとに、新しいご本を出版されたということですね。

ありがとうございます。当社ではバブル期に建てられた賃貸マンションを専門に扱っておりますので、それを販売するときに、お客様との話題はいつもどれだけ長く持てる、持つのかということになります。築80年まで、1990年がバブルの頂点だとすれば2070年までですね、いかに計画的に運用していくかということをまとめさせていただいた本です。

こちらの本のプレゼントや投資相談も無料で受付中ということですので、気になる方はぜひ概要欄をご覧ください。

では早速、現在の金利上昇の現在地について伺っていきたいと思います。今、日本の長期金利はおよそ3％程度まで上がっている状況です。こちらは30年ぶりの高水準と報じられています。どのように受け止められているのか、まずは永濱さん、いかがでしょうか。

ようやく正常なインフレの経済に戻ってきたという裏付けかなと思うんですね。ただ、これ多分、不動産とかお金を借りるときに考えなきゃいけないことで言えば、あくまでこれは表面上の名目金利という概念でして、本来、経済の影響をもろもろ考える上では、インフレ率を除いた実質金利で考えなきゃいけないんですね。

それで考えると、例えば足元で10年債利回りは3％を超えてますけど、今インフレって大体2％前後ぐらいで考えれば、実質の長期金利って1％ぐらいしかないわけです。それで言うと、実はこのグラフで2000年代の後半ぐらいに比べると、まだ実質金利ってそこまで上がってないんですよね。

さらに政策金利に至っては、まだマイナスということなわけですから。それで言うと、名目の金利ばっかりに注目して、あんまり過度に悲観する必要はないんじゃないかなという見方もできると思います。

実質のところはこんなに上がっていないというところですね。エミンさん、いかがでしょうか。

一つは、アメリカにしても日本にしても、長期の平均を取ると大体これぐらいなんですよ。アメリカも大体5％なんで、10年金利の利回りはね。だからその意味では、ある意味この30年間、もしくは20年間、正確に言うと、おかしかったと。もともと金利が異常に低かった時代、これがアノマリーであって、これが例外であって、普通に戻ると。

ただポイントは、これ以上上がってしまうと、これはかなりいろんなセクターを圧迫しますよね。実体経済を圧迫します。だからそこは、勢いが今あるんで、水準の問題だけではなくて勢い。この半年、1年間の金利上昇のスピードとか、チャートの形なんか見ればみんな分かると思うんですけど。そしてこれが一国だけで起きてる話じゃなくて、実はほぼどこも一緒です。アメリカも一緒だし、日本も一緒だし、ヨーロッパ諸国も全部同じなので。

というのが一つ、大きな問題。要は上がり方ね。これ、どこで止まるか分かんない。もう一つは、確かに過去にも金利は高かったんだけど、ある意味、歴史的な、ヒストリカルな平均には戻ったんだけど、昔は借金なかったんです、各国ね。だから昔はみんなこんなに借金抱えてなかったわけ。日本にしてもアメリカにしてもヨーロッパにしても、今、世界っていうのは要は借金だらけです。各国がね。

これもこの20年、30年間の各国の財政とか金融緩和だとか量的緩和だとか、いろんなもので、どんどんお金をじゃぶじゃぶに流したツケが今回るし、今後もっと高い金利で回ってくるかもしれないと。つまり金利負担が半端じゃないの、国へのね。というのが昔と大きな違いにあるのかなと思う。

借金がたくさんある。じゃぶじゃぶお金を流してきたことのツケが回ってきてるし、さらに今後ということなんでしょうか。

そういうことですね。

今の世界的な金利上昇というのは、中東情勢の影響というのもあるんですかね。

中東情勢の影響もありますよ。もちろんそれは結局リスクなので、原油価格上がっているし、その他コモディティ、全部軒並み上がってますんで。それは長期のインフレ期待を高めているっていうのはあります。もちろんそれはあります。

ただ、要はそれもある意味パラダイムシフトなんで。例えばイラン情勢なんかも、ウクライナからスタートしてイラン情勢、これ全部エネルギー絡みなんですよ、動きがね。もしくはエネルギールートを巡る争いが起きてるわけ、今、実質上。それを考えると、その背景にあるのはやっぱり大きな地政学的な対立、中国とアメリカのね。

これはまだ始まったばかりなので、そう考えると、昔みたいにコモディティが自由に動く、ある意味資源が自由にいろんなところでシェアされる、グローバルサプライチェーンが機能するみたいな世界はもう終わったかもしれない。その懸念はもちろんあると思います。

だからそうすると、長期ではやっぱりインフレになると。各国は借金を抱えていて、やっぱりお金が目減りしていくという、そういった懸念があるんだよね、この金利上昇の背景には。もう一つあるんだけど、それはちょっと後でまた。

ありがとうございます。こうした状況の中、9月には日米ともに利上げを決定しています。この利上げについてどうご覧になりましたでしょうか。永濱さん、いかがですか。

私は立場上、日銀の金融政策についてあれこれ言えない立場なんですけども、例えば日本で言えば、日銀が打ち出している中立金利の水準というのが1.1％から2.5％ということで。かつ、インフレ率がやはり基調インフレで考えると2％を上回る状況になるということであれば、タイミングについてはいろんな考え方があると思うんですけども、やっぱり中立金利水準の中心ぐらいに緩やかに金利が上がっていくというのは、自然な流れなのかなと。

ただ、そこの背景になるのが、さっきエミンさんからも話がありましたけども、やっぱり世界的にイラン情勢の緊迫化なんかの影響もあって、期待インフレ率が上がってると。インフレが強まってるというところで言うと、これは日本だけじゃなくて海外も利上げをしてるという意味では、ある程度やはりこのインフレが落ち着く兆候が出てくるまでは、利上げというのはずっと続くんじゃないかなという気がしてますね。

実質金利のお話、最初にありましたけれども、それを考えると、利上げしてもまだ全然足りてないというような状況なんですかね。

利上げの数字もさることながら、実は長期金利の数字も、さっきエミンさんがおっしゃってたように、財政との絡みで言うと非常に重要なポイントです。それで言うと、財政と長期金利の水準でいくと、よくドーマー条件なんて言われますけど、名目成長率と長期金利の差で言うと、一応、今のところアメリカも日本も、長期金利が上がってるとはいえ、なんとか名目成長率より低いので、今ぐらいならいいんですけど。やっぱりこれがもっと上がっていっちゃうと、急に財政の懸念が強まっちゃうんで、そこのところは今後、注意が必要なんじゃないかなという気はしますよね。

そしてエミンさん、アメリカも利上げがありました。今後、中間選挙を控える中ですけれども、どうですかね、今後の利上げだったり。

年内に関しては、あと1回ぐらいは利上げると。ただ多分、中間選挙の後になりそうなので、それはあります。利上げせざるを得なくなったんでしょうね。ECBがまず先に動いて利上げして。こんだけ長期金利が上がって短期金利が低いままだと、イールドカーブっていって、いわゆる期間に合わせた金利の水準を描くカーブが、すごいスティープになります。急になりますんで、そういった歪みも生じてきているんで、利上げをせざるを得なくなったと。日本も一緒だし。その意味では、ある意味、各国主要中央銀行が一斉にインフレ抑制で動いたっていうのはある。

ただ結局アメリカは一応4％なんで、結構高い方なんだけど、向こうのインフレ率って今3.4なんで、一応実質金利がプラスなんですよ。日本の場合って1.25なんで、実質金利っていうのはまだまだマイナスなんですよね。もう一つの絡みもあります、今回は。

だから日本の場合って、やっぱりちょっと円安の行き過ぎを阻止したいっていう狙いもあるんだけど、一方であんまり利上げするなっていう政権からの多分圧力もあって。私は立場上いろいろ言えるから。

私も最近、内閣府に呼ばれるようになっちゃうから。

じゃあちょっと制限されちゃう。

大丈夫です。

アメリカからの圧力みたいなのってありますよね。円安にしすぎるな。

そうだよね。160円を超えると、やっぱりベッセントさんは結構、怒るというかね。かつもう一つは、アメリカ国債の今一番大きい保有国って日本なんで。日本が例えば外貨を失って、介入をするために持っている米債を売らざるを得なくなるみたいなね。米ドルを作るため、調達するためにっていうのは、絶対にアメリカにとっては避けたい事態なんです。

だから、為替介入みたいな一時的なやり方ではなくて、ちゃんと構造的な、いわゆる実質金利の是正によって、実質金利を上げることによって対応した方がいいですよというのがアメリカの立場。だからこそ日本にやっぱり利上げを要求している、迫っているんじゃないかなと思います。

でも、あんまり利上げしてしまうと景気が壊れるんじゃないかっていって、ちょっと政権からの圧力も日銀にかかってるんで、板挟みになってるかもしれない。本来は日銀の仕事じゃないんで、為替はね。為替は彼らの仕事ではないので。

板挟みになってるというところですね。

そうした中、私も株式投資をしているので、株式市場でもやはり金利が重しとなって、なかなか値が上がらなかったりというニュースもよく耳にしますけれども、やはりこの長期金利の上昇というのは、そもそも株式市場にとってはデメリットというふうに考えていていいんでしょうか。永濱さん。

理論株価の教科書的に考えれば、金利上昇というのは株価にとってはネガティブな材料にはなるとは思うんですけども。特に言われてるのが、やっぱりレバレッジの高い企業とかハイテク関連とか、そういったところには教科書的にはネガティブだし、逆に金融セクターなんかにとっては追い風の側面もあるんですけども。ただこれも、いくら金利が高くても、それ以上に経済が成長してればいいわけですから、そこの関係次第だと思うんですね。

これ、さっきの財政のドーマー条件とも近い感じだと思うんですけど、実際、政府が2040年までの経済の中長期の見通しというのを出してまして。それで見ても、長期金利は将来的には3％を安定して超えてくるという置き方になってるんですよね。3％、いいシナリオになれば半ばぐらいまで行くと。

一方で名目成長が3％ぐらいと。でも、その関係をもとに理論株価の式を使って推計しても、一応、日経平均株価で考えると上昇トレンドは維持できると。一応その式だと、2030年で全然10万ぐらい行ってもおかしくないぐらいになるんで。そういった意味では、名目成長と金利の関係次第かなという。全体の株価指数で言えばね。

金利が上がったとしても、それ以上に経済の成長が強ければ問題ない。

逆に、経済成長以上に金利が上がっちゃうと、相当の株価のブレーキにはなるんじゃないかなと。

なるほど。そこの関係性が大事。

今のところは大丈夫だと思いますけど。

今のところは大丈夫。

まだ。

エミンさん、いかがでしょうか。この金利高。

株にしても不動産にしても、どの資産にしても利回りって概念があるんですね。国債っていうのは利回りなんで、金利っていうのは、いわゆる国債の利回りです。だから10年金利と30年金利は違うわけ。2年金利も違うわけで。

株の場合って利回りのことは益回りって言うんですけど、これってどうやって計算するかっていうと、例えばPER20の、株式市場全体でPERは20倍だったら益回りが5％ぐらいなんで。理論的には5％までいかなければ、日本株に関してはまだ株の方がいいですってなるわけね。

日本の場合、もうちょっと低いです。実質上、今17倍、18倍、行ってるか行ってないかぐらいなんで。それを考えると、その意味ではネガティブではあるんですけど、株価全体を壊すような要因にはまだなっていない。

アメリカの場合はちょっと5％を超えてきているんで、さすがにS&P500の益回りと長期金利を比べた場合には、長期金利の方がちょっと今上回ってきてます。ただ見てみると、アメリカってじゃあそれで本当に株価に影響が出てるか、指数には出てないよね。でも個別株には結構出てるよ。

例えば指数は下がってはいないんだけど、いわゆるラッセル2000とかラッセル3000とかの銘柄で見てみると、例えば50日移動平均線を超えてる銘柄っていうのは20％ぐらいなんです。今、全体で見て、高値からもう50％以上下落してる銘柄も20％ぐらいあったりとか。そうなんです。

個別株ベースでは、実はアメリカはもうすでに調整に入ってます。やっぱり長期金利の上昇による、結構打撃を受けてる。一方で指数は落ちない。なんで落ちないかっていうと、一握りのAI銘柄のおかげですよね。

ここがジレンマで、さっきもう一つ理由があるって言ったのは、なんで長期金利が上がってるかっていうと、もう一つの理由っていうのは、このAIインフラ投資のために大量に今、債券が発行されてます。直近のやつだと、いわゆるネオクラウドっていうデータセンターを運営してる企業なんですけど、11％ぐらいで。今、データセンターの調達金利は11％なんです。

データセンターの全てがそうじゃないけど、もちろん例えばアルファベットが出すときには、30年債を出すときには、今6％ぐらいで出している。5.6％とか6％とか。でも、アルファベット、Googleね。アルファベットの社債って今、額面で84セントまで下がってる。要は1ドルだったものが84セントまで下がって。つまり価格が下がってるってことは、利回りが上昇してるってことですよね。だからこれも国債とか社債の厄介なところです。

だから、その分利回りは高いけど、価格自体が下がっていくんで、金利上昇が続けばね。そうすると、全部満期まで持てばいいんだけど、途中で売りたい場合って相当含み損を抱いて、損切りしなきゃいけなくなる場合ってあるんですね。

だから株価へのデメリットっていうのはその通りなんだけど、現時点では指数を完全に崩壊させるほどのものではない。かつ、日本株に関してはまだまだ株の方が益回りが高いという状況。

これって、株の益回りと国債と社債を同じ横並びで考えていいんですか。国債って元本割れしないというか、そこの保証があって、株の場合はそれよりもリスクを取ってるから、もっと益回りが良くないと魅力がないなって感じてしまうんですけど。

そうです。バフェットはそう言ってますよ。その通りです。だからバフェット、今ほとんど現金にしてるじゃん。

だからもう株に魅力があんまりない。

そう、安くないと思ってるわけね。今の益回りでは安くない。これがまた例えば、半値になりましたと、株がね。全然違ってくるじゃん。今度は優良銘柄の益回りが全然違ってくるじゃん。だからバフェットみたいに、バリュー投資、長期投資をやってる人たちにとっては、今、魅力的な割安な銘柄は少なくなっている。

そういうことですね。

そういうことですね。

そんな中で杉山さんは、以前から株高になっているから不動産に目を向ける富裕層が増えているという話をされてたと思うんですけれども、現時点ではどうですか。

まずは金利が上がってきてるということの、不動産投資における影響のところですけど。前回もエミンさんとレバレッジの話、不動産はレバレッジがすごく、株式投資に比べて何倍ぐらいもできるので。そのときはメリットの話があったんですけども、今回は逆に言えば借り入れが9割なわけなので、金利が上がったことは間違いなく価格の押し下げ要因。今の話で言えば、利回りを上げなければいけないっていうことになるので。

不動産投資が一番大きい影響を受けてる。金利高が価格の押し下げ要因になってるっていうことは、構造的に間違いないと思っています。ただし、先ほどからのお二人のお話にもありましたけれども、インフレが同時に起こってるという中でいけば、不動産で言えば土地価格っていうものが上がっていく傾向にあるということは間違いないと思うので。

この土地の上がっていくインフレ率と金利と、もう一つ家賃がどうなっていくかっていう、この3要素の中で、新たな世界、金利が高くなった世界での相場観っていうのが起こるんだろうなと思っていて。今ちょうどその調整局面なので、ちょっと下落したりっていうことが起こってるっていうことを、現場では感じてるところですね。

これ、金利が上がってもインフレが続く限り家賃収入というのも上がっていくから、金利高というのを押しのけられる可能性も全然あるというふうに考えていいんですかね。

その中で期待収益との関係になっていくと思いますので、この土地の値段が上がっていく、この家賃が上がっていくっていうことと、この金利で調達したときの期待する収益はどうなるかっていうところで価格が決まっていく。特に今は急激に金利の方が先行して上がってしまったので、一気に押し下げの方が強くなっていくんですけども。

バランスを取る形でこの二つの要素、先ほどお話のあったリスクゼロの国債に、リスクに見合ったプレミアムを取るっていうのは、株も不動産も同じ話だと思うんですけど、不動産の場合はこの家賃の収入と資産価値の上昇で、この金利とかプレミアムになっていってる部分をどれだけ補っていけるかで相場が決まっていくっていうことだろうと思っています。今まで以上に資産性と収益性のバランス、当社もこのバランスの取れてるものに投資していく傾向が強くなっていくだろうなと感じてます。

インフレになると借金も目減りするんだし。

そう、それ考えないと。

ただインフレっていうのは、やっぱり国にとってはすごくありがたい。今どの国もそうなんですよ。だから僕はなんとなく世界的にインフレを起こそうとしてるんじゃないかなって疑ってるんだよね。

そっか。各国借金があるから、それを減らすためにお金の流通量を増やして、国が楽になるように。

そう。

でも一応、日本はインフレ目標2％掲げてるから、そこにコントロールしようとすると思いますけど。それで言うと、トルコ中銀ってインフレ目標何％なんですか。

トルコ中銀なんてインフレ目標ないでしょ、もう全然。

なら多分そうなんですよ。

35％とかだけどね、今年はね。だからそういうレベル。

一応、先進国は今のところ2％なので。

極端なことにはならない。

ならない。今のままだったらならないと思いますけど。極端に借金減らしたいんだったら、そういう。

確かにね。

どこかでシステムが行き詰まったときに、ちょっとそうなるんじゃないかなっていう。ちょっとグローバル陰謀論チックなアイデアに走るんだよね、私は頭の中。

そうしたら、もう現物資産を確保してた方が絶対いいってなります。

そうだよね。株でもいいよ。だから株でも不動産でも、金でも何でもいいけど、お金以外ね。

以外のものに。

そうじゃないと結局あれと一緒になっちゃう。国債のリスクはそこにあるんだよね。

そっか。国債は国が発行してるから、インフレになったら。

その通り。だから物価連動債買えばいいんですよ。

物価連動債を買ったらいい。

まだあんまり個人向けにはそんなにないですけど。

TIPSね。

そしたらインフレが進んだとしても、そこの部分はちゃんと。

確かに国債を買うとインフレに負けるんじゃないかっていう懸念から、株の方がいい、不動産の方がいいっていうのがある。

でも不動産も、今結構、値の高い物件って利回り下がってきちゃってるから。それだったら社債の方が利回りがいいっていうことで、富裕層のお金が動いて、結構都市のいいところの不動産価格が、ちょっと今、上値が重くなってるっていうことですよね。

重くなってる。投資には不確定要素があるから、分かんないんですよ、何がいいのか。だからこそ、お金ある人は分散した方がいいですっていうのはそこにあるわけ。もう何が大当たりするのか分かんないじゃん。不動産なのか、金なのか、株なのか。株の中でも個別株は日本だけで3600社以上あるからさ。

そんな中、今その富裕層のお金ってどこに向かってるんですかね。

私、実は結構、不動産の富裕層の講演とかやってて、いろいろ現場の話を聞いてみると、まさに今言った通り、結構債券に流れてるみたいです。富裕層の方々って、別に金利が上がってもお金を借りなくても買えるような人たちらしいんですよ。

これまで転売、転売で儲けてたみたいな人たちが、結局、不動産の利回りがもう今2％ぐらいになっちゃったりとかしてきてるらしくて。一方で社債の利回りとかね、ソフトバンクとかだったでしょ、4点いくつとかあったじゃないですか。そっちの方が流動性も高いし、ちゃんと満期まで持てば、ちゃんと返ってくるわけじゃないですか。そっちに流れてるっていう話を。

どうですか。不動産に逆風のお話が出ましたけれども。

都市のマンションのお話が今出ましたけども、資産の上昇を見込んで買って、入居者を入れると安くなるので、空の方が転売しやすかったっていう背景があったと思うんですよね。それは管理費を払い、固定資産税を払い、金利を払っても値上がり率を取ろうと。特に金利も安かったので。それが金利が上がってきたので耐え切れなくなって。

不動産協会も自主規制してますよね。今まで転売する人が1人でたくさんの物件を買ったりとかしてるのを、あんまり買わせないようにしたりとか、協会でやったりとかしてるんで、多分そういう影響も。多分これから国も規制的なところが入ってくると思うんで、その辺はちょっと逆風なんじゃないですか。

あれもあるかもしれない。外国人の投資も一旦落ち着いてるかもしれない。

それもありますね。

都心のマンションっていうイメージですよね。新築の。

何億もするって、利回り低くなるじゃん。株で言うと、もうPER何倍みたいなの。それが利回り2％になるんじゃ。

すごい割高になってしまっているという。

50年たっても元が取れないですね。そういうのはちょっと頭打ちになってきてるよっていうところ。

分かんない。そうなんですかね。

理論的にはそういうことになってるんだなっていうことは感じてるところですね。金利が上がったら、なかなかつらくなる構造になってるということだろうと思って。ただし、短期間でどんどん値上がりで利益を得られた人はもちろんいらっしゃるとは思ってます。

あともう一個、重要なポイントがあってね。これどう決まるか分からないんですけど、もうすでに国が動き始めてるのが、個人向け国債への市場拡大策っていうところで、優遇策をやろうとしてるわけですよね。

その中でイタリアなんかがすごいやって成功してるのが、要は国債を持ってると相続税の優遇っていうのをイタリアでやってて、すごい成功してるので。日本でも政治家の先生の中で、そういうのをやった方がいいって言ってる人もいるわけですよ。じゃあ、なんでこれまで不動産が売れてたかっていうと、要は税優遇があったからなわけですよね。国債にもそういう相続税の優遇とか入ってくると、それも結構、不動産には逆風になる可能性があるかもしれない。

そこは国が国債を買えっていうのは、僕はちょっとあれだよね。逆に、あんまり国が国債を買ってほしいっていうのは、ちょっと僕は怪しい気がする。そこだけ、さっきの話だから。借金じゃん、あれって。借用書じゃん。国が発行してる借用書が国債なんで。

だからこのままインフレを放置したら、どんどん目減りしていくじゃん。そういうリスクが。もちろん、お金が欲しい、もしくは新たな借金が欲しいっていうのは、みんな今、喉から手が出るほど欲しいんで、どこもね。アメリカも日本もね。そういう意味では分かるけど、でも一方で、国債一本にっていうのはちょっとリスキーだな。一部は分散してやってもいいけど。

さっきのグローバル陰謀論みたいな形で、たくさん借金を。

そこは国が一応進めようとしてるから言うと、そういう考え方も確かにそうなんですけど、とはいえ今って結局、日本の金融資産って2500兆円あって、もう半分近くが現金なわけじゃないですか。直接国債を買わなくても、銀行とかが結構買ってるわけですよ。ただ、それって国債が買われるのは一緒かもしれないけども、要は間接的に買ってるから銀行に手数料を取られちゃってるわけですよ。

だって国債の利回りよりも預金の利回りは低いですよね。であれば個人が直接買った方が、仲介手数料みたいなのを取られないでリターンを得られるっていう。そういう、貯蓄から投資っていう位置づけ。

それはメイクセンス。だってそもそも全く今メリットがないです。預金で持つ意味がゼロなんで。もうお金が死んでるようなもんです。確実に減っていくので。

確実に減っていく。間違いなくね。こんだけリスク資産が全部上がっているのに対して、何％、0.5とかでしょ、よくても。全然、持ってても、現金はもうどんどん目減りしていく。だから何がしかにやっぱり投資していかないといけない世の中。

そういう意味でいくと、うちは富裕層の方をお客様にしているわけですけれども、国債以外も株でもそうですけど、株式に投資するか、不動産に投資するかっていう二者択一ではなくて、富裕層の方は国債でも株でもお持ちになってる資産を背景に借り入れを起こして、やっぱり不動産投資をしていくことになっていますし。

日本の銀行の場合は、不動産がいかに安くても、借りる人の属性がきちんと金利負担に耐えられるかっていう、ノンリコースじゃなくてリコースローンなので、借りる人がどれだけお金を持って金利負担に耐えられるかっていうことがないと、不動産投資の借り入れを起こせない。きちんと金融資産を有効に運用してる人ほど不動産投資もできるので、両立てになってるっていうのが、富裕層の方がより儲かる仕組みになってるかなってことは感じてます。

アメリカと違いますよね。アメリカはノンリコースだから、結局アメリカ人って住宅ローンを借りてても払えなくなったら、持ってる住宅を渡せば、それでもう借金は全部なくなる。

日本はかなり審査が厳しいのもあって、そもそも不動産投資するような方は株も債券も持ってて、その上でっていう。

そうですね。なので日本の銀行の方たちも、今貸せば儲かるので、先ほど銀行株の話もおありになりましたけども。いっぱい貸したいんだけれども、金利負担をできる人ってなると、今まで以上にそのボーダーラインが、より富裕層でないとお金を貸せないっていうことになるので。

インフレのところでいくと、今まで節税のための減価償却ということもすごく大きかったんですけども、これからは同じ1億を投資する中で、インフレで上がっていくのは土地で、建物の方は償却メリットは取れますけれども、どちらかというとインフレの恩恵は受けにくい。土地割合で、土地の方が大きいものの方が将来上がっていくっていう考え方もあるので。建築費が上がってることも踏まえて、中古の方がインフレに強くなっていくっていう、同じお金を投資するならですね。

そうですよね。今だってREITなんかも売られてるけど、見てみると結構、建設会社も厳しいんですよ。人がいないし、要は人手不足の上に建材費が高いから。新しい供給力が減ると既存のものの価値が上がるじゃん。これもいわゆる希少資産の原理なんで。そう考えると、ちょっと売られすぎてるなっていう感覚はある。見てて思っている。だからそれも考えなきゃいけない。昔は建物そのものには価値はなかったかもしれないけど、これから価値が出るんじゃないかなって気もする。

中古の郊外の方が多分、そんなに価格が相対的に上がってない分、利回りは高い。

そうですね。おっしゃる通りです。

そこはメリットだと思いますね。

賃金の話もこの後出るかもしれませんが、中間の人に借りていただくスタイルなので、賃金で決まってくるところがあったので。ここにきて賃金が上がっていくことになったので、安定して上がっていくというところですけど、急には上がらないですけどね。

賃金についてはいかがですか、永濱さん。今の動向としては。

今年になって安定して名目で3％を超えていて、おそらくこれは構造的に賃金が上がる環境になったのかなと。多分、背景としてはやっぱり人手不足。昔なんでデフレが続いたかっていうと、企業は値上げをしなかった。なんで値上げしないで利益を出せたかっていうと、人手が余ってたので人件費を抑えられたわけじゃないですか。でも今ってもう人手不足なんで、人件費を抑えてると人が確保できなくなっちゃってるので。

そういう中で賃金は上がりやすくなってるとなると、今後もこの傾向は続くとなると、ひいては多分、家賃も緩やかに上がっていくのかなという気はしますけどね。

なるほど。実際、その賃金が家賃アップにつながってくるということなんですよね。

相関関係としてはそうなってるだろうというふうに僕らは思っています。実際に、ちょっと前まではリノベーションすれば家賃を2割、3割上げられたんですけども、住み続けてる方の家賃はなかなか上がらないということになってたんですけども。

今、僕らが更新のときに5％ぐらいを一律で皆さんにお願いをしてるんですけれども、9割ぐらいの方がすんなりそのまま受け入れて、5％アップだったらこのまま住み続けたいということになってきてるので。家賃は上がっていくものだっていうことが、我々がやってる郊外の物件においてもスタンダードになってきてるなってことは感じてます。

となると、利回りにもつながってくるということですね。地価のアップにも期待できるようなところを選んで。

おっしゃる通りですね。なので、その二つと金利の押し上げ要因との、繰り返しになりますけども、ところで決まってくるんじゃないかなと感じますね。

郊外といっても、そんなものすごい田舎とかでもないんですよね。

そうですね。国道16号線が、この図で言うと高度経済成長時代の住宅・都市整備公団が建てたニュータウンのところなので、当時から交通インフラだけに限らず、学校、病院、商業施設、公園が整っているというエリアです。今で言えばイオンモールさんのエリアと僕らは言っていまして、イオンモールさん、まだまだこれから展開をされていくご計画なので。この郊外エリアっていうのは、新たなファミリー層の住んでいくところとイオンさんも見てるのかなと思って、僕らも展開してる感じです。

都心よりも多分、こういったところの方が上昇率高いですよね。都心は高くなりすぎちゃってるから。ここからの伸びっていう。結局もう都心で、例えばパワーカップルとかが住宅を買うっていっても、上限がやっぱり1億5000万ぐらいらしくて。それ以上上がってきちゃうと手が出ないらしくて、少し郊外に需要が広がっていってるっていうことで。実は都心よりもこういう郊外の方が今上がってきてるっていうことです。

都心がもう上がりすぎてしまってる。

これ難しいのは、不動産の場合って、私、不動産専門じゃないんで。株に関してはバブルだ、バブルじゃないっていうのは言いやすいんです。株の方が言いやすい。不動産で分からないのは、不動産っていうのは供給が限られてるんです。

地球上に人が住める場所、例えば日本もそうなんだけど、人が住める場所、住みたい場所、もしくは東京都っていうフィジカルな存在の、もう供給が出てこないんですよ。株にしてもどの資産も供給があるんです、常に。新しい企業が出てくるし、新しい産業が育つし。

だけどこれ、供給が限られている、ある意味唯一の資産って言ってもおかしくない。土地っていうのはもう供給がないんです。だからといって、いわゆる根本的な利回り概念で、東京都の高いところは僕はバブルって言い切れない。分かんない。もっと上がるかもしれない。世の中お金持ってる人は山ほどいるもん。

お金がどこかで寝て目減りするぐらいだったら、3億でもいいから家を買いたいっていう人は出てくる。ただしそれが実需じゃなくて。

要はもうリッチが世の中にいくらでもいます。お金あり余ってる人が。そう。それと一緒です。だから供給がないからね。

そういう意味では、都心のマンションで起こってるのは、その希少性っていうところに注目されて上がっていったものが、今急激に実需でどうなんだってところに振り戻しが起こっていて。実需で見たときに、今度住宅も上がっているっていうところでいくと、いわゆるダブルで来てるっていうところはあるんだろうなと思ってますので。特に都心だけではなくて、住宅がこんなに金利が上がって支払いが増えていくんであれば、給料も上がっているけれども、賃貸の方がいいんじゃないかっていう流れは、先ほど永濱さんにおっしゃっていただいたように感じてるところではあるので、郊外のファミリータイプの家賃っていうのが非常に高くなってるのは、もう間違いないですね。

あと最近だったら、災害に強いとか、そういうのもあるんですかね。

そうですね。やはり東京エリアで言えば、もともとは湿地帯だったところなので、ハザードリスクっていうのはこれからどんどん、まさにおっしゃっていただいてる。ただし、昔、非常に水が出たエリアと言われてるところは、地下神殿もそうですけど、かなり対策は打たれているので。逆に地方で今かなり豪雨災害が起こってますけども、都心とか首都圏に関して言うと、かなり対策は豪雨に関しては打たれているんではないかなという。

エリアについて非常に理解が深まったんですが、建物についてはいかがですか？

今まで中古があんまり注目されてこなかったっていうのは、バブル以前、新耐震基準以前って言った方がいいですかね。というものは、長く使おうというところにやっぱりクエスチョンが出てくる。今の震災も含めてのところですけれども。ということと、日本人の概念として、住宅30年ぐらいでしょっていうのが強く根付いていた。これ、新築になっていたってことがあろうかと思います。30年しか持たないと思ってたという概念が覆されていくっていうことが、今起こってきてるんじゃないかなということは感じていますし、100年持つかという観点でいくと、100年持ってるものが現存してる。

実際、元気であるということですよね。となると、今その中古の一棟マンションへの投資熱っていうのは高まっているということなんでしょうか？

そうですね。金利が高くなった以降、十分引き合いをいただいてるってところです。ただ、先ほど申し上げましたように、長期に投資をして意味のある物件だと思っていますので、急激な値上がりとか、急激に家賃がアップするとかっていうことじゃないところが、この投資とか、このエリアのこの物件に関しての良さだとも思っていますので。

多分、一棟とかの方があれですよね。利回り高くなりやすいですよね。

そうですね。

そうだし、あと中古の方が多分、減価償却も短くやれるから、そういうメリットもありますよね。

おっしゃる通りですね。

だからそれで富裕層に人気があるんじゃないかなって気がしますけどね。

まさにご指摘いただいてる通りですね。

実際、どういった属性の方に向いているっていうのはありますか？

僕らがターゲットにさせていただいてる新富裕層の方々っていうのは、いわゆるエリートサラリーマンの方々。今、高い年収を得ていて、金融資産を持っているけれども、ローンを組みやすいけども、もともとお持ちになってた資産とは違うので、今の資産背景とか属性を生かしてレバレッジを利かして、長く持つ不動産をお持ちいただきたいという、こういうコンセプトですね。

ありがとうございます。永濱さん、この投資についていかがですか？

一つお伺いしたいのが、私はどっちかっていうと、先ほど申し上げた不動産系のお仕事をやらせていただいてるところでいくと、都心の超高級物件みたいな、そういったお客さんを対応するとか多いんですけど。そういうところだと、結構、転売で稼いできた方々って、どちらかというと、やっぱり富裕層とは言ってもサラリーマンはなかなか難しい。経営者とか、あとは最近増えてるのが美容のお医者さんとかって話を聞いたりするんですけど、この辺はどうなんですか。そういう超富裕層みたいな方々も客層にいらっしゃるんですか？ それとも、あんまりそういう人はいらっしゃらないんですか？

超富裕層の方もいらっしゃいます。超富裕層の方にすると、ちょっと小ぶりなんだと思います。僕らが提供しているものが、一棟あたりやはり前後のものになってきますので、レバレッジを利かしていくと、数千万の投資で買えるものになっていくので、もうちょっと本当の超富裕層の方にとっては大きめなものになっていくんだろうと思っていて。ただ、僕ら、これより大きくなると、ファンドとかREITさんが買う物件になっていく。ちょうどこのサイズ、5億ぐらいのサイズっていうのが、普通の一般の方では買えない。REITとかファンドからすると小っちゃいっていうところで、その間ぐらい。ちょうど経営しやすい。それを複数お持ちいただいて、リスクも分散していくっていうサイズをやってる感じですね。

なるほど。実際、資産いくらぐらいの方が多くいらっしゃるんですかね？

もともと2000万以上の方を対象にしてたんですけども、特に外資の方とかは外資基準の給料になってらっしゃるので、増えていたりもされるので、っていうところと、お持ちになってる、先ほど株式を中心とした資産で言えば数億単位で、特にこの数年でかなり増えた方が多くいらっしゃるので。

そこでレバレッジを利かせつつというところですね。エミンさん、この中古一棟マンション投資、いかがですか？

利回りですよね。だから、家賃は多分やっぱり上がっていくと思います。家賃があまり上がらないのも、今までのデフレ環境の一環であって、もともとは日本が伝統的にそういうわけじゃないので。家賃は今後インフレに合わせて、少なくともインフレ分は上がっていくでしょうし、多分賃金はそれ以上に上がりそうなんで。やっぱり場所によっては、例えば周辺に工場がたくさんあるとか、そういったものもあると思うし。

あとはね、ここら辺がほら、今すごい議論になってるの。入れる、入れないっていう話があるじゃん。だから今の日本のプロジェクションって、あんまり多分そこまで移民を想定してないんで。もしやっぱり移民を入れざるを得ないっていう結論になって、もうすでにでも増えてきてるからさ、この人たちが新しい家の供給ない中で新しい需要を作ってるじゃん。しかも家族で来て住もうとしてるわけでしょ。

賃貸っていう選択。

そう。だからそう考えると、だって結局、東京都内でさ、今コンビニほとんど外国人従業員ね、飲食店は半分近く外国人従業員がいるっていうことを考えると、この人たちも住まなきゃいけないからね、どこかしら。というのもあるんだよね。ちょっとそこら辺りも考えなきゃいけない。

だから単純に日本の、いわゆるオーガニックな人口の行方じゃなくなるかもしれない、今後は。今それで議論が起きてるじゃん。移民を入れるべきか、入れるべきじゃないかって。その結論はどうなるか私は分からないけど、いずれにしてもじわじわ上がってるのは間違いないので、これも需要を作るよね。特にこういうところに需要が出てくるかもしれない。そんなに収入は高くないから、たくさん出せないけど、でも周りに工業団地みたいなのがたくさんあって、そこに住む人がやっぱりニーズがあるっていうのはあるかもしれない。

まさにこういったエリアっていうところになってきますよね。

そうですね。

ということで、本日は金利上昇局面で生き残る投資戦略をテーマにお話を伺っていきました。改めてですが、この金利上昇局面で生き残っていくためにはどうすればよいのかという、まとめのお言葉をいただきたいなと思うんですけれども。永濱さん、いかがでしたでしょうか？

結局、金利が上がってるってことは、物価も上がってるから上がってるわけで。ということは、インフレの世の中ですと。インフレ、金利がついてる世の中っていうのは、いろんな側面で経済的に前向きな活動をした人が得をする世の中なわけですよね。その逆がデフレなわけなんですから。預金に預けてれば勝手に価値が上がっていくわけじゃないですか。でも、それをみんながやっちゃって景気が悪かったと。

インフレになって金利が上がってくるとなってくると、前向きな、すれば、それはやっぱり株でも不動産でもそうだと思うんですけども、金利もつくけども儲かりやすくなると思うので。そういう意味では、やっぱり前向きに経済活動する中で、こういった郊外型の不動産投資、まだこういったところって、都心みたく多分価格が上がりすぎちゃってないと思うんで、一つのいい選択肢になるんじゃないかなというふうに思いましたね。

ありがとうございます。エミンさん、いかがでしたか？

預金でさ、3％とか5％とか取れない限りは、もう預金なんかしちゃ駄目だよ。絶対駄目です。もう何かしら運用しなきゃいけないから。あとはね、やっぱりお金がある程度ある人っていうのは分散した方がいい。これは何が大当たりするのか分からないんです。結局、もちろん資産は全部インフレ環境で上がるんです。それは僕は間違いなく全部上がると思う。現物資産もそうじゃないものも、リスク資産も上がっていく。

ただ、何が大当たりするのか分からないから、ある意味、分散するっていうのが一つありだと思う。その中で、不動産、株、国債、債券、その他もし何か現物資産で持てるものがあれば、いろいろ分散していくっていうのはありだと思う。あるほど分散した方がいい。リスクを減らせるようになるから。

まさに杉山さんからも、その両立てでっていう話があったと思いますけれども。改めていかがでしょうか？

そうですね。本当に今日いろいろ、お二人から今の状況をお伺いする中で、僕らは、不動産投資の物差しはやっぱり資産性と収益性っていう、利回りと資産価値がどうなっていくかっていう、この二つの軸を大事にしていくっていうことが大事になっていくと思っていますし、より金利のある世界で不動産投資を考えたときには、やはり中長期の目線を持つことっていうことが一番大事。この金利に負けないリターンを見込んでいったときに、長期でその分の利益を得ていくっていう考え方をするべきだと、やっぱり思っていますので、改めてその考えを引き続き展開していこうかなと思いました。

ありがとうございます。ということで、本日は皆さん、貴重なお話、本当にありがとうございました。

ありがとうございました。

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