家賃の値上げはどこまで可能か：基準は「直近合意時点」からの変動分

今日のテーマは賃料の増額です。家賃はどこまで上げられるものなのか。

直近合意時点からの変動分まで上げられると。今の賃料を最終合意したのかと。これが直近合意時点ですね。微増で合意してしまう。これが一番やっちゃいけないですね。将来を拘束してしまうことになります。入居者の立場からすると逆の戦略になってくると思います。

微増で合意を目指すと、より低い基準での直近合意時点を作っておくと、オーナー側が調停や訴訟をやる覚悟を持って挑まなければ、足元を見られる交渉になってしまうと思います。

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楽待プレミアムをご視聴の皆さん、こんにちは。不動産投資家兼アナウンサーの櫻井知里です。さて、今日のテーマは賃料の増額です。

物価高が続く中、賃料を上げたいと考えているオーナーの方は多いと思います。ただ、実際に上げられるかどうかというのは、少し難しい部分もあると思います。今日は、そういった部分に関して、不動産に注力されている辻田先生にお話を伺っていきます。どうぞよろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。弁護士の辻田と申します。大規模な商業ビルからワンルームまで、大小様々な賃料増額を取り扱ってきました。オーナー側だけではなく、入居者やテナント側のご依頼も受けております。本日はよろしくお願いいたします。

先生、よろしくお願いいたします。前回も違うお話でしたけれども、お話を伺いまして非常に好評でした。今回も色々教えていただこうと思うんですが、早速なんですけれども、結論を伺いたいと思います。まず家賃はどこまで上げられるものなのか、この点どうなんでしょうか。

賃料増額請求権制度というものが、今の現行賃料を定めた直近の合意時点、今続いている賃料があるとするじゃないですか。それを最終でいつ取り決めたのか、この時点からの経済事情の変動を、その分上げるという手続きですので、どこまで上げられるかということに対するお答えとしては、直近合意時点からの変動分まで上げられるということになります。

注意が必要なのは、皆さんがよくネットとかで募集されているのを見て、最近こんなに高い賃料で貸し出されているんだという募集賃料とか、最終的に契約締結されて新しい契約での賃料が決まると思うんですけれども、いわゆる新規賃料、こういった募集賃料とか新規賃料まで上げられるわけではないというところには注意が必要です。

最近インフレも加速していて物価高ですので、上昇基調ではあるので、上がる可能性が高いとは思います。それでどれくらい上がるのかというのは、皆さんがお持ちの地域にもよりはするんですけれども、それ以上に直近合意時点がいつかというところが一つ大きな影響がある部分でして、大きく変わります。

例えば、東京地方裁判所の令和7年の判決がいくつかあるんですけれども、おおむねの傾向として、直近合意時点から3年程度経っている事案では、10％や15％前後上がっております。対して10年程度経っている事案、直近合意時点から10年間ずっと放置されていましたと。10年間変わらず賃料が進んでいましたよといった事案については、25％や30％前後といった範囲での増加が認められている裁判例が見られています。

このように賃料増額請求権というのは、直近合意時点がいつかで結論が大きく変わるので、とても大事な概念なんですけれども、オーナーの皆さんの中には、意図せずに更新の時のやり取りとかで直近合意時点をリセットしてしまっていると。その結果、増額を自分で狭めてしまっているという方がいらっしゃるので、これにはとても注意が必要です。

そうなんですね。どうしても周りが上がっているから、じゃあ上げられるんじゃないかっていうふうに思ってしまいがちなんですが、そうじゃないというところを今日は詳しくお話を伺おうと思いますので、今日はこちらの流れでお話を伺っていきたいと思います。

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まず先生、この賃料増額の相談というのは、最近増えているというふうに言えますか？

明確に増えています。特にここ1、2年は、私としては常に複数の賃料増額案件の調停であるとか訴訟であるとかを並行してやっている状態です。以前はオフィスビルなどの大きな物件が中心だったんですけれども、最近では家賃が20万円とか10万円とか、レジデンスの相談も増えています。

今の市況というところも当然あると思うんですけれども、賃料増額の相談が増えているこの背景、やっぱりそういった部分があると言えるんですかね。

そうですね。背景は大きく五つあるんですけれども、せっかくなので数字をお話ししたいと思います。

一つ目が地価ですね。国土交通省の公示地価が、令和8年の全国全用途平均で前年比プラス2.8％でした。住宅地は2.1％のプラス、商業は4.3％のプラスです。これは5年連続の上昇で、その上昇幅も大きくなっています。

都道府県が行う基準地価でも、全国平均は5年連続の上昇で、特に東京23区の住宅地は、令和8年7月1日までの1年間で前年比8.7％の増加でした。地価が上がれば固定資産税や都市計画税も上がっていきます。来年度、令和9年度は3年に1度の固定資産税の評価替えの年なので、税負担の増加を実感するオーナーの方はさらに増えてくると思いますので、かなり大きな問題になってくると思います。

二つ目は物価です。消費者物価指数は令和7年は前年比3.2％のプラスでした。令和2年と比べると5年間で物価は1割以上上がっています。直近の今年8月も前年同月比1.9％のプラスで、上昇が続いています。

三つ目は建設にかかるコストです。国土交通省の建設工事費デフレーターを見ると、建築修繕にかかる費用はこの10年でおよそ3割も上がっています。

四つ目は金利です。日銀は今年の9月、政策金利を1.25％に引き上げました。借り入れのあるオーナーの方にとっては、ご自身の返済の利息の金額も変わってくるので、返済の負担も増えてくるということになっています。

五つ目は家賃そのものですね。募集家賃の上昇は、皆さんもインターネットとか見ていてご存じのとおりだと思うんですけれども、すでに入居されている方の家賃を含む統計にも動きが出てきています。

消費者物価指数の民営家賃という項目があるんですけれども、東京都区部では、令和8年8月は前年同月比プラス2％、9月は中旬速報値で前年同月比2.2％のプラスでした。内閣府の分析でも、民営家賃は長く横ばいが続いてきましたが、令和6年以降は東京都区部が牽引する形で上昇傾向を強めているというふうにされています。

このような状況なので、コストは軒並み上がって周りの家賃も上がり始めているのに、うちの家賃は10年前のままでちょっと困ったなという状態の方があちこちでいらっしゃって、相談が来ているということになっています。

そうですよね。本当に今教えていただいたように、どこもかしこも全部上がってきているっていうような状況なんですが、ちょっと乖離性があるなというふうに感じますので、そう考えると今、10年経ってやっぱり自分、おかしいんじゃないかって思っている方は相談ということだと思うんですが、実際の紛争にもつながっているっていうふうに言えるんですか？

そのとおりですね。実際に紛争になっています。これも数字があるんですけれども、具体的には賃料に関する、簡易裁判所に申し立てられる賃料増減額の申し立て件数は、令和3年までは全国で1,000件前後だったんですけれども、令和4年以降は毎年1,500件から1,700件の水準に。

すごい数、一気に増えてきましたね。今オーナー目線のお話があったんですが、入居者さんからの相談というのも増えているんですか？

そうですね。入居者からの相談も多いです。ここについても数字がありまして、東京都住宅政策本部に寄せられている相談ですね。電話とかで相談できるんですけれども、家賃の値上げに関する相談は、令和5年度は677件だったんですけれども、令和6年度は1,366件と、1年間で約2倍、上昇しています。

今年の3月には東京都が「家賃値上げトラブルに注意」という消費者向けの注意喚起もしています。オーナー側としては、家賃を上げたいと考えて色々調べたり工夫している一方、入居者もどうやって断るかということを調べたり相談したりして、双方が身構えているという状態です。

そもそもの話になってくるんですけれども、家賃を上げる方法には一体どういったものがあると言えますか？