「借金ゼロ」の里崎智也は不動産投資に踏み出せるか――国債中心の資産運用と、金利上昇期の不動産の勝ち筋

借金したことないんですよ、人生で。

お家建てたっておっしゃいましたけど。全部、一括で払いました。これ、なんで借金しないんですか？ する必要がないから。

貯蓄が多い場合には自己資金で買った方が絶対有利なんですよ。ただ、みんながみんなそんなことはないので。本当ですよ。

銀行のお金で、自分何もお金出してないのに、この1億円の物件、俺のものみたいな。

余裕資金がない方で、金融機関で融資を受けるのはあまりお勧めしないかな。

デメリットのパンチ力が半端ないと思って。いつが買い時？ 今なんすか？

よく不動産業界で言われるのは、今が一番安くて、明日はもっと高い。

そこが一番信用できないんですよ。

今、現状としては地方は少し難しいかなとは。都心に関しては。メリットだらけに聞こえるんですけど、高すぎますよね。はい、高い。高い。

第3の選択肢になっちゃうんですけど。

僕、ずっと聞いてきて、何気に今、一番チャンスなんちゃうかと思って。

里崎さんの壁が今、崩れつつある。その理由としては。

不動産投資を学ぶなら楽待。

楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。フリーアナウンサーの西岡です。今回のテーマは「引退後も1億稼ぐ男が語るお金の哲学」です。ゲストは元プロ野球選手で、現在は野球解説者、YouTuberとして活躍中の里崎智也さんです。よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

なんかもう楽待さん、レギュラーっぽくなってきましたよ。

本当にな。なんでこんな馴染んでんですか、セット。

もうなんか庭みたいな。

本当ですか？

来やすいし、この会社も。

でも元々はもちろん野球解説者ということで、私、「すぽると！」という番組、MCしてまして。

ほぼほぼ呼ばれたことないですけど、すぽると！

そうですよね。一緒にやったことあるのが「めざまし8」っていう番組で、ご一緒したことありますけど。

すぽると！じゃ僕のハードルじゃ登りきれないんですよ。

そんなことないですよ。三宅さんとめちゃくちゃ仲良かったじゃないですか。なかなかこっちで会わないなと、野球界で会わないなと思ったら、私、なんとここで会うという。

そうですね。やっぱり野球界だけじゃなかなか厳しいんで。

厳しいんですか？

あんな単価安い解説料、なかなかないですよ。

野球界、デフレですか？

もう全然上がらないもん。

変わらないんすよね、出演料とかがね、ずっとね。

安い。だからデフレのまま変わらないから。だって、ハンバーガーショップが1個80円とかの時代あったじゃないですか。あれから変わってないのと一緒っすよ、僕らずっと。全く変わってない。

インフレがない。

ずっとデフレ。

そんな中で里崎さんが見つけられたのが、今、お金の話ってことですね。

そうっすね。やっぱりお金の話すると、お金が入ってくるっていうね。

ということで、楽待さんでもお馴染みの里崎さんなんですけれども、今年10月ですね。やはり今年もプロ野球ドラフト会議が開催されます。今年の注目は何と言っても横浜高校のエース、織田翔希投手。

そうっすね。だからプロ野球ね、プロ志望届、メジャーに行くとしても出さなきゃいけないんですよね。だからこっから日本の球団をお断りしてメジャーとの交渉に臨むのか、もしくは日本球界にドラフト指名されて入るのかの選択肢が。彼は多分、国体にも出るんで、その後ぐらいには発表されるんじゃないですかね。

大注目ですよね。

織田投手って、やっぱ甲子園での活躍がすごかったですよね。

誰すか？ 誰すか？ いきなり。いきなり入ってきましたけど。

でも、こうなりました。野球解説者ですか？

私は不動産会社なんですけど、やっぱ野球の話されてらっしゃったので。

野球好きなんですか？

野球好きです。高校野球すごい好きで、私も横浜出身なので、織田投手が甲子園で活躍してる姿、特に2回戦の日大三戦のノーアウト満塁でしっかり抑える。これ、優勝じゃないかなって思ったんですけど、結果は少し残念でしたけど。

ノーアウト満塁になんない方が良かったですよね。

ですね。でも。

ということで、さらっと入っていらっしゃいましたけれども、実は今回ゲストの方ということで。この動画は神奈川県で新築一棟アパートを手がける横濱コーポレーション様の提供ということで、本日は同社専務取締役の清野さんにお越しいただいております。よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

もちろん不動産のプロでもありますけど、今の話聞いてると、里崎さん、かなり野球詳しそうですよね。

そうっすね。じゃあ、織田君がどこに行くか聞いてみたいですよね。

じゃあ、希望を含めていかがですか？

ベイスターズが好きなので、選択肢としては少ないかもしれないですけど、ぜひDeNAベイスターズに加入をしていただきたいですね。

可能性はあるんじゃないですかね。

そうですよね。ベイスターズ好きってことは、里崎さんのことはそんなに好きじゃないっていう。

でも僕らの時、ベイスターズ弱かったっす。

そういうことではないですから。

本当っす。

いかがですか？

でも里崎さん、ロッテで日本一になった後に、第1回のWBCで正捕手務められてらっしゃったじゃないですか。WBC、全部見てたんで、すごい感動しましたもん。

20年前ですよ。

そうです。

じゃあ、何が一番印象的に残りました？ その20年前のWBCで。

やっぱ、福留、よみがえれ。

生き返れっすね。

ちょっと違いましたね。

でもね、ここまで行ける人いないです。「れ」で合ってますから、ほぼ。

でも野球を好きなこと、本当に伝わってきましたが、専務取締役ということで、会社の中ではどんなポジションでいらっしゃるんでしょうか？

そうですね。こんな形なんですけど、一応ナンバー2、社長に次ぐポジションにはなりますね。

ということで、今日はよろしくお願いします。

よろしくお願いします。

横浜高校、織田投手は今年のプロ野球ドラフト1位指名候補として注目されていますが、実は清野さんの会社も神奈川県の不動産会社の中でナンバーワンのポイントがあると聞いています。

そうですね。野球で言いますと、神奈川は激戦区なんですけど、不動産業界でも神奈川は激戦区なんですよ。その中で勝ち抜いてるという意味では、私たち、不動産業界でいう横浜高校みたいなポジションなのかなっていうふうには自負がありますね。

なるほど。でも横浜高校、甲子園負けましたよ。

いやいや、大丈夫です。神奈川で1位ですから。

そう。神奈川で1位なんですか。

だって神奈川県のね、あれだけ激戦の中でね、本当に神奈川を取るものは日本を制するって、甲子園でも言われるじゃないですか。同じく不動産会社も神奈川の中で激戦なわけですよ。その中でナンバーワンということで。

そうなんですね。たまに東海大相模とかも勝っちゃいますよ。

ですね。やっぱり慶應も強いし。その競合がいる中で、私たちは、よく不動産って売って終わりだよっていう会社が多いんですけど、私たちは土地の仕入れから設計もして、建築して、それを販売して、その後の賃貸管理と賃貸仲介まで全部をやってる総合不動産会社なんですよ。

なので、野球で例えると大谷選手みたいな、二刀流とか三刀流みたいなのが私たち横濱コーポレーションで。

でも今聞いてると、五刀流ぐらいありましたけど。

そうなんです。それは徐々に。

すごい。でもなんか安心感はありますよね。

そう。管理までもしてくれるっていうところはね、別に探さなくていいですもんね。

そうですよね。でも里崎さんというと、どちらかというとイメージとしては、安定した国債で運用しますみたいなイメージじゃないですか？

やっぱ保守なんで。

保守。うまい。キャッチャーで、保守。

強肩捕手なんで、言うことはすごいですけど、しっかりディフェンシブなんで。

詳しくは本編で聞いていきたいと思いますけれども、聞いたら里崎さんが国債の一刀流から、国債と不動産の二刀流になっていくかもしれないって話ですよ。

それができるプレゼンがあるってことですもんね。

あるということなんで。任せてください。

ということで、今日は野球と同じぐらい熱くお金の話をしていきたいと思います。里崎さんがプロ野球時代から現役引退後に至るまで、どのように稼いで資産を増やしてきたのか、そしてこれから先、資産をどう守っていけばいいのか。不動産のプロである清野さんのアドバイスを聞きながら進めていきたいと思います。

さて、まずは里崎さんのお金事情ということで、現役時代から聞いていきたいと思うんですが、千葉ロッテ一筋16年、WBC、世界の正捕手ということで、最高年俸が、いわゆる報道で推定1億7000万円と。これは合ってるんですか？ 1億7000万円は。

推定ですからね。そこら近辺にはいますよ。

近かった。

近いところにはいます。

近いところにいた。大体僕、聞いた話だと、ああいうのってちょっと少なめに言うって聞きましたけど、あんまり反感とか買わないために。

あとは球団が低く言ってくれっていう時もあるんですよ。その周りとのバランスもあるから。僕はそんなこと言ったことないですけど、ある選手だと、あの選手がこんだけもらってんだったら俺はもうちょっともらわないと、とかっていうのもあるから、バランス取るためにちょっと低く言ってほしいって言われる時もあります。

なるほど。じゃあ、1億7000万近いところもらってたってことは、税金もめちゃくちゃ払ってましたね。

大体、僕の経験上、4割は絶対なくなるんで。税金は経費とか色々認められて、4割以下になることは絶対ないと思うんですよ。だから4割はなくなるんで、ここだと6800万ぐらい。税金、住民税来た時ビビりますもん。桁違うんちゃうか。

そうですよね。我々、見たことない感じだと思うんですが、現役を終えた後も稼いでらっしゃるということで。今の方が稼いでたりします？

それはないです。やっぱ現役の時の方が稼いでます。僕、体一つなんで、やっぱり裂けないじゃないですか。今日これやりながら、もう一人やってるとかできないんで。だからそこら辺はちょっと限界ありますね。

限界。これどうですか？ 今日のテーマ、「引退後も1億稼ぐ男」っていうテーマなんですけど、1億はいってらっしゃる？

いってます。プロに入って1億になるまで8年かかったんですよ、プロ野球選手としては。引退してからは7年で達成できたんで、現役より早かったです。

でもすごい。1億ってすごいと思いますよね。そんな中で、里崎さんの現役時代の、まずお金のルール聞いていきたいんですが、どんなルールで？

いつ引退するかわかんないじゃないですか。あとは引退した後の人生、長いじゃないですか。僕なんて野球しかしたことないから、引退後何ができるかもわかんないですし。今はスマホもできて、Wi-Fiも通って、SNSも頻繁になったから、この投資っていうものに結構、国民が身近になってきましたよね。

でも僕が現役時、まだスマホも出たばっかりの時ぐらいだと、投資ってなんか限られた人だけがやるみたいな、特別なものみたいなイメージあったんで。正直、引退してから、より現預金で持ってないとどうなるかわかんないっていう。しかもデフレも長かったですし、やっぱ貯蓄大事やっていうところで。

442の法則っていう、4割貯金、4割税金で、2割使っていいっていうルールのもと、引退後、自分の総年収の4割は貯蓄できてるっていう。

すごくない？ 4割。

4割貯金って、貯蓄ってすごいですよ。だって私たち、高所得の方、資産形成のお手伝いしてますけど、やっぱり高年収の方でも貯蓄できてる方って意外と少ないですもん。

使いすぎっすよ。

そうですよ。でもプロ野球選手って使うじゃないですか。

使わないっすよ。

だって食事とか行ったら、このお店は俺が払うぜって。

でも払ったところで10万も払わないっすよね。だって焼肉行ったって、10人とか20人で行かないじゃないですか。行っても多分5、6人じゃないですか。ってなったら10万も焼肉食えないっすよ。

だってみんな、契約の時にすんごい高そうなバッグ持って、ジャラジャラしたブレスレットつけて、すごい車で乗り付けて、みんなすっごいお金使ってるじゃないですか。

でも車も1回買ったら6年とか。毎年買い替えてたらなくなりますよ。僕、そんな毎年買い替えないですし、あと夜の飲み屋さん、僕行かないんですよ。だからそんなに、ご飯食べに行こうって言っても10万も使わないですし、1回に。だから、そんなお金使うかっていう。

そうですか。ここから不動産の話を聞いていきたいと思います。まずはプロ野球選手はどんな家に住んでいるのかということで、気になる方も多いと思うんですが、里崎さんは何度かお住み替えもされたと聞きましたけれども、どういう基準で住まいを選ばれてきましたか？

一番最初、入団した時は、ロッテは武蔵浦和に寮があるんで、そこに2年入ったんですよ。僕らの時は寮費、多分5万ぐらいだったんですよ。全部、食費、光熱費、全部込みで。

安い。

そこから2年で出て、マンション、初めての人生一人暮らしってなった時に、僕が考えたのは、やっぱ浦和と千葉の幕張って遠いじゃないですか。だからみんな2軍選手って、2軍に近い方に住むんですよ。綾瀬とか川口とか、浦和に行きやすい方に。でも、そんなやつは大成せんと。マリン中心で考えなと思って、僕は船橋に住んだんですよ。その中でも船橋、当時安かったんです。

それでもお金が当時、2軍だったからいっぱいあるわけじゃないから、探して安いところ。家賃、70平米、3LDK、8万8000円です。

安いっす。考えられない。

12階です。っていうところに住んで、そこで結構住んだんすよ。その後引っ越して、船橋内で、ちょっと広い部屋行こうって。そこが家賃が20万円だったんですよ。

なんか随分やっぱり。

その次に行ったのが、豊洲のタワマン行ったんですよ。

タワマン行ったんですか？

豊洲のタワマンの40階に住んだんですよ。それが100平米、家賃50万でした。

やっぱり成績とともに家賃も上がってって感じですね。

そうです。ロッテには住宅、住まいの格言っていうのがあるんです。活躍するために橋を渡るっていう。

橋を渡る。

だからまず、そんなお金がない時は船橋、市川、浦安とかね、千葉の。活躍すると江戸川、荒川越えていくんで。東京づいていって、最後、大活躍するとレインボーブリッジ渡ります。

そっち。橋渡るってことですね。

どんどん橋渡っていこう。

なんかどんどん華やかな世界に行きそうですけど、里崎さん、そこ現実に。

そう、だからタワマン住んでみたかったんで住んで、そこ50万で。

賃貸派、持ち家派とか、こう住んできて感じてるものっていかがですか？

僕は当時言ってたのが、現役で家買うなって言ってたんですよ。

そうですか。

それなんでかっていうと、野球界にも都市伝説あって、家を買うとトレードに出されるっていう。よくサラリーマンである、家を買うと転勤になると一緒。そういう例がいっぱいあるわけです。コーチ、裏方さんなり、福岡行きました、裏方さんになりました、コーチになりました。一生帰ってこないんですよ。ってなった時に、これがめっちゃ足かせやなと思うから。

あとは、もし引退しました、野球界残りません。じゃあ、その後ですっていう。仕事がないのに、そこ中心に仕事、い続けなきゃいけないじゃないですか。さっき橋を渡るって言いましたよね。活躍しなくなった瞬間に橋戻ってこないんですから。戻ってこないんですよ。ずっとい続けるんで、お金ばっかりなくなっていくんですよ。

だから、ある程度自由利くようにした方がいいし、あと引退だと予算が大体わかってくるんで、使える。引退、これぐらい残したいから、安く買う必要もなければ、高く買いすぎて売った人もいっぱいいるんですよ。生活できなくて、ローンが払えないから。だから、そういうので引退の方が次の仕事に向けて住むところも決めれるし、あとはどこまで使っていいかの適正な家とか買えますよって言ってんですよ。

なるほど。この番組、ジャンクSPORTSでしたっけ？

非常によくわかりやすい。まさにプロ野球選手が背負ってるリスクとかはわかったんですけれども、清野さん、今の話聞かれて、家に関する考え聞かれたと思うんですけど、いかがでしたか？

よく不動産では賃貸、あとは購入派ありますけど、昔はやっぱり購入した方がいいよっていうのは言われてたんですよね。やっぱり金利も低かったですので。ただ今、金利が上がってしまって、かつ物件価格も上がってるので、なかなか購入すると毎月の返済が重たいっていうのもあるんですよね。

なので今、意見は多分。あと不動産投資の観点でいくと、よく自分が住みたい家と、あとは不動産投資で物件を購入して入居者に住んでもらう家っていうのは、これ別で考えないといけないんですね。

例えば自分が住みたい家だと、自分の理想を現実にしていくので、例えばキッチンはこうしたいなですとか、リビングは明るくしたいから窓大きくしようとか、いろんな理想を詰め込んでいくんですけど、やっぱりその分コスト上がっていくじゃないですか。これを今度、不動産投資で入居者に住んでもらう家とした時に、この理想をいくら現実にしたところで、結局かけたコストに対して家賃という形でリターンが、家賃が増えなければ、これ自己満足で終わっちゃうんですよね。

ですので、不動産投資で特に考えなければいけないことは、あくまでも自分が住む家と入居者に貸す家っていうのは、全く別で考えた方がいいと思いますね。

なるほど。里崎さん、色々聞いてると、たくさん不動産、引っ越しもされてると思うんですけど、いわゆる不動産屋さんという方々と出会ったことも多いと思うんですが、どんなイメージ持ってらっしゃいますか？ こういう具体的なエピソードあったな。

不動産屋っすか？ 僕の方が喋りますからね。

それはね、なかなかですよ。不動産屋さんってめっちゃ喋りますからね。

あとは何回も言うのが、別に僕はここで借りなくても買わなくてもいいんでっていう。

めっちゃ嫌な客だ。

だっていっぱいあるから。僕は僕のメリットがあるところで買えばいいんで、別にここで借りる必要も、契約する必要も、買う必要もないから、いいのがないんだったら、僕は別にここじゃなくてもいいんでって感じですよ。

リテラシー高いな。

あとは、どこまで安くしてくれるんですかって。別にここじゃなく、僕は常にここじゃなくてもいいんでって言いますから。

多分ね、それできるプロ野球選手って里崎さんしかいないと思うんですよ。普通、なんとなく高校出てきて、寮出た後だから、言われるがままに契約してとかって方も結構多いと思うんですけど、どうですか？ 周りで不動産屋でこういった失敗したなみたいな後輩がいたとか、そういう話は聞いたり、あまりないですか？

僕が現役にいた時に、アグレッシブに投資してる人、ロッテあんまりいなかったっすね。正直、だからそういう会話になることもそんななかったですね。

でも、悪徳不動産でいうと、例えばどういう人がいるんですか？

例えば不動産業界は、変な話、物件を売った時点で担当者はボーナス受け取ることができるんですよ。そういう意味では、悪い物件だとしても売ってさえしまえばボーナス確定で、会社としても利益が出るので、正直、不動産会社で嘘をつくような会社は多いのは事実ですね。

なるほど。例えばどういう悪い物件で、どういう嘘とかがあるんですか？

例えば、この物件を購入したら絶対空室決まんないわと。利回りも見せかけの利回りで高くしてるけど、これ家賃を適正な金額にしたら、あれ、利回り下がっちゃうぞと。でも、こういう物件を売ればインセンティブがっぽり入ってくるってなったら、やっぱりお客様には、この物件いいんですよって言って、いいことばっかりを伝えて購入していただく。

難しいこと言われたらわかんないし、数字出されて、これぐらいいく予定ですから、みたいな感じってことですね。

そうなんです。プロが見れば、そんなわけないやろ、みたいな。

でもそれはわかりづらいっすよね。

そうなんですよ。

リテラシーがやっぱないと、なかなか見抜けないと思うんですけど。だから『正直不動産』とかいう本が売れたりするわけですが、じゃあ清野さんは嘘ついたりはしないんですか？

僕は嘘はつかないです。

ちょっとなんか今、怪しいな。

一瞬ためましたね。なんか変な間がありましたね。

でも、今まで喋ってて人柄は伝わってきますから、絶対つかないとは思うんですけど。

あれ、清野さん、このニコニコして騙してんじゃないですか？ こういう人がこう、行きやすいっすもん。

でも仮に、清野さんの場合、そういうネガティブな物件あるわけじゃないですか。そういう時はどう説明するんですか？ 全部が全部いいわけじゃないわけじゃないですか。

そうですね。そういう意味でいくと、私たちは土地の仕入れから建築と設計、あと自分たちで建てて、それを販売するので、そもそも悪い物件を作らないように。全部自社で企画するんですよ。だからいい物件で、自社建築、自社なので、中間マージンとか建築の工期も短縮することによって、それでコストが浮いた分をちゃんと利回りに転嫁したり、設備のグレードを上げたりすることで、優良な物件を優良な価格で提供するんです。

市場の流れでいうと、問屋さん的に、安いから仕入れといて高く売れば利益出るやろ的なんじゃないってことですもんね。そうなると悪徳が出やすいってことですもんね。

そういうことです。

とりあえず安いからこれ買っといて、安いからラッキー、これで高く売ればっていうのじゃないってことですもんね。

そういうことです。自分で作ってるから。

里崎さんが悪徳っぽく見えてますよ。

でも考えやすいっすもんね。そういうのも考えつきやすいですよね。

そうですね。あとあれですよね。不動産の場合は仕入れっていう概念すらないパターンがあって、ただ仲介するだけの場合っていうのは、こっちからこっちに流すパターンっていうのは、ここでリスク負ってないってこともあるんで。そういう意味でいうと、全くリスクを負わずに買ってくれれば仲介手数料が入るよっていうビジネスモデルでもあるんですよ。ただ一方で嘘はつかないということで、企業的にもそういう考え方あるんですか？

そうですね。不動産業界でよく嘘をつく、つかないってあるんですけど、ここの分類でいうと、さっきの話でいうと、売ったらボーナスが入ってくる。会社も利益が確定する。だから嘘がつけちゃうんですね。

一方、私たちは特に企業理念で、江戸時代の大商人の三方よしの精神である、いわゆる売り手よし、買い手よし、世間よしで、ここに将来よしっていうのを加えた四方よしを私たちは掲げてます。そうすることによって、終わりではなくて、むしろ不動産って購入後の運営期間すごい長いので、そこで賃貸客付けと賃貸管理を、お客様と一緒に将来にわたって伴走していく。

なので悪い物件を売ってしまうと、損失出たよとか、こちらにクレームが来て自分たちで首を絞めてしまうので、いい物件だけをいい価格でお客様に提供して満足していただく、それをモットーとしてます。

どうですか、里崎さん、買いますか？

今までの流れだとね、マイナス面が全くないからね、逆に不安な要素もあるっすよね。

マイナス面も言ってほしいってことですね。

だって全員100％成功って聞いたことないじゃないですか。だから、こういう場合はうまくいきにくいとかも言ってくれた方が安心感出ますよね。

なるほど。ということで、この後、そういったリスクも教えていただけますか？ いかがですか？

もちろんです。

さすがっすね。

さすがです。ということで、この後は不動産を買う場合にどのようなリスクがあるか教えていただけるということで、楽しみにしております。

さて、不動産投資、里崎さんが気にしてらっしゃるリスクの部分もちょっと聞いていきたいと思います。やっぱり聞きたいですよね。

そう。そんなおいしい話ばっかりされてもね、逆にうさんくさいじゃないですか。リスクはリスクとしてちゃんと教えてくれた方が、より安心感は増しますよね。

そうですよね。嘘はつかないということなんで教えてほしいと思うんですけれども、まずは里崎さんのように資産の大半を金融資産で保有している方で、不動産投資、興味あるけどやっぱり心配だって方、多いんじゃないかと思うんですよ。いかがですか？

非常に多いですね。やっぱりスポーツ選手の方ですとか、あと医者とかパイロットとか、本業が忙しい方ほど、現金で持っていたりですとか、投資と言ってもリスクが少ない債券とかインデックス型の投資信託で運用されてる方は多いですね。

そもそも不動産投資に向いている方と向いていない方っていうのは、清野さんの目から見てどういうふうに映ってますか？

まず不動産投資に向いてる方っていうのは、やっぱり資産を増やしたい、あとはリスクを許容できる方は、まず不動産投資に向いてると思います。例えば投資の中で、いわゆる株とか投資信託でもいいんですけど、基本的には自己資金で購入することになるので、100万なら100万円で運用していくじゃないですか。

不動産投資の場合って、金融機関から融資を受けられる数少ない投資商品だと思うんですよね。なので、例えば少ない元手で1億円の物件とかも購入できるんですよ。しかも属性が高い方だと、頭金なしでフルローンで購入することもできるんですね。そういった意味では、まず不動産投資のメリットはあると思います。

ただ、こっからリスクなんですけど、やっぱり今、金利が上がってるじゃないですか。政策金利が1％になって、こっから先どこまで上がるかなんですけど、いわゆる金利が上がると、融資をいっぱい受けてると毎月の返済額が増えていくわけなんです。特に不動産投資の返済方式が元利均等返済方式っていうんですけど、金利が上がると毎月の返済額が増えていく。しかもその内訳を見ていくと、金利が高くなると元金が全然減らないんですよ。

利息ばっかり払っていくっていうのがあるので、不動産投資はやっぱり金額が非常に大きいので、例えば空室が全然決まんないぞと、毎月手出しをするとか、最悪な場合、物件を売却した時に売却したお金で返済しても、あれ、借金が残ってしまってるみたいな最悪の事態も不動産投資にはあり得るので、余裕資金がない方で金融機関で融資を受けるのは、あまりお勧めしないかなと思います。

やっぱそれが一番怖いんですよね。結局、メリットはすごいわかってんですよね。先ほど清野さん言われたように、自分のお金使わないで銀行のお金で、それを回しながら。結局払い終わっちゃうと、自分何もお金出してないのに、この1億円の物件、俺のものみたいな、夢の世界っすもんね。

だからこのメリットはわかってんですけど、今言われたデメリットのパンチが半端ないと思って。うまくいった時のポジティブさも半端ないんですけど、うまくいかなかった時のネガティブさも半端ないなっていうところが怖い。

なるほど。

また僕が一番、珍しい人種かもわかんないですけど、借金したことないんですよ。

人生で？ 1回も？ じゃあ、お家建てたっておっしゃいましたけど。

全部、一括で払いました。

さすがですね。

だから借金したことないから、融資を受けて借金するのがすごいハードル高いんですよ、僕の中で。だからこそ、いいことはもう想像できてるんですけど、うまくいかなかった時のね、先ほど言われたように、もうこれ持ちこたえられへんぞ、売った、赤字やん、また赤字やんが怖いなっていう。

なるほどね。

だから逆にいうと、いくら持ってたら、いくら持ってるぐらいからが行きやすいですか？ 自己資金どれぐらいはあった方がいいかなとかあるんですか？

よく言われるのが、金融機関から融資を受ける時に、例えば年収の10倍とかっていう枠はあったりするんですけど、そうなった時に、でもじゃあ金融資産300万しかないです。この方が融資を受けられるかって言ったら、やっぱ受けられないんですよね。そういう意味では、最低ボーダーとしてはまずは金融資産1500万円以上必要かなと。

ただ、金融資産1500万円でも物件購入するのに、例えば頭金以外にも諸費用っていうのがあるので、それでも500万ぐらい払っちゃうんですね。そうすると1500万が1000万に減るじゃないですか。ってなると、ダメージとしては心理的には結構きついじゃないですか。なので、余裕資金っていう部分でいうと、やっぱり3000万以上ぐらいはある状態で不動産投資をするのがいいかなって思います。

ということで、里崎さんのやり方聞きたいんですけど、まず株とか債券で利益が出た場合は、利確をある程度のラインでするというふうにも聞きましたが、これ持ち続けるんですか？ 利確するんですか？

そうですね。今は楽待さん、色々出してもらって、いろんな方に話聞いて、債券と、あとは株式とか、4、6がいいって聞いたんですよ、その割合が。僕、それまで8、2、7、3ぐらいだったんですよね、債券と。それを今徐々に6、4に近づけるようにしてるんですよ。また個別株とかもやり出したんで、新たな。

じゃあもう国債だけじゃなくて、株にはちょっと。

今は国債、投資信託。で、満期になったんで、満期をそのまま違う投資信託に全部入れて。その社債とか国債とか、いろんなもので利益出てたやつがどんどんちょっとたまってきてたんで、それを個別株に入れてっていうのでやってる感じですよ、今。

株6、債券4の。

債券6。

債券6の方ですか。株4の方に持ってくということですね。不動産投資は、お金を借りてできる、いわゆるレバレッジをかけられるから非常に有利だというふうに言われますが、まず里崎さんは借金はしていないというふうに聞きました。

したことないんですよ。

これ、なんで借金しないんですか？

する必要がないから。

なんか身も蓋もないこと言わないでくださいよ。

聞いたんすよ、家買う時も、税の先生に。ローン組んで、お金借りて家建てた方がいいのか、一括で買った方がいいのか、税上どっちが有利ですかって聞いたら、もう明らかに一括って言われたんで。

これね、買ったのは2012年ですよね。

はい。

2012年ぐらいだと、結構ほかの投資がまださほど盛り上がってない時なんで、多分この考え方は全然ありだったと私個人も思いますが、どうでしょう？ まず融資を使わなかったという、この点に関してどう感じますか？

里崎さん、特殊かもしれないですけど、やっぱ貯蓄が多いので、貯蓄が多い場合にはやっぱり自己資金で買った方が、金利もかかんないですので、絶対有利なんですよ。ただ、みんながみんなそんなことはないので。

本当ですよ。年収1億7000万あって、4割貯金に回せる人の話をね、一般論だとまた聞いちゃいけないんですよ。

そうなんですよ。

もう怒りが今、増してます。

なので、わかりやすく比較してみたいと思います。例えば1億円の物件で、フルローンで購入する場合と、頭金2割入れた場合の最終収支で見ていくと。

聞きたいね。

例えば10年間保有して売却した想定でいくと、10年間、家賃たまりますよね。売却した時に売却益が来ますよね。そん時に、最終利益としては自己資金で使った分を差し引いたものが最終利益になります。ってなった時に、頭金なしの場合と頭金2割入れた場合だと、大体500万円ぐらい差が出てくるんですね。ってことは、これが1億円じゃなくて、もっと1億5000万とか2億だと、もっと差が開いてくるんですね。

そういう意味でいくと、やっぱり金利で払う分だけ差がついてくるんですね。なので自己資金がいっぱいある方にとっては、自己資金でローンを使わずに購入した方が有利は有利なんですけども、みんながみんなそんなことはないので、適度に、特に金利が今上がってるので、全部フルローンで買ってしまうと毎月の返済も重たくなるので、ある程度頭金を入れた上で返済額を軽くした方が、不動産投資は今のこの時代では進めやすいかなって思いますね。

ちなみに1億円フルローンで借りると、月いくらぐらい返さなきゃいけないんですか？

期間とか年利とか、金利とかによりますよね。

でも大体、スタンダードの人は何年ぐらいで借りるんですか？

大体35年ぐらいがスタンダードですかね。でも、ただ35年持ってる方が多いかっていうと、基本は売っちゃいますね。

そうっすよね。

だから、例えば我々住宅買うとしても、1億の家を買う現金は里崎さんと違って持ってないわけですよね。あなたと違って持ってないんですよ、こっちは。っていうことでいうと、やっぱどうしても9000万とか足りない。それは金融機関に貸してもらって、その分を毎月返しながら、その1億の家を買えるっていうのがすごくメリットですし。

この投資でいえば、やっぱり同じように、1億なんか持ってないんだけど貸してもらって、家賃で補いながらやってくっていう考え方は私ありだと思いますし、私個人は借金できるってことはその人の能力でもあると思うんで、非常に大事だなというふうに思ってるんですが、ちょっとわかっていただきました？

そうですね。だから僕、そんなことも知らないんすよ。どれぐらい利子つくんだろうって。借りたこともないから。

確かにそれはあるかもしれない。

大体経験あったら、大体これぐらいとかってわかるじゃないですか。それすらわかってないんで。だからまだよちよち歩きなんですよ。

いやいや、こんなに知識あるよちよち歩きないです。こんなにめんどくさいよちよち歩きないです。そんな中で、節税になるというふうに不動産投資って言われます。これは清野さん、本当ですか？

節税にはなりますね。ただ、いわゆる新築物件と中古物件で節税が異なってきます。例えば新築物件の場合ですと、節税には減価償却使っていくんですけど、木造の物件の場合ですと耐用年数22年になるので、1年ごとの減価でいくとやっぱり少ないんですね。

新築物件ですので、しっかり入居率も高いから安定して家賃が入ってくるので、新築物件の場合には節税という意味では効果は薄いですし、むしろ難しいと。逆に中古の場合は、減価を使った節税方法でいくと、家賃収入を得ながら減価を使って不動産所得を赤字にすることによって、減価で所得税の還付を受けることができるんですね。

ただ、この不動産投資の減価償却って、ここまではよく言われてるんですよ。中古物件買って所得税還付受けましょうと。ただ落とし穴もあって、この減価償却を使うと、いわゆる買った時の値段、この簿価が減価償却使った分下がっちゃうんですね。ってことは、例えば5年間物件を減価償却で使うと、どんどん価格が下がったことになるので、物件売却した時に、これが全部売却益として税金納めなきゃいけなくなっちゃうんですよ。

これが譲渡税っていうんですけど、例えば保有期間が5年間超えてると譲渡益税が大体20％なんですね。確かに高いんですけど、でも所得税率で考えた時に、例えば課税所得900万ですと33％、1800万で40％、4000万超えると45％ですので、結局その税率と譲渡税20％比較すると、節税効果の方が大きくなってくるんですね。

なるほど。年収が高ければ高い人ほど、自分の普段の税を払うよりも、譲渡税で払った方が得になっていくと。

ですね。

っていう意味では、やはり年収が高い方は不動産投資にある程度適性があるっていう考え方ですかね。

ですね。20％ぐらい違いますもんね、そうしたらね。

よく言われるのが、不動産投資で赤字に見せることが本当にいいことなのかという議論はあると思うんですけど、その辺に関しては今、かなり正直にお伝えいただいたかなと思うんですが、どういうふうにリスクとか説明されるんですか？

いわゆる中古で節税をしようってなった時に、多分、不動産会社はどんな物件でも、この物件、節税商品でお勧めですよって言うと思うんですけど、不動産投資の本質はやっぱり毎月の家賃と売却した時の売却益だと思うんですね。ってなった時に、節税だけを目的に不動産投資をすると失敗すると思います。

なるほど。それだけが目的ではないということですね。

いつからが中古になるんですか？

減価が22年なので、よく5年間保有して売却するっていうふうに想定していくと、大体年数でいくと木造で18年超えてるとか、そうすると残り4年ぐらいになってきますし。よく言われるのは、築30年とかで耐用年数過ぎてる物件に関しては4年で償却になるので、大体17年、18年以上年数経ってる物件が対象になるかなと思います。

どうですか？ ここまで聞いてて。

そうですね。非常にわかりやすいっすね。その税務上のこととか、さらっと言ってくれる人いるんですけど。

節税、どこが何がですか、みたいな感じあるじゃないですか。だから、そういったところはしっかり聞くと、いいなと思いますけども。

何年？ じゃあ、いつ買い時なんですか？ 今だって結構、金利も上がってるし。だから僕は、この不動産って個別株と似てるなと思うんですよ。個別株で言うと売り時、難しいじゃないですか。上がってきてるけど、もっと上がりそうやな。でも下がるかもしれへんし。でも難しいじゃないですか。

不動産も買い時、難しくないですか？ なんかずっと「今ですよ」って、この5年ぐらい「今ですよ」って聞きながら、どんどん上がってきてる。金とかもそうですよね。いつが買い時？ 今なんですか？

はい。もうそれで言うと、5年前から「今買った方がいいですよ」って、多分言われ続けたということなんですけど、結果的にもうインフレで建築費も、あと土地の値段もどんどん上がっていってるじゃないですか。ここから先も想定した時に、まだまだやっぱり上がっていっちゃうと思うんですね。

そういう意味では、よく不動産業界で言われるのは、今が一番安くて、明日はもっと高い、明後日はもっと高いっていうふうになっちゃうので、不動産投資を始めるんだったら今がいいと思います。

ほお。そこが一番信用できないんですよね。やっぱりそう言われちゃうと、なんかちょっとっていう気持ちは。やっぱり、そのネガティブなやつだけ入ってくるじゃないですか。なんかもう上昇がピークに来てるとか、やたら入ってくるじゃないですか。だからそれが怖いですよね。ずっとそれで悩むんですよね。

金とかの時も僕、6000円ぐらいで「史上最高値」っつって。いや、でも最高やろ、下がるんちゃうかと思ったら、もう2万ぐらいになってるじゃないですか。だから、そこ、入り口の踏み切る後押し、もっと欲しいですよね。背中押す、この、なんか。そこが怖いですよね。

はい。じゃあ、いろいろ分けて考えていきましょう。まずは不動産、本当に儲かるのかというところから。やはりね、そこが一番大きい。

そうそうそう。やっぱそれがね、皆さんも知りたいことですよね。

はい。まずは今買っても儲かるんですかっていう話ですね。

そういう意味で言うと、不動産投資は今でもしっかり儲けることはできます。ただ、やっぱりもう皆さんご存じの通り、利回りがどんどん下がってきてるじゃないですか。金利も上がってるので、このいわゆる利ざやがどんどん減ってるんです。

不動産投資のそもそもの収益の考え方って、持ってる時の家賃収入と、あとは売却した時の売却益。これが本質的なものになってきますので、この利ざやが少ない状況で手取りを増やすためには、毎月の家賃をしっかり増やしていかないといけないんですね。

日経平均も7万円ぐらいまでいきましたし、いつ、どこで、いくらで売れるかって、正直想像が難しいですよね。ただ今は、配分としては毎月の家賃の手残りが減ってしまってる。なので不動産投資は売却でドカンと得るという、今、売却ありきになってしまってるんですね。だからこのバランスを元に戻すために、家賃収入を増やしていかないといけない。

今、不動産投資に必要なのは物件力と、あとは購入した後の運営面なんですね。物件力って、例えばですけど立地もそうですし、部屋の広さとか設備のグレードが高ければ、当然入居者さんは決まるじゃないですか。入居者も部屋で満足するので、入居期間も長くなる傾向にあると。仮に退去した後、更新の場合でも家賃を上げていけるんですね。そういう意味では、まず物件力は絶対大事なんですよ。

次に運営面なんですけど、結局入居率が高くないと、どんどん想定家賃から手取りが減っていってしまうんですね。そういう意味では、この毎月の手取りを増やすための運営面は、とにかく入居率を上げる必要があると。例えばその管理を任せる会社がどうやって部屋を決めるのかなっていうところの管理ノウハウも、しっかり見極めていく必要がありますね。

そこは僕らにも通じるんですけど、単価上げたいじゃないですか、出演の。だからそれと、不動産の部屋の価格を上げるのと一緒じゃないですか？

一緒ですね、確かに。

でも、上げたいけど、上げて仕事来なくなったら困るじゃないですか。

分かります、分かります。

そのバランスが難しいじゃないですか。

そうですよね。だから、そこで不動産に例えると、「じゃあ、その価格だったらいいよ」って出ていかれて困るし。上げるのは簡単だけど、でもそれで入らなかったら困るから、どんどん安くしちゃってみたいなのもあるから。簡単に言いますけど、そんな上げるの簡単でなさそうですけどね。

そこが本当に不動産投資の難しいところで。ここまで、多分ここ数年というのは、そういうことがなくても、家賃が安くても売った時に高く売れるからそれでいいやと思ってましたけど、今ちょっとそういう時代ではなくなってきているという感じもしますし。そういう意味では、今、里崎さんがおっしゃったことで言うと、利回りとかどのぐらいあると、ちょっといいなっていう感じなんですか？

首都圏で話をした時に、エリアによって利回りは全然違うんですよ。例えば東京23区で、いわゆる代表的な区とかでいくと、利回りって今4.5％から5.2、3％ぐらいなんですよ。これで金融機関から融資を受けて購入すると、毎月手残り、何も残らないんですよ。なので、いわゆる売却益とか、富裕層のポートフォリオの中で一つ、防衛として持つっていうのはありだと思うんですね。

じゃあ東京23区ではなくて、東京とかでいくと、例えば多摩エリアとか武蔵野エリアとかだと利回りが上がってきて、5％から6％前半ぐらいまで上がってくるんですけど。東京っていう、もちろん地名はあるんですけども、少し外にはなっていくので、そのエリアの賃貸需要とか人口動態をしっかり見ていく必要があるかなっていうところですね。

そうなってくると、残り東京を除くと3県の神奈川、千葉、埼玉。ここになってくると、いわゆる利回りでいくと6％から7％ぐらい取ることができるので、東京よりも利回りが高いと。ただ注意が必要なのは、結局神奈川、千葉、埼玉っていうネームバリューがあったとしても、その都市によって全然人口動態が違うんですよね。賃貸需要も全然違うので、そこはしっかり見極めていく必要があるかなって思います。

その利回りをきっちりと想定通り取るためには、里崎さんがさっきおっしゃった、ちゃんと値上げの交渉をして、物件の力があったり、あるいは管理の力が問われると思うんですけど、その辺りいかがですか？

例えば、今って全てのものが値上がりしてるじゃないですか。コンビニに行って自分びっくりしたんですけど、おにぎりがもう180円とかする時代ですので。そうなってくると、家賃って元々経済で言うと粘着性があって、家賃ってなかなか上がりにくいと。やっぱり生活にみんな根付いてますので。ただ、その家賃ですら「家賃上がってもしょうがないよね。もう全部が値上がりしてるので」っていう今、時代になってきてるんですね。

こういう意味でいくと、その物件力があれば家賃が上げていけるっていうところと、あとその管理の部分で、しっかり物件力と管理ノウハウで。例えば「家賃3000円、今回更新で上げますよ」って言った時に、入居者が嫌だって言った場合、なかなか交渉がうまくいかない。里崎さんみたいな方だと「なんで上げるんや」っていうふうに、多分言い……。

しかも、そんな法律でも守られてるから、簡単に。

おっしゃる通りです。

おっしゃる通りだけど、めちゃくちゃ言いそう。

そこで定期借家契約っていうのが、今、不動産業界では増えてきていて。定期借家契約っていうのは、契約期間で一旦満了するんですね。改めて再契約する時に、「この家賃であれば再契約できますよ」っていう家賃の提示ができるんです。

そうすると、例えば家賃3000円上がりますってなった時に、入居者目線で考えると「家賃3000円上がるのか。ちょっと厳しいな」と。じゃあ仮に退去するってなった時に、新しい家を見つけよう。でもインフレが進んでるので、やっぱり新しい家も家賃が高いんですよね。

しかも退去するってなると、退去費用の原状回復費用、あとは次の部屋を契約するための契約費用、あと引っ越し代金とか全部かかってくるので、やっぱりトータルで考えると、なかなか引っ越しのハードルが昔より上がってるんですよ。そういう意味では、物件力とちゃんと管理のノウハウがあれば、家賃は今上がっていってますね。

どうでしょう？ 利回りの話聞きましたけど、里崎さん、国債などいろいろ利回りには敏感だと思いますけど、今聞いていかがですか？ 4.5とかね、そのぐらいから。ただ、それは借金をしてなので、実際はそこまでは残らないというところですね。

だからやっぱり、売却が大事なんやなっていうのは、より思いますね。それだけでずっとじゃ厳しそうですもんね。だから、ローン全部返すまでこの利回りで持っていこうの人は少ないですよね。

少ないですね。なくはないと思いますけど。

不動産で手残りって、どのぐらいになっていくんでしょうか？

手残りの計算式としては、いわゆる年間の満室想定賃料から空室、そして運営費用、それから銀行の返済をしたものが手残りになってくるんですけど、そこから所得税率に応じた税金を納めることになってきます。

例えば売買1億円の物件で、利回り6.5％で金利2.4％で、それをフルローンで購入すると、10年間保有すると大体年間100万円ぐらいが税引き前で残ってるので、10年間で1000万円。売却、諸々手数料引いて約1500万円で、この2500万円から自己資金を引くと、大体1850万円ぐらいが手残りで残ってくると。

これが頭金2割ぐらい入れると、大体毎年180万円ぐらい手残りで、10年間で1800万円ぐらい。売却益でドカンと3000万円ぐらい入るんですけど、でも最終的には自己資金でいっぱい使ってるので、最終収支でいくと2300万円ぐらいが残ってくるかなと思います。

なるほど。じゃあ大体、月10、15万円ぐらいってことですか？

そうですね。

さあ、ここからは別の視点で、不動産投資をもう少し深掘っていきたいと思います。いろんな手法が不動産投資にはあるんですけれども、里崎さんはこれからの質問、ご自身が不動産投資をするとしたら、どちらが儲かりそうかという視点で考えてみてください。清野さんには、どちらが良いかという結論ではなくて、メリット、デメリットを教えていただきたいと思います。それでは最初の2択からいきましょう。木造かRCか。こちらはいかがでしょうか？

それはやっぱりRCがいいですよね。

なんか今、完全に言葉の響きで言いましたよね。

いやいや、固定資産税は木造の方が下がっていきますけどね。でもRCの方がいいんちゃうかと思いますけど。

なるほど。さあ、清野さん、いかがでしょう。

はい。RCのメリットは、やっぱり長期で保有するには適してますね。いわゆる地主の方ですとか、相続対策で物件を購入する場合には、物件価格自体が高い。耐用年数も47年で、非常に長く安定して持てるので、いわゆる後世にわたって相続をする場合には、かなり有利だと思います。

相続税対策とかも効きますもんね。長い目で見るといいかもしれないですよね。RC買いたいですよね。

買いたいんですけど、今はちょっと難しいかなと思うんですよ。建築費がもう想像を絶するぐらい高いんですよ。しかもRCって建てるまでに数年かかるので、これからもっとインフレが進んだり、金利が上がったりすると、いわゆるコストがどんどん増えていって、例えば途中で追加の請求が来たりするので。RC、やっぱり長く持てるんですけど、今の時代はちょっと難しいかなと。

逆に木造物件だと、まず工期が短いのと、そもそも建築費も安いっていうところで、フットワーク軽く物件を購入することができるのと、今後に備えて自己資金を手厚く残すこともできると思うので。

さあ、次の2択はこちらです。都心か地方か。

それはもう都心ですよね。地方だったら僕、徳島って思っちゃうんでね。

出身地みたいな。

出身地ですね。はい。さあ、ということで、ちょっとメリット、デメリットを教えていただきたいと思います。いかがでしょう？

まずは地方のメリットでいくと、やっぱり都心と比較しても圧倒的に利回りが高いですね。表面利回りがしっかり高いので、その表面利回りから、いわゆる空室とか運営費を引いていくんですけど、この空室がしっかり埋められるエリアの物件であれば、地方でもありだと思います。

ただ、やっぱり過疎が進んでるじゃないですか。ですので、例えば10年後、2050年とかの人口動態で見た時に、どれぐらい人口が減ってしまってるのか。特に不動産投資って、賃貸需要がないとそもそも入居が決まらない。入居決まらないから家賃を下げていく。家賃を下げていくし、今度地価もやっぱりなかなか上がりづらいとなってくると、売却もあまり期待できないという意味では、今、現状としては地方は少し難しいかなとは思います。

そういう意味でいくと、都心に関しては圧倒的に賃貸需要もあるし、土地の値段もかなり上がっていくという意味では、メリットだらけに聞こえるんですけど。

高すぎますよね。

はい、高い。高すぎるので、都心の中でも、いわゆる東京で買うのはちょっと難しいかなとは思います。そういう意味で考えると、地方、都心という言葉でいくと、ちょっと第3の選択肢になっちゃうんですけど、いわゆる都心に通いやすい、成長が見込めるエリアの方がいいと思います。

どうですか、ここまで今。

僕、ずっと聞いてきて、何気に今、一番チャンスなんちゃうかと思ってきたんですよ。

おお、なんと。あれ、この強固な里崎さんの壁が今、崩れつつある。その理由としては？

今ね、僕も西岡さんもいろんなこと聞いてきて、やっぱり金利が上がってるから、不動産投資って若干ネガティブなんちゃうか。ひょっとしたらまた落ちていくかもしれないっていう世の中の風っていうか、そんな雰囲気って、正直あるじゃないですか。

さっき清野さん言われたように、3年前、4年前、5年前ぐらいは、融資を受けられたら、もう誰でも手突っ込めるぐらいの雰囲気だったけど、その流れが若干変わりつつある。その中でずっと物件力って言うじゃないですか。ってなったら、みんなの腰が重いからこそ、今行った方がいい物件、逆に行きやすいんちゃうかっていう。

競争が少なくて。確かに。

ずっと物件力っていうか、だからちょっと前だと、そこにアプローチするのもなかなか数が多すぎて、競争難しかったかも分からない。行きやすいし、いい世界だったかもしれないけど、今、若干世の中がネガティブに動いてるからこそ、いい物件にファーストアプローチかけられたら、何気に「あの時行っときゃな」が今なんちゃうかって、物件力とか話聞いてると思ってきた。

確かに。まさにおっしゃる通りで、なんか物件力があればっていう話なんじゃないですか、今日。物件力はどこで探せばいいんですか？ それすごい大事な気がするんですよね。

これ、まず物件力を実現するためには、結局コストをかけるじゃないですか。なので他の不動産会社でも、物件力が高い物件っていっぱいあるんですよ。だけど利回りが低いから、どうかなってなっちゃうじゃないですか。ってなった時に、まずはその建築コストをどうやって不動産会社が抑えてるのか。

例えば弊社の場合ですと、自社で自社建築をすることによって、いわゆる外注コストを少なくして工期を短縮できるので、そこでコストが浮いた分を物件力であったり利回りに転換してるんですね。そういう意味では、そういう不動産会社、どこの不動産会社の物件がいいのかなっていうところを、しっかり見極めるところが、まずは第一歩になるんですかね。

なるほど。御社は今でもたくさん造ってらっしゃるんですか？ いかがですか？

そうですね。年間120棟以上建築してるんですけども、この一番最初っていうのが土地の仕入れなんです。土地の仕入れって、極端な話、どこでも「土地、空いてるな。じゃあここに建てよう」っていうふうにやっちゃうと、結局将来その土地が値上がりしてるの、どうなのって話になるじゃないですか。

そういった意味では、土地の仕入れの目利きがすごい大事なんですけど、弊社は大体、月に言うと300件ぐらい、多分土地の案件があるんですけども、その中で厳選に厳選を重ね、その中で買えるのって月に数件なんですよ。

数件。じゃあ、もういいのがなかったら買わないってことですか？

そうなんです。月の目標はあるんですけど、いい土地がなければ、もう目標は一旦抜きにしても、「今月は土地、買えるものがないな」と。逆に今月、「いい土地がすごい安くあるぞ」といった場合には、エンジンをオンにして買いに行くと。それぐらい土地は厳選して絞ってますね。

いい土地ってね、どういうところなのか気になりますよね。

そう。例えば神奈川で、横浜で言うと、もう山坂すごい多いんですよね。多分神戸とかも一緒だと思うんですけど、結局山って将来的には、じゃあ地震来たらどうなのとか。やっぱり今、線状降水帯で大雨降ったりとかありますので、基本的にはまず平坦。これがもう鉄則。

その中で駅10分圏内もそうなんですけども、弊社は物件の中では駅5分とか7分と、かなり土地を、駅近であるとやっぱり土地の値段って落ちないですし、賃貸需要も豊富にあるので、そこはしっかりこだわってやってます。

駅5分、7分はめっちゃ近いですね。

近いですよね。そうなんです。

さて、ここまで里崎さん、不動産投資について聞いてきました。どうでしょう？ 国債のこの丸いポートフォリオに、不動産がこう入っていくっていうのは、なんかありますか？

メリットはめっちゃ感じますよね。やっぱりその一番は、そういう利回りの中で、もちろん売却としてできればもいいし、節税にもなるし。銀行の融資によって、気づいたら自己資金なく、その物件が丸々自分のものになるっていう、夢の世界もあるわけです。

だから、そういった面では、不動産のいいところが本当に十分に聞けたのと、あとはこの清野さんのところが窓口一つじゃないですか。そこら辺は安心感あります。常にね、何社も渡り歩いて、全部いい会社に当たればいいですけど、その中でどこかいいのじゃないところになっちゃうと、その後が心配じゃないですか。だから、その一括管理の窓口1個っていうのはね、逃げられないっていうリスクがある中では、安心感はありますよね。

なるほど。いきなりあのポートフォリオの中で不動産は、なかなか入らないかもしれないですけど、「不」の文字ぐらいはポートフォリオに入ってきましたか？

ああ、やれる道筋はあるなって感じました。

ああ、良かったです。ありがとうございます。ということで、今度は視聴者の皆さんにもお願いします。

楽待チャンネルをご覧の方の中には、利回りが低くていい物件ないなと思ってらっしゃる方も多いと思うんですね。その中で当社は年間120棟以上、土地の仕入れからこだわって建築をしています。しかも自社設計、自社建築にすることによって、中間マージンもしっかりコストカットして、その分を設備の物件力だったり、利回りに転換してます。

そういった意味では、不動産物件、いい物件ないなとお探しの方は、ぜひ一度、横濱コーポレーションの物件を見ていただければ、「こういう物件あったのか」って思っていただけるかもしれないです。

そうですか。でも興味がある人、やっぱり相談行った方がいいですね。

そうですよね。

こうやって話聞いてても、イメージつきにくいじゃないですか。だから見て、感じて、いろいろ言ったら教えてくれるじゃないですか。だから、そこで一歩踏み出す勇気は必要かも分からないですね。

そうですよね。さあ、里崎さんそうおっしゃってますけど、個別相談とか、清野さん、できたりするんですか？

もちろんです。私が対応しますので、お客様の属性に合った優良物件をしっかりお届けできます。

直接できるんですか？

直接です。

専務が。素晴らしい。じゃあ、そんな清野さんに相談できる前に、なんかやってほしいこと、こういうこと知ってほしいこと、何かありますか？

まずは未公開物件の情報をしっかり得ること。これが大事ですね。例えば不動産会社の中には、もちろん当社ですけども、いわゆる未公開物件を取り扱っています。ただ、こういった物件って、やっぱり皆さんに紹介するわけではなくて、まずは会員登録いただいたお客様ですとか、投資のご面談をしたお客様にご紹介をしてるわけなんです。そういった意味では、まずはしっかり未公開物件の情報を得るということで、会員登録をする必要があると思います。

どこで会員登録できるんですか？

概要欄から会員登録ができますので、ぜひチェックしてみてください。

さらに、その上があるんです。

未公開物件なのに。

はい。いわゆる未公開物件って、例えばメルマガで配信するよとか、ホームページだけに公開するよっていうのがあるんですけど、結局それもみんなに知れ渡るわけなんですね、会員登録したお客様には。ただ、投資の面談をいただいたお客様は、もうニーズが分かっている。ニーズが分かってると、金融機関の融資もこれぐらい受けられるぞっていうふうになれば、「この物件出てきた。じゃあ、もうすぐ紹介しよう」。

これで決まってしまえば、いわゆるメルマガとかホームページにも公開されない、完全未公開の物件なんですね。ですので、ステップはまず会員登録をすること。そしてもう一歩、投資の面談、私自身が行いますので、ぜひその二つのステップを進むことによって、いい物件に出会えますし、あとは金融機関で融資を受けることもできますので、ぜひそのステップを踏んでいただきたいと思います。

自分に合ったやつをね、その資金面とか、その大きさとか、いろんな分類を。自分に合ったやつを直接、世に出ないやつをお勧めしてくれるのは、めちゃくちゃお得ですよ。

ある程度希望を伝えておけば、例えばこのぐらいのことがやりたいんだって伝えておくと、来るってことですもんね。

だから、突拍子もないやつも来ないし、適切なやつが来るってことだから、それは面談した方がいいですね。だってそれだってね、なんかシークレットのやつ出てくるのはいいけども、やっぱり自分で探して、自分で「あ、これにしよう」って難しいじゃないですか、なかなか初心者の人は。だから話しておけばね、適切なやつを勧めてくれるのはいいですよね。

ということで、ぜひその辺りの準備もしてほしいと思います。最後に視聴者プレゼントのお知らせです。横濱コーポレーションの個別相談にお越しいただいた方、先着100名様に、横濱コーポレーションの菅沼勇基代表の著書『年収1000万円の人が、5年で現金3000万円をつくる方法』をプレゼントします。詳しくは概要欄をご覧ください。

さあ、ということで今回は「引退後も1億稼ぐ男が語るお金の哲学」をテーマに、里崎さんと清野さんにお話しいただきました。お二方、どうもありがとうございました。

ありがとうございました。