新宿区の民泊規制強化、住民・オーナー・行政はそれぞれ何を見ているのか

わずか1年ぐらいで、そういう規制をしてしまうっていうのは、我々としてはすごく残念ですね。もう事業としては成立してない。破綻してるっていうふうに私は思ってるんですけども、外人参加ない。

最近だいぶ綺麗になってるけど、ここもいっぱい出てたし、そこも出てたし。ピンポンって、ここ行きたいんですけどって聞かれるんですよ。夜中に来られるからね、寝てるのに起こされるから困るなと思って。

4000件ぐらい、確か新宿って民泊がやってますけど、半分以上なくなっちゃうんじゃないかなと思うんですけど。一律禁止ももちろんそうなんですけど、それをしてしまうと、やっぱり闇民泊物件がどんどん空いてる部屋に増えてしまうんじゃないかなって。

不動産投資を学ぶなら楽待。

多くの観光客でひしめく東京・新宿区。インバウンド需要を背景に、区内の民泊は数年で約4000件に倍増した。だが今、その現場に激震が走っている。ゴミや騒音に耐えかねた住民の苦情を受け、区は抜本的な規制強化を盛り込んだ改正条例を施行する見通しだ。営業日数の短縮に加え、住宅地や学校周辺では原則営業禁止となる。転換にオーナー側の不満も渦巻く。街の平穏と民泊ビジネスは両立できるのか。現場をリポートする。

大久保駅近くの繁華街から道を曲がると、すぐアパートや民家が広がる。こうした住宅地に進出した民泊が、にわかに規制される方向となった。民泊のそばで暮らす住民は、宿泊者のマナーが目に余るという。

あそこが民泊やってるので、コンビニで買った弁当食べた後、お菓子全部、立ちながらタバコとかアイスクリームとか。そういうちっちゃいゴミがあるじゃないですか。だからそれが一番困るんです。きちんとそのルールが守ってれば、私は反対はしないんですけど、でもやっぱりどうしてもこうなっちゃうから。

区内で町会長を務める女性も、民泊と外国人旅行者の増加で閑静な地域が変わってしまったと話す。

これが民泊のカードなんです。このシールが貼ってあったら民泊だよ、施設だよっていうことなんです。あとこの上にも何軒かありますけど、行ってみますか。いいですか？

ここもいっぱい出てたし、そこも出てたし、ほとんど出てたけど、最近はやっぱり口うるさく言われてるので、だいぶ綺麗になりました。ここもものすごく汚かったんですけどね。日本の常識が常識でないので、なかなか。そうじゃない方ももちろんいらっしゃるんだけど、難しいことがたくさんあります。

区が打ち出した規制強化を歓迎する思いの一方で、民泊が撤退した物件がどうなるかなど、不安は多いという。

ここら辺にいる外国の方は、いい方ももちろんいらっしゃるんだけども、そうじゃない方の方が目立つので。私なんか女性ですので、すごまれると体大きいし、怖いです。

民泊がどこにあるかわかんない方が、それも結構あるんですよ。そういう方はお家押すんですよ、ピンポンって。ここ行きたいんですけどって聞かれるんですよね。夜中に来られるからね、寝てるのに起こされるから困るなと思って。

半分はやっぱりない方がいいっていうのは確かなんですけども、半分はあってもいいんじゃないかなっていうふうに私は思ってます。これをいっぺんになくすと、そのマンションとか民泊のお家が空になった時に、それがどうなるかを考えるとちょっと不安です。

トラブルを起こす民泊に不満を抱えるのは住民だけではない。ルールを守る民泊も迷惑を被っていると話す、民泊の浜本さん。区内の住宅地に保有する戸建てで、去年から民泊を営んでいる。

今ちょっと滞在してるんですけども、入居者がいますので、まずピンポンさせていただきますね。

元気ですか？ 元気です。どうぞ、どうぞ。はい。

現在この物件には、アメリカ人の留学生2人がマンスリー契約で入居している。

新宿区の住宅地にある民泊は、金曜日から月曜日の3泊しか営業できない。そのため、平日も物件を活用できるマンスリー契約を結ぶことも多いという。

この物件自体の収支は、金土日の民泊、短期滞在の民泊のところと、あと長期とマンスリーでっていうことで、両方を運営するって形で今運営してて、それを合わせて年間500万ぐらいの売り上げを立てる形になってます。2割が短期、マンスリーが8割っていう形ですかね。

毎週金土日だけ入るお客さんって、割と限定的になってくるんですね。そこがうまくはまればうまくいくんですけども、全く入んない時もあったりとかするので、難しいです。良くて500万なんで、天井が決まってる数字をまた圧縮することになってしまうと、やっぱりそんなにリターンがないってことを考えると、あんまり魅力的に感じてないです、正直。

わずか1年ぐらいで、そういう規制をしてしまうっていうのは、我々としてはすごく残念ですね。もう事業としては成立してない。破綻してるっていうふうに私は思ってるんですけども。

マニュアル、きちっとこんな感じでもちろん説明したりとかして。あとゴミ出しもちゃんときちっと、月曜日は生ゴミだって言って、ゴミの専用の箱があるので、そこに入れていただいて、それで収集の車にやってもらう、収集してもらうっていう形で。

住宅なので、やっぱり静かにしてくれと。7時になったら基本的に音はあんまり、パーティーとかそういったものは出さない。日本の場合はすぐお隣近所は110番通報するんで、来たらもう大変なことになるよって、ちょっと脅してます。警察が来るような面倒なことは皆さんやっぱり嫌なので、それが一番効きます。

留学生たちも生活には注意を払っていると話す。

人々が暮らしているので、日本の人たちが外国人の振る舞いにいら立つのは理解できます。でも、こうした賃貸物件は、私たちのように日本に長く滞在し、文化やルールを深く知る機会のある学生にとって、とても貴重だと思います。私はぜひ……。

浜本さんが特に心配するのは、行政に認められた民泊に付与される届出番号の取り消しだ。この番号がないと、集客の9割を頼る予約サイトへの掲載ができなくなるからだ。

OTAっていう、Booking.comとか、Airbnbとかっていうのに、届出番号を必ず入れないとそこに登録できないので。載せられないとなると、もう完全にマンスリーさえも、多分入になってしまう。

規制強化で見通しが暗いオーナーのいる一方で、すでに物件を売却したという不動産投資家もいる。歌舞伎町まで数分のマンションの部屋を借り、民泊を経営していた本竹さん。月の手残りは約30万円だったが、民泊の急増で宿泊単価が下がったことから、数か月前、部屋を解約したという。

客単価も下がってきましたし、競争もすごく激しくなったんで。前年からまた家賃が上がったっていうんで、赤字には全然ならなかったですけど、今後を考えると、こっから客単価が上がっていくっていうトレンドじゃないなと思って。やっぱり将来を考えたら、どっかで撤退のタイミングなんだろうなと思って。

ある程度資本があって、土地を買えて、そこに建物を建てられるとか、簡易ホテルぐらいのものをやるよぐらいのあれがあれば、がっちりと思うんですけど、新宿に限ってはやっぱりちょっと難しいかな。

民泊市場の飽和と規制強化で、投資が薄れる新宿。さらに無許可で営業する闇民泊の復活を懸念する声もあるという。

いつか来るだろうなっていうのはありましたけど、時期が早いのと、その規制が非常に、なんて言うんだろう、大きくとか厳しい。4000件ぐらい、確か新宿って民泊がやってますけど、半分以上なくなっちゃうんじゃないかなと思うんですけど。残ってる人にとっちゃいいのかもしんないですけどね、競争相手がいなくなるって面では。

ただ、それだけ規制を今度強くすると、この抜けを、抜け目を狙う人とか出てくると思うんで、昔の違法民泊と言われるような方々がまた出てくる可能性もあるんじゃないかなと思いますね。

新宿区で適正な民泊をサポートしてきた行政書士の渡辺さん。民泊を推進する政策が一部で限界を迎えていると感じるという。

民泊事業について、これまで推進してきたっていう流れで、これまでの事業者さんを急に切り捨てるみたいなところは、かなり影響が大きいのかなっていったところが強く思ってます。

ただ一方で、新宿に関してはもう4000件とか何千件っていう、すごい規模の大きな、数の多い民泊地域になりまして。実に保健所の方と私よく話すんですけれど、保健所としてはもう本当、民泊担当は何人かいないみたいなところで、マンパワーでその全てを対応していくのは、もうやはり限界に近いのかなと。

その上で、厳しい規制が闇民泊を復活させる恐れもあると不安視している。

一律禁止ももちろんそうなんですけど、それをしてしまうと、やっぱり闇民泊物件がどんどん空いてる部屋に増えてしまうんじゃないかなっていったところがありますので。闇民泊が入っているところに関しては、専門の部署みたいなものを用意していただいて、そこに対してしっかりと規制を強めていっていただくのが、一つの形なのかなと思います。

各所に波紋を広げる新宿区の規制強化。区の担当課は、営業日を守らない民泊の取り締まりなど、取り得る対策は進めてきたと話す。

年間1000件以上の苦情に応じ、今いる人員の中で最大限努力をしてきたと思う。昨年度からは指導に応じない事業者への業務停止命令などを出し、合わせて100件以上処分している。

そして、ルールを守る施設まで営業できなくなるのはおかしいという声もあることについては、苦情の件数が多すぎるため、住居専用地域などでまとめて規制するしかない。一件ごとに適正化するのは困難だとしている。

楽待、楽待、楽待、楽待、楽待、楽待。

不動産投資は楽待。

じゃ。