新築アパートは更地からどう企画されるのか:MAIのプロジェクト会議と「50年融資」を中島亮さんが検証

新築はその過程っていうのはなかなか見ないですね。私から見るとブラックボックスなんですね。

現地に来られて実地調査されてるっていうのがすごいですね。そういう情報が出て、どのくらいでボリュームチェックってできるんですかね？ 大体もう1日、2日ですね。すごいですね。すごいスピード。早いですね。

一般的にはワンフロア4部屋になりがちなところを、弊社ではワンフロア5部屋に設計しております。

都内で6%を切る物件ってなかなか難しいかなと思ったんですけれども、すごいハイスペックな武器を持ってこられて、これならいける人も出るのじゃないかなと。この武器はすごいですよね。うまく活用していければ、私は道がどんどん開けていくんじゃないかなというふうに思います。

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楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。不動産投資家アナウンサーの櫻井知里です。本日は、アパート建築の現場を見学できるということで、ここ国分寺にやってきました。そして一緒に見学していただくのは中島亮さんです。よろしくお願いいたします。

お願いいたします。中島さん、今日は新築アパートができていく過程を実際に見学できるということなんですが、実際こういった過程を見ていくってことを、今までご経験どうでしょうか？

新築は23年前に建てたんですけれど、その過程っていうのはなかなか見ないですね。特に、まず更地から上げていくっていう段階になると、私から見るとブラックボックスなんですね。それをどういうふうな感じでまず更地を見つけて、ボリュームチェックして、そしてどういう企画にしていくのかという過程というのは、私はすごく興味深いです。

そして今回は、新築アパートができるまでの過程を一緒に見ていくということで、この方にも登場していただきます。株式会社MAIより朝倉さんです。お願いいたします。お願いします。よろしくお願いします。

「同じ家は作らない」をモットーに、デザイン性や住み心地、収益性を追求した物件を供給する株式会社MAI。現在は年間で戸建てを2000棟、アパートを200棟ほど、仕入れ、販売を行っている。アパートの建築においては、社内でPJと呼ばれるプロジェクト会議を行い、一棟一棟こだわりの詰まった物件を実現させている。

今回、実際にアパートが建つまでの現場を見学させてもらえるという。まず3人が向かったのは、JR中央線の国分寺駅から徒歩15分ほどの場所。近くには東京経済大学があり、賃貸需要も高いエリアだという。

大きさは約200平米でございまして、見た通り整形地にはなるんですけれども、エリアとしては低層のエリアになりまして、大体建ぺいが50で、容積は100%のエリアとなっております。

アパートは具体的にどんなアパートなんですか？ アパートは今回、計画自体が2階建ての10世帯の単身用のアパートになります。

MAIでは土地を仕入れた後、まずは設計担当や販売が更地現場で確認作業を行う。実際どんなことをしているのだろうか。

建物を建てる上で、プライバシー関係が結構大事になってきますので、周りの建物の窓の位置であったりとか、フェンスの高さとか、そういったところを見てました。建物を建てる上でお金がかかりそうなメーターの位置であったりとか、あと電線が道路際にどれだけの位置に走ってるのかとかっていうのを確認してましたね。

出来上がった時のこの目隠しって極めて重要になってきて、目と目が合っちゃうっていうのは、やっぱりなるだけ避けなくちゃいけないんで。そういうのを現地で見るっていうのは、すごいなと思いますよ。普通は図面でやるとか、そのぐらいでやるしかないと思ってたんですけど、こうやって見て。でも当然、頭の中にはもう立体面が入ってるっていう感じで見られてるわけですよね。すごいですよ。

近隣の物件がどういう物件が多いのかな。それで、うちの物件を目立たせるような、ただ、目立ちすぎないようにするっていうのも、絶対にこの後やる2回目のプロジェクト会議にもつながってくるような作業を行っていました。

その物件自体の雰囲気だけじゃなくて、周りの相隣関係の雰囲気も見た上で決定していくっていう。そうですね。その外壁のデザインを決めるにあたっても、周りの家より派手になりすぎたりとか、あまり調和してないとかってなると、建物が浮いちゃうので。

実際に歩いて確認するっていう。あと先ほどおっしゃられたのは、電線の防護管ですかね。はい。やっぱりあれ、コストそんなにかかるんですかね？

そうですね。これだけ近いですと、上棟の際にレッカーを使えなくなってしまうので、実際に職人さんが手起こしで、手で上げていくような作業になるので、そうすると金額はかかってくる。

棟上げの時に。そうです。クレーンで本来はやるんだけど、それがこういうのがあるとクレーンに差し支えが出てくるんで。そうですね。人力でやるってことです。そうです。

今回この敷地ですと、バルコニー前にスペースがあるので、そこにレッカーを突っ込んで上棟できるような形になるので、この現場はコストを抑えられるのかな。なるほど。

だってすごく形のいい土地ですもんね。こんなにピタッと来てるのって、あんまり見たことないんですけど。そうですね。実際の作業現場を見るっていうことも、なかなか中島さんないと思うんですよ。こうやってちゃんと現地に来られて、実地調査をされてるっていうのがすごいですね。

通常、不動産投資家が新築で一番困るのが、土地が出た時に、それどの程度のボリュームの建物ができるのかというのを知るのがすごい難しいんですね。しかもそれって他との競争があるんで、みんな都内の物件って業者さんが鵜の目鷹の目で見てるんで。更地になったら、特にこんないい形の地型の土地であれば、みんなババッと競争するんで、それに打ち勝つというためには、すごいスピードを持ってやらなくちゃいけないんですけれど。大体そういう情報が出て、どのくらいでボリュームチェックってできるんですかね？

実際、何平米ぐらいかなっていうのは、仕入れの方でざっくり出してきたものを、設計の方で確認させていただくっていう。それが1週間、どのぐらい？ 設計に来ましたら、大体1日、2日ですね。そのぐらいでもう決めて、このぐらいのボリュームができるんだってことが分かると。はい。そこで買い付け入れると。そうですね。なるほど。すごい。

すごいスピード。早いですね。やっぱり大手だけあって早いですよね。そうですね。なかなか個人じゃできない。個人の投資家で、更地からやろうという人、結構いるんで。もう敵わないですよね。

見たら単なる土地なんですけど、目に見えない規制がいっぱいありますから。日影規制とか。そういうのってすぐ分かんないもんね。全然。本当に土地からっていうの、憧れますけど、やっぱり企業さん入ると早いですよね。早いですよね。

続いてやってきたのは会議室。ここでは更地現場で確認したことを踏まえ、設計担当、販売、賃貸担当が間取りや外壁の素材、スケジュールなどについて検討を重ねていく。

ベースのサイディングなんですけど、白か黒で迷ってるので、最近のトレンドだと、やっぱり黒が結構多いイメージですか？ そうですね。実際のオーナーさんの好みの方でも黒を好まれることが多くて、やっぱり汚れが目立たないっていうのが大きいかなと思うんです。

今回、ボリューム図から実際に現場のプランを入れてみて、実際に使える居室の部分を増やすために、ユニットバスと洗面の独立してるものとしてないものと、分けてやってるので、行きたいなっていうふうに思うんですけども。どうですか？ 部屋が違うよね。そうですよね。結構違いありますね。

逆にこの洗面脱衣室がある部屋とない部屋で、それぞれ5世帯あって、例えば画一的な間取りになってないのが賃貸目線では嬉しいです。いろんなお部屋を見比べていただいて、好みのお部屋を選択いただけるっていうのがいいかなと思います。

なるほどね。居室の面積を増やすってなると、そもそもトイレとかも3点ユニットとかあると思うんで。絶対バス・トイレ別で。面積よりも、そこはバス・トイレ別です。そうなんだ。やっぱそっちの方が入居者が入りやすい。確実に。じゃあ、そっちはそっちの方ね。

オーナーさん目線でいくと、賃料設定の方が、無理していくよりかは、面積がちっちゃくても妥当な賃料であれば、ちゃんと満室になるかどうかっていうのが肝となって、鍵となってくると思うので。

あとはクロス、内壁のデザインを。1つアクセントがあった方が、入居者が入った時に面白みがあるかなっていうふうに思うので、できるだけ奇抜なものは避けたくて。

1階だったら101、102は基本同じ。ベースじゃない、ベースに対してアクセントクロスも同じ。面白くなくない？ そんなことないの？ いや、そんなことない。せっかく間取り全部違うお部屋なんで、「101の間取りがいいけど、壁紙の色は102の方がいいんだよな」ってなっちゃうのを避けるためにも、フロアごとで一緒なら、そこは問題なくクリアできるんで、っていう意図です。なるほどね。

今度スケジュールなんですけども、確認申請の取得が9月旬で、10月頭ぐらいには着工できるかなっていうスケジュールで組んでます。完成が3月末を予定してるんですけど。

本音としては早めていただきたい。2月完成ぐらいで早めていただきたいんです。3月であれば。そうですね。4月超えてくると、ちょっと難しい。おそらく繁忙期を逃しても、全然入るポテンシャルはある物件だとは思うんですよ。ただ、繁忙期は絶対逃したくないっていうのは正直あって、12月には募集を開始したいっていうのが賃貸目線の希望です。

アパートなんで、大工さんを2組とか3組入れれば、プラス3週間ぐらいは短縮できるのかなっていうふうに思うので、一応2月末完成目指して頑張ってみます。ありがとうございます。じゃあ、それで12月募集で進めさせていただきます。

今、会議が終わられましたかね。そうですね。じゃあ、少し質問をさせていただこうと思うので、よろしいですか？ よろしくお願いします。お疲れ様でした。よろしくお願いします。見学させていただいたんですが、中島さんどうでしたか？

お話をしてると、やっぱり建築する時って、このカラーリング、外壁の色なんて基本的に大家が勝手に決めちゃうんですよね。でも住む人がどう思うかが最重要なのに、客観的な評価でこのように検討していただくというのは、すごく私はありがたいかなというふうに思う。

検討はすごくやられるんですけど、こういう形の整形地でありながら、そんなに差別化して、個々の建物についてここまで検討する必要があるのかと。ある程度、規模が決まっていて、大体パターン化できるんであれば、省力してやった方がコスト的には下がるんじゃないか。この点、いかがでしょうか？

2つあるんですけども、まず「同じ家は作らない」っていうコンセプトで弊社やってますので、働き手も楽しまないと面白みがないっていう。同じものをずっとコピーして作っていくと、やっぱりオーナー様も飽きてこられちゃうっていうのも1つあるのかなって思いますし、作り手側も同じのを作っていくと、結局成長も止まってしまいますので。

デザインもプランも、設計的な目線で言いますと、生き物だと考えてるので、タイムコストを使ってでも、いろいろ議論していった方が、その時に合ったプランとかデザインとかっていうのが取り入れられるのかな。

これ、コストの話につながってくるかと思うんですけども、弊社のボリューム、結構建ててますので。グループ全体で言うと、戸建てで言うと2000棟近く、アパートですと150から200棟ぐらいは建ててますので、そうなってくると、正直このクロスどれ選んでも同じ金額。なるほど。サイディングもほとんど同じ金額でできてしまうので。

なので、ある程度メーカーさんにも協力もらって、「同じ家は作らない」っていうコンセプトに共感してもらってるメーカーさんも結構いらっしゃる。オーナー様には正直このコストは変わらないので、オーナー様も、次の物件はこういう物件、ちょっと楽しみになるっていうか、ワクワクするっていうところが1つメリットかもしれないです。

差別化して、その分のコストを量でも賄うという考え方です。なるほど。

じゃあ私からも1ついいですか？ こういった見学させていただくことってなかなかないので、1つ気になったんですけども、すごく皆さんフラットにお話をされてるなというのが印象的だったんですが、この会議というのはいつもこういった形でされていらっしゃるんですか？

ありがとうございます。普段からこのぐらいフラットに、意見が出しやすいような会議を進めさせていただいてます。各部署の担当者から意見が出しやすいので、会議で出たものが形になりやすいような会議になってるかなと思います。

販売目線としても意見は言っています。オーナーさんから、リピートのお客様もいらっしゃいますので、先ほどの話で言ってないですけど、楽しく、かつうちの個性を出しつつ、その結果2棟目、3棟目につながっていくっていうのもありますので、販売の意見を出していくっていうのを、日頃のこの会議でも行っているところです。

あと完成時、大学の学生がメインということで、なるだけ早めに、それは完成するに越したことないんですけど、その方法として大工のグループを増やすというふうにおっしゃられてるんで、そういうことは決断できる？ できちゃいます。それ大したもんですよね。

これでも設計側から見ると、いろんな意見がある方がいいという。助かります。オーナー様とかの意見を聞かないと、アップデートできないですよね。要は自分のこだわりばっかり、自分の思い込みでしか設計できない感じになっちゃうので。

注文住宅もそうだと思いますけど、やっぱりお客様からの意見とか、特に賃貸なんかは入居者もいらっしゃるので、その先の意見を聞くことによって、よりオーナー様が好みやすいプランですとか、入居者様が好まれるプランだったりとかの参考になるので。やっぱりこれは設計としては聞いてた方が、能力、スキルが上がってくるのかなというふうに思ってます。

MAIのアパートは各部門の担当者が意見を持ち寄り、一棟一棟こだわり抜いて作られている。こうした会議を経て、実際に完成した物件も案内してもらった。

ということで、完成した物件にやってきました。こちらなんですが、ご案内していただきますのは吉光さんです。お願いいたします。よろしくお願いいたします。

先ほどお2人に見ていただいたプロジェクトとはまた違った物件なのですが、こちらも社内の厳しいチェックと議論を経て物件になった現場でございますので。

どういった特徴があるんでしょうか？ こちらの物件はシックモダンをコンセプトにしております。黒を基調とした外壁に、先ほどのこちらの木目調のルーバーですね。こちら、車通りの多い道路に面しておりまして、バルコニーの側面が人目に触れてしまうような位置になってしまっているんですけれども、そちらをルーバーを取り入れることによって、人目をシャットアウトして、建物にボリュームを出すという役割を備え付けておりますね。

いろいろ考えられています。あるかないかで全然違うもんね。そうですね。本当におしゃれさも増して、さらに実用性という部分にも配慮されてるんですね。では、早速中の方も見させていただいてもいいでしょうか？ かしこまりました。

手すりが抜けてるところがいいですね。ありがとうございます。そうですね。圧迫感がない。そうですね。お部屋はこちらになります。なんかかっこいい。

こちら電子施錠機となっております。こういうランダムの数字を押していただくような。では拝見させていただきます。

やっぱり新築だわな。いいですね。フローリングもこの幅広がいいよね。そうですね。なんかおしゃれだし、意外と道路の音も気にならないし、ベランダもそれなりに広くて、ここでコーヒーも飲める。

ありがとうございます。先ほどのルーバーも、目線が気にならないよう。気にならないし。本当だ。こんなふうに見えるんですね。いいですね。なので開放感を出しつつ、でも目線は気にならない。すごい。収納もありますよ、中島さん。

大きいね。人が入れる。広めの。2人ぐらいは入れるけどね。でもこれスムーズだね。クロスが。そうなんですね。微妙に違うよね。微妙なんだけど、アクセントクロスになってるのね。

こちら単身世帯向けのコンパクトな間取りになっておりますので、全体的には白系統の内装で圧迫感を抑えつつ、1面だけアクセントクロスを入れることによって、建物の中にメリハリを出して。生地も違うよね、微妙に。そうなんです。若干違いますね。

この可動棚は、ミリ単位っていうかセンチ単位で動かせるよね。そうです。ここは割と細かく調整できるようなものを採用させていただいておりまして。

こちら浴室乾燥機もついております。浴室乾燥機で、これはやっぱり伸びるんだよね。そうなんです。伸びます。

お部屋の広さなどは中島さんどうですか？ 1人暮らしだったら十分じゃない？ 十分ですか？ もちろん場所によるんだけど、ここは天下の吉祥寺。天下の吉祥寺だよね。

こちらのお部屋の広さはどれくらいになるんでしょうか？ こちらは6.6畳になりますね。広く感じるのは、やっぱり窓が2つあるからかな。採光も取れていて、6.6畳にしては感覚として広い感じするよね。そうですね。結構開放感もあります。あとこのベランダもあるしね。

22.26平米になっております。十分だよね。20平米超えてれば、まあまあ妥当かなっていう。

ちなみにこちらの物件、実は間取りにも大きな工夫があるんです。この敷地規模ですと、一般的にはワンフロア4部屋になりがちなところを、弊社ではワンフロア5部屋に設計しております。

1部屋ずつはコンパクトにはなってるんですけれども、部屋数が多いので利回りが上げられるということ。そうでございます。オーナー様の年間の賃料や長期的な収入に関わってきますので、弊社ではミリ単位で設計をして。

利回りが最重要だから。当たり前だけど、そうだよね。1部屋あるかないか、全然違う。ただ狭くなるから、そこをどうクリアできるかなっていうイメージがね。そうです。でもここ、中を見てると狭さ感じない。全然感じないです。22平米あれば十分だし。

こちら、アクセントクロスを取り入れることによって、のっぺりした空間から、ちょっと目を引くような色を付けることによって、奥行きがあるように広く見せるような、そういった設計をうちは取り入れておりますので、狭い空間でも広く見せる、そういった工夫を取り入れております。

ここまで見学しましたが、中島さんどうでしたか？ すごく6畳なんだけど広く見えるということと、やっぱり小綺麗だし、何も不足な部分はないっていう感じですよね。今日は本当に会議のところからいろいろ見せていただきましたので、思いが詰まってるような感じがします。

木造3階建て共同住宅っていうのは、結構難しいんだよね。そうなんです。許可取るのがね。許可取るのも。そうなんです。そこをうまくされて。そうですね。こんな立派な感じで。

しかも吉祥寺から井の頭公園を抜けて歩いてくる時って、来るんで。そうですね。全然楽しいよね。ありがとうございます。これは最大のメリットだよね。私、一番惹かれたのはそこだわな。立地ですか。ありがとうございます。だよね。

すぐ近くにスーパーやコンビニなんかもございますので、日常の生活にはすごく困らないような、便利な場所かと思っております。

こちら、最後、こだわりの部分も含めて伺ってもいいですか？ やはり私たちは設計力が強みでございますので、入居者様の満足度と、あとオーナー様の収益性の最大化、そちらの2つを大切にして設計をしております。限られた敷地のポテンシャルを最大限に生かす企画。こちらが私どもMAIの強みでございます。

すごいね。ただ中島さん、多分納得いってないところは。価格、実は知りたいんだけど、後でなんだよね、そちらは。そうですね。一番そこが。利回りという、やっぱり大家は利回りだからね。そうですよね。そこがどうかってところ、スタジオでこの後。よろしくお願いいたします。

それではここからは、実際にMAIさんのアパートについて、さらに踏み込んでお話を聞いていきたいと思います。スタジオには仕入れ担当の朝倉さん、そして販売担当の吉光さんにお越しいただいております。引き続きよろしくお願いいたします。よろしくお願いいたします。

中島さん、まずはアパートができるまでの見学をしてきましたけれども、どうでしたか？ やっぱり裏側を見ると、なかなかちゃんと考えてるんだなっていう、組織立ってやってるっていうイメージですね。そうですね。その連携ってところ、すごく感じましたね。すごくいい印象が持たれたんじゃないかなと。

とはいえ、投資家としては儲かるかどうかっていうのが一番重要なわけで、それは利回りを基準に考えなくちゃいけないと。一般に都内の投資の場合は、大体新築ベースでいくと5%か6%で、簡単に言うと6%でギリギリ、カツカツで運用益が0と。6%を切るようであれば、手元で赤字になる可能性が出てくると、新築であってもですね。そういう形で利益になかなかならないんですけれども、こちらの吉祥寺の物件のお値段と利回りはおいくらですか？

先ほどの物件ですと、価格は2億4340万円、利回りは5.5%となっております。そうすると一般的に私が申し上げたような形で、何のため投資してるのか分かんないという感じになるんですけれども、その点についてどう思われますかね？

そう考えられるのが一般的かとは思うのですが、弊社では最大50年の融資が可能となっております。と言いますのも、外部で鑑定評価を取得しておりまして、52年から53年の評価を頂いております。それを提出しておりますので、実績があるため50年の評価をいただいております。

50年。通常は大体20年、長くて30年ぐらいなんですけど。そうですね。50年引けるっていうのは、キャッシュフローで考えると全然違ってきますけどね。運用益、5%ぐらいでも全然出てくるんじゃないですかね。

家賃で1月で130ぐらいだとする。120ぐらいですか、ぐらいかな。そうですね。そうするとローンでいくと、50年で満額フルローンしたとしても、60かそのぐらいなので、金利は2%だとすると。月の支払いが60万ぐらいってことですね。そのぐらいですね。そうすると利益がすごい出るじゃないですか。そうですね。

そうすると私は、通常のサラリーマンは都内に新築の物件なんて買うことはできないし、買っても意味がないと思ったんですけども、そうやって長く引くということができるんであれば、運用益がゲットできるんで、なかなか素晴らしいかなと。そうですね。

さらにいくと、築50年までローンが付くということであれば、最初の方がその後、仮に売ったとしますよね。それも保証できるんですか？ はい。まさに残存期間で、ご融資の期間を引き継ぐような形になりますね。

そうすると、自分自身で新築で建てて50年ローン組んで、10年目で売却したら、セカンドの次の方というのは。40年。40年。ということは、資産性も先ほど私が申し上げたように、築22年で全部0になるんではなくて、実際上評価されてくるんで、50年間ずっと担保評価が残ってくるっていう感じになるんですかね。はい。ありがとうございます。

そうなると全然話が、私の新築のイメージと全然違ってくるんですけど、そうすると都内の新築であったとしても、普通のサラリーマンでもできると。

実際に見学させていただいた時に、間取りの工夫があるというお話だったと思うんですが、改めて伺ってもいいでしょうか？ かしこまりました。先ほど見ていただいた吉祥寺の三鷹市のアパートですね。こちらを例にお話しさせていただきます。

現場でも簡単に先ほどお伝えさせていただきましたが、この敷地の広さですと、ワンフロア4部屋となるのが一般的でございます。そこを当社の企画力を生かして無駄を極限まで削り、ワンフロア5部屋、最大14部屋ですね。こちらを実現させております。戸数を増やすことでオーナー様の家賃収入を増やし、利回りアップに直結させていただいております。具体的なシミュレーションがこちらになります。

10年後に物件を売却すると仮定した場合、初期の資金や税金などを全て差し引いた、この物件で発生する純粋な儲け、利益で比較していきたいと思います。価格が2億4340万円。購入の諸経費がおよそ640万ほどだとして、想定の融資担保評価額が1億9470万円になりますので、自己資金はおよそ5500万円前後になっております。

12世帯の場合と14世帯の場合の想定年間賃料を比較した際に、45万円ほどの差がございますので、14世帯で計算した場合は、10年後の累計のインカムゲイン、こちらが税引き後の価格ですね。10年後の売却益ですね。こちらを足して自己資金額約5500万円を引いた額が、3126万825円になっております。12世帯も同様に計算した際に2377万1955円。純利益が約750万円の差がございます。どうですか、この金額。

やっぱりそれは世帯を増やせば当然利益になる。そうですね。ただ、よく問題とされてるのがすごく狭い部屋。結局利回り高めようと思ったら、どんどこどんどこ部屋割りを多くすれば上がるんで。でも限度というものがあるんですけれど、その程度を許容できる範囲内で部屋数を増やしてるというのであれば、素晴らしいんですけれど。

そこら辺は、ただ現地を見て思ったのは、確かにそんなに広くはないけれど、許容できる範囲の感じかなっていうふうに思うので。全然広さ感じました。狭く感じなくて、それで実質上、通常であれば12世帯のところを14世帯に膨らませて、その上で利益を上げてるというのであれば、これ合理的かなっていうふうに私は思いますけど。そうですよね。

10年後も儲かるんですけれど、ただ日々全然利益上げてるわけですから、そっちの方が大きいかなって気はしますね。それが無理にちっちゃい部屋にしてると全然話にならないんだけどね。全然そういうイメージなかったです。

そうですね。実際見学してるので、体感としてはすごく感じられた部分があるんですが。工夫されてるんですかね。そうですね。

やはりリーシングにおいては、専有面積が20平米以上か、それ未満かっていうのを気にされる投資家様は、やはり多くいらっしゃいます。しかし弊社のアパートは、企画と設計力を最大限に生かして、限られた空間に実際の平米数以上のゆとりを感じさせるような空間づくり、こちらの幅を生かすことでデザイン性や居住性を高めて、広さに影響されない工夫っていうのを施しております。

こちら、やっぱり見てるとそれほど小さくはないですよね。そうですね。物理的に小さくなくて、さらにそれに上乗せする形で心理的要素を取り入れて、窓とかそういう配色を工夫されていて、小ささを感じさせないといったところは、やっぱりすごいかなと。そうですね。ありがとうございます。

このお部屋がコンパクトなのかどうかというところで、オーナーさんにとっては、やっぱり数字的な何か裏付けがあったりすると非常に嬉しいなと思うんですが、この点はどうでしょうか？

弊社が管理する物件の稼働率実績では、20平米から25平米のお部屋で98.31%、16平米から19平米ぐらいのお部屋でも98.12%と、20平米以下のお部屋でも98%以上の高い稼働率を誇ります。ほとんど変わらないですね。そうですね。

見てると、やっぱり不動産って土地と専有面積と賃料、これの微妙なバランスっていうのが非常に重要なんですよね。それは広ければ広いほどいいし、駅に近ければ近いほど、つまり地価が高ければ高いほどいいしね。家賃は安ければ安いほどいいんだけれど、これらが全部並び立つということはないんで、どこかでバランスよく収めるというところで。

仮に16平米であったとしても、そこは地価が高い、すなわち駅から近いという利便性があれば、それを補うものがある。なので総合的な判断になってくるんで、単に部屋の広さ、狭さだけで決まっていくわけじゃなくて、そういった諸要素。また、これはオーナーにもそうなんだけれども、オーナーも利回りが高ければ地価が安い、利回りが低ければ地価が高いという形です。いろんな判断をして組み合わせていくしかないのかな。なので16平米っていう1つの要素なんだけども、それを他で補うものがあれば、それで足りるのかなという気は、おっしゃられる通りしますよね。

でも、やっぱり場所を選び抜かれた上で、その場所に合った生活空間っていうところだと思うので、こういった稼働率の高さがあるのかなと想像できるんですけれども。そうなってくると、どのようにいい土地を仕入れていくかっていうところが重要になってくると思うんですが、この点は朝倉さんどうでしょうか？

そうですね。弊社の方で一番力を入れているところっていうのが、第1に検討のスピードがあります。それに続いて2番目が、知識の蓄積というところが力を入れてるところでございまして。厳密に言うと、土地の単価であったりとか、エリアの特性だとか、利回り、賃料感っていうのも全て、仕入れの段階でもう知識として入っているので、それを検討のスピードに生かしていくような工夫というか、そういったものにはなっておりますね。

やはり本当に新築を建てる時って、まず土地の仕入れがすごく難しくて、それを周りと競争しながらやらなくちゃいけないんで、その時にスピードを持ってそれを決定できるというのは素晴らしいことですよね。

そのためには、土地って1つの土地、同じものってないんで、それをどうやって判断していくかっていうと、ノウハウを蓄積されてるっていうのは、御社ほどの大きさの会社がそうやって精いっぱいやってるということであれば、非常に高い知識的なレベルがあって、かつ組織的にどんどん迅速に決定していくということであれば、スピードと知識と正確性が担保されるんで。

私は別によいしょするわけじゃないけれど、やっぱり最大のネックは土地の仕入れだから、それのボリュームとかそういったものを調べていく上で、そういう形で支援してもらえるというのは素晴らしいと思いますよね。

それではここまで、新築ができていくまでの過程というところをしっかり見ていただきましたが、改めて中島さんどうでしたか？

私が思うのは、新築って土地から買っていくとなると、難度がすごく高くなるんですよ。既にできてるのを買うというのは、あれですけど、土地から買っていくとなると法的な知識がどんどん必要になってくるし、先ほどおっしゃられたノウハウも当然必要になってくるんで、通常なかなか普通の素人の方じゃ難しいところなんですけれども。

こちらの会社様のように組織立ってやっていただいて、さらに見てると、元々建築系だったっていうプライドがあるような感じがしますよね。そこに寄って立ってる矜持を感じることができましたね。

とはいえ、都内で6%を切る物件って、先ほど申したように運用益があまりないんで、難しいかなと思ったんですけれども、そこら辺は50年ローンっていうすごいハイスペックな武器を持ってこられて、これなら結構いい感じでいける人も出るのじゃないかなというふうには思いますけれど。

とはいえ50年っていうのは長いんですよね。多分今から私が買うと、私は多分もうミイラになってるような感じで、50年後だと当然生きてないですし。そのぐらいのロングスパンの話で、本当にやっていけるのかなというところはありますけれど、やはり通常のサラリーマンが都内で新築のアパートを買っていくということになると、この武器はすごいですよね。これをうまく活用していければ、私は道がどんどん開けていくんじゃないかなというふうに思います。

私たちも、投資家さんにとっていい投資商品として、私も仕入れ担当なので、いい土地を買うっていうことに専念させていただければなとは思っておりますので。これからも弊社のキャッチコピーですね、「同じ家は作らない」っていうコンセプトを元に、いろんなものを供給してまいりますので、またご連絡いただいたりとか、実際見ていただければなとは思いますので。

そうですね。でも、すごいこだわりってところが感じられます。そうですね。やっぱり同じものを作らないという考え方が、すごいプライドを感じますよね。いいですよね。

それでは吉光さん、いかがでしょう？ 今日はありがとうございました。資産性を重視した今回の現場だけでなく、収入重視の高利回りの現場も数多く取り扱っておりますので、ぜひ弊社にお問い合わせいただきたいなと思っておりますし、金融機関さんも取引先がとても多いので、細かいところもご相談いただけたらなと思いました。

他のパンフレットを見させていただくと、結構高い利回りのところもあるんで。そうですね。都外か、23区からちょっと離れると、それなりの利回り、6か7ぐらいも出てきてるので、私はそれも対象になってくるのかなというふうには思います。そうですよね。6か7で50年組めたらすごいよ。キャッシュフロー、だいぶ余裕が出てきますよね。

本当に一棟一棟こだわりを持って建てられているということが、非常によく伝わってきました。この動画を見て新築アパートに興味を持った皆様、ぜひ概要欄にリンクがありますので、そちらをご覧ください。それでは皆様、本日はありがとうございました。ありがとうございました。