不動産会社が「産業デベロッパー」を名乗る理由：三井不動産がライフサイエンスで「死の谷」に挑む
TBS CROSS DIG with Bloomberg
日本には優れた研究の種があるのに、なぜ事業として育たないのか。資金や事業化のノウハウが足りず、市場に届く前にスタートアップがつぶれてしまう「死の谷」をどう越えるのか。番組はこの問いを掲げ、MCの加藤シルビアが三井不動産の研究拠点「三井リンクラボ新木場」などを訪ねた。
話を聞いた相手は、三井不動産 執行役員でイノベーション推進本部 ライフサイエンス・イノベーション推進部長の塩谷崇だ。塩谷は、ビルを建てて貸す従来の不動産業から、産業のボトルネックを解消する「産業デベロッパー」へ自社の役割を広げようとしていると語る。その中心に置くのが「コミュニティ」と「偶発性」である。
問題設定：「死の谷」と日米のユニコーン格差
番組は冒頭で、「日本からはもう革新は生まれない」「優秀な人材は海外に流出する」といった厳しい声を紹介する。そのうえで、世界を驚かせうる研究の種は今も日本に眠っていると続ける。冒頭には、神経変性疾患であるALSの遺伝子治療薬や脱毛症の薬を開発する研究者たちの声が並ぶ。ただし、研究が日常に届くまでには、資金調達や事業化ノウハウの不足という見えない壁がある。
ナレーションは、日米の差をユニコーン企業の数で示した。ユニコーンとは、設立10年未満で評価額10億ドル以上の未上場企業を指す。その数はアメリカが750社、中国が157社であるのに対し、日本は8社にとどまる。番組は、死の谷を越えるユニコーンを生み出すことが日本が世界で戦うための勝ち筋だという立場をとる。
塩谷はこの差について、アメリカではスタートアップが生まれて大きくなり、それが次のスタートアップを育てるという良い循環ができており、それを後押しする税制や国の補助もしっかり噛み合っていると説明する。一方の日本は、素晴らしいものを持っているのに、それがうまく回転する仕組みがまだできていない。施設やコミュニティを通じて、いわゆるエコシステムの足りない部分を補いたいというのが塩谷の考えだ。
新木場のラボで動く創薬スタートアップ
加藤が最初に訪ねたのは、リンクラボ新木場に入居する創薬スタートアップの研究者、辻だ。同社が主に取り組むのは、十分な治療薬がまだない神経変性疾患である。神経細胞の中では、本来分解されるべきタンパク質が異常にたまり、それが原因で神経細胞がしだいに死んでいく。同社はこの異常タンパク質の凝集を抑えるという新しいメカニズムで、他社とは異なるアプローチの新薬を研究開発しているという。
辻は、ライフサイエンスや創薬の分野にこれまで入ってこなかったさまざまな業界の人が参入していると話す。大学を含む多様な相手と共同研究を進め、一日でも早く患者に治療薬を届けることが、特に小さなスタートアップにとって大事だと述べた。
スタートアップを始めてぶつかった壁を問われると、辻は二つを挙げた。一つは資金調達、もう一つは事業のフェーズごとに必要になる優秀な人材をどう集めるかである。
AIで研究は速くなっても、実験の場は残る
最初のテーマは「AI時代のライフサイエンス最前線」だった。塩谷は接点のある製薬会社から、AIを使うと研究のスピードが何百倍、何千倍にもなると聞いているという。それでも、薬をつくる段階では必ずラボで実験をしなければならず、そのための場所が要る。塩谷は、AIによるスピードアップと、場での実際の実験を組み合わせれば、さらにイノベーションを生み出せると考えている。
現場の辻は、AIの効果を日々の業務の中で感じている。これまでは論文を一本ずつ調べていたが、今は大量の情報を一気にまとめられる。そのため、論文調査や情報整理の効率がかなり良くなったと話す。
起点は日本橋、「聖地」としての薬の町
三井不動産がライフサイエンスに取り組み始めたのは、AIが爆発的に広まる前のことだ。きっかけは創業の地、日本橋にあったという。
塩谷によると、日本橋に新しい価値を生み出す方法を探していたころ、練馬の不動産がとても高値で取引された。理由を調べると、そこはアニメの「聖地」で、そこでなければアニメが作れないという事情があった。塩谷はここから、聖地になった場所は不動産の価値も人の集まり方も特別になると考えた。日本橋は歴史をたどれば江戸時代から続く薬の町である。それを聖地にし、スタートアップが集まって新しい薬が生まれる街にしようとしたのが、ライフサイエンスに取り組んだ出発点だという。
番組によれば、三井不動産は現在、日本橋でライフサイエンス関連の施設を12展開し、新木場や大阪などにもネットワークを広げている。コミュニティを担うLINK-Jと、研究の場となるリンクラボが、その中核を担っている。
なぜ時間のかかる産業に手を出すのか
加藤は、種をまいてから収穫までに時間も労力もかかる分野にあえて手を出したのは大きな判断だったのではないかと尋ねた。塩谷は理由を二つ挙げる。
一つ目は危機感である。日本の「失われた30年」で世界での競争力が落ちたことを、三井不動産も強く感じていた。オフィスビルもショッピングセンターも住宅も、入居者や購入者が豊かでなければ成り立たない。その豊かさの源泉は、日本の産業が強くなり世界に出ていけることだと塩谷は考える。日本の産業を強くすることが、結果として自社の不動産を利用する人々を強くすることにつながる、という理屈だ。
二つ目は時間軸が合うことである。日本橋の地場産業がライフサイエンスだったことに加えて、不動産業はもともと何十年もかけて投資を回収する仕事だ。薬を10年、20年かけてつくるという時間軸は自社の目線と近く、ライフサイエンスの長い時間軸は「すごく親しみやすかった」と塩谷は振り返る。
「産業デベロッパー」とは何か
では「産業デベロッパー」とは何を指すのか。塩谷の説明はこうだ。LINK-Jというコミュニティを通じて、その産業で実際に働く人の意見を聞き、産業の一番のボトルネックを知る。そこにソリューションを用意してボトルネックを抜け、産業そのものが成長できるよう後押しする。それが不動産業とは異なる産業デベロッパーの姿だという。
三井不動産は2016年にLINK-Jを設立した。現在の会員は企業や団体、個人の研究者を合わせて1000を超え、交流イベントやマッチングを行っている。会員数が最も多いのはスタートアップだが、協業したい大企業、それを支えるベンチャーキャピタル、行政、アカデミアも参加している。塩谷は、この「箱」の中でどんな人にも会えるコミュニティにできたと自己評価する。
産業デベロッパーとして最も大切なことを問われると、塩谷は「コミュニティの生の声を聞くこと」と答えた。自社の考えだけで建物をつくっても、入る人の気持ちが入っていなければただの箱になる。入居者が抱える問題をコミュニティを通じて聞き、具体的に生かすことが一番大事だという。
入居者から見たコミュニティの価値
入居者の辻は、コミュニティから「本当にいろんなところで」恩恵を受けていると話す。特に初期は、共用の研究機器などの施設面が助けになった。もう一つは人材の流動性である。周りの入居企業と親しくなる機会が多いので、人柄やキャラクターをよく知る人を直接採用できる。実際にそうした採用が最近あり、辻は「ここならではの事例」だったと述べた。
施設の入居率は契約ベースでほぼ満室で、入居者はスタートアップと大企業がおおむね半分ずつだという。施設には、自前の研究設備を持たない企業も使える共用機器室、実験資材や試薬をそろえた店舗、緊急時の洗浄シャワーなどがある。
ビジネスとしてどう成り立たせるか
加藤は、行政や大学ではなく一企業がこれをやる以上、ビジネスとして成り立たせる必要があるのではないかと切り込んだ。
塩谷によると、LINK-Jはコミュニティ組織なので、それ自体が利益を生むわけではない。ただ、会員の交流から意見や新しい考え、さまざまなヒントが生まれる。三井不動産にとってLINK-Jは、そのヒントを自社のビジネスにつなげる「アンテナ」の役割も果たしている。一方、ラボの入居者にとっては、LINK-Jがあることでラボの価値が高まるという上乗せがある。入居者が増えれば、三井不動産は賃料を得られる。コミュニティと本業が互いにつながることで、次のステップに進めると塩谷は考えている。
ベンチ1つから始められる仕組みと研究者の「孤独」
二つ目のテーマ「新ライフサイエンスは共創の場から生まれる」では、場所をバイオラブス東京に移した。バイオラブスはアメリカ・マサチューセッツ州に本社を置き、これまで500社以上のスタートアップを支援してきた。番組によると、アメリカでは資産数億ドル規模の創薬ベンチャーを数多く生み出している。そのアジア初の直営拠点が新木場にある。
塩谷は、スタートアップの成長段階に合わせて提供する場を変える仕組みをつくっていると説明する。研究を始めたばかりなら大きな部屋は要らず、研究用のベンチが一つあればよい。成長すれば部屋が必要になり、さらに大きくなればワンフロアや一棟丸ごと使いたい企業も出てくる。その最初の段階、ベンチ一つから借りられる場所がバイオラブスのラボだ。ここではバイオラブスと組んでスタートアップを育て、世界に送り出すことを目的にしている。
ライフサイエンスの研究者の多くは、大学や企業で研究してきた土台を持っている。その土台を生かし、自分の技術で新しいものを生み出したい人に応える仕組みだという。
加藤が、一人で心細いときに相談相手がいるのは心強いのではないかと尋ねると、塩谷は研究者は「孤独」だと応じた。孤独を分かち合える相手が周りにいるだけでも価値がある。そのうえ、隣で研究している人と話すうちに新しいアイデアを思いつくこともある。仲間がいることと、新しいイノベーションが生まれること。塩谷はその両方がコミュニティの強さだと語る。
他のレンタルラボと何が違うのか
レンタルラボならほかにもある、という加藤の指摘に対し、塩谷は最大の違いとして、ラボ（ファシリティ）とLINK-J（コミュニティ）が一体で動いていることを挙げた。LINK-Jの会員は1000で、イベントを聴く人は約4万人いるという。そうした広がりを持つコミュニティとラボの入居者がつながれることが、他のラボにない強みだと塩谷は述べる。
番組によると、2026年9月に開かれたLINK-J10周年イベントには600人以上が来場し、創薬ベンチャー同士の交流や出資者との関係づくりの場になった。参加者からは次のような声が紹介された。立ち上げたばかりのスタートアップが、すでにできあがったプラットフォームを通じて世界に発信できるのはありがたい。ベンチャーは明日や来月をどうするかという資金繰りで張り詰めているので、ネットワークがあることは良い機会になる。投資家の立場からは、投資先の多くがこうしたイベントで出会って実際の投資に至っており、投資先が大企業と連携する際の場としても役立っているという。
「無色透明」だからつなげた：スライム戦略
コミュニティづくりを10年ほど続けてきた手応えを問われ、塩谷は、三井不動産はライフサイエンス業界の中では「無色透明」だったと答える。業界に色のない企業が始めたからこそ、製薬会社もアカデミアも「ちょっと見てみようか」と覗いてくれた。
塩谷によれば、業界ごとにそれぞれのネットワークはあったが、ネットワークとネットワークの間を埋める存在は、三井不動産が始めた当時のライフサイエンス界にはなかった。そこに入り込み、隙間を「スライムみたいな形」で埋めていくことで、互いにコミュニケーションをとれるようになってきたのではないか、と塩谷は振り返る。
山中伸弥教授が語る「異能の掛け算」
番組では、iPS細胞研究の山中伸弥教授のコメントも紹介された。山中教授は、違う能力や才能を持つ多くの人でチームをつくることがとても重要になると話す。生物系や医学系だけでなく、物理や数学、さらには経済の人とも交流できる環境、自由な発想で自由な研究をどんどんできる環境をつくれるかどうかに「結構かかってる」気がする、と述べた。
塩谷もこれに同意する。ライフサイエンスだけでなく、物理や半導体、宇宙など分野をまたいだ人々が交流すれば、新たな掛け算でイノベーションが生まれる。そうした偶発性から何かが生まれる仕組みにしたいという。
バイオラブス東京の実験室とALSに挑むスタートアップ
バイオラブス東京の責任者の平によると、実験室は全体で約100人の研究者が同時に研究できる広さがある。研究に必要な機材は共用でそろっており、スタートアップは初期費用を抑えてすぐに研究を始められる。デスクは1か月単位で借りられるので、あるプロジェクトで半年だけ使いたいといった利用もできる。
ここで研究開発を進めるソラバイオサイエンスは、ALSをはじめとする神経変性疾患の遺伝子治療薬に取り組んでいる。担当者によると、ALSは発症から3〜5年ほどで患者が亡くなることもある、アンメットニーズ（満たされていない医療ニーズ）の高い疾患で、治療薬はまだ世の中にない。同社の遺伝子治療の基盤技術は、ALS以外の神経変性疾患にも使える可能性がある。ALSでうまくいけば、パーキンソン病などにも応用していく方法を考えているという。ただし、研究はまだ非臨床段階で、できるだけ早く患者に届けられるよう努力を続けている段階だと担当者は述べた。
設備について担当者は、多くの機器を共用で使え、必要なものもそろえやすいので、初期投資を抑えて事業を進められることが初期のスタートアップには助かると話す。立ち上げ直後の課題としては、人をどう集めるかと、必要な機材をどうそろえるかの二つを挙げた。
今後の要望としては、研究開発が進むにつれて要所で専門家が必要になる点を挙げた。たとえば薬事戦略に詳しい人や、当局との交渉の仕方がわかる人だ。入居するバイオテックスタートアップが共同で頼れる専門家を、建物やコミュニティの中にそろえてもらえると非常に助かるという。
日本の強みを聞かれると、担当者は手先の器用な人が多いことを挙げた。海外の委託先ではうまくいかない実験が、日本ではきれいに結果が出ることが実際にあるという。平も、バイオラブスがアジア初の直営拠点に日本を選んだ理由として、日本独自の強みをバイオラブスと掛け合わせ、アメリカやヨーロッパにはないスタートアップの成長の加速を日本で生み出したいと語った。
宇宙・半導体への展開
塩谷は、LINK-Jで培った「コミュニティを媒介にして業界の悩みや課題を知る」というやり方には汎用性があると見ている。
3年前には宇宙のコミュニティ「クロスユ」をつくった。JAXAや宇宙関連のビジネスを手がける人々に加え、今は宇宙事業をしていないが参入したいという人々も参加している。塩谷は、宇宙産業はすそ野が広く何にでも関わりがあると言う。ライフサイエンスとの掛け算も可能で、重力がほとんどない状態で実験するとタンパク質の合成などが地上とは違う形になるようだと述べ、宇宙とライフサイエンスを掛け合わせたイベントもすでに開いているという。塩谷はこの分野にはまだ広げる余地があると見ている。
半導体の分野でも、昨年新たにコミュニティを立ち上げた。国を挙げて半導体事業を進めようとする中で、業界の人々に参加してもらい、事業の問題点を三井不動産と議論しているという。
AI時代のオープンイノベーション、3つの法則
三つ目のテーマ「オープンイノベーションが作る日本の未来」で、加藤は成功のための法則を三つ挙げてほしいと求めた。
一つ目は「偶発性」である。塩谷は、AIが知っているのはすべて過去のことで、未来の新しいものは偶発性から生まれるのではないかと考えている。研究所とコミュニティを含めて、これまで直接話さなかった人同士が話せる場、偶発性がいつも起きる場をつくることを一つ目に挙げた。
二つ目は、人と人が直接会うことだ。三井不動産ではよく「最初は乾杯から」と言うという。乾杯で打ち解けて互いに信頼が生まれ、そこから次の話が広がっていく。コミュニティの中で直接会って乾杯できる状況が一番いいと塩谷は話す。
三つ目は時間軸、つまり腹をくくることである。研究やイノベーションには時間がかかる。何年単位で腹をくくっているのかと問われ、塩谷は「タイパ」という言葉に触れた。短い時間でいろいろこなすのは確かに効率がいいが、それは既存のことをやる場合の話だ。新しいことをやるには時間がかかり、悩んだりつらかったりすることが先に待っている。そこから逃げずに長い時間をかけてやり抜くことが、心の持ち方として大事だと述べた。
次の目標と、終わりのない戦い
次の目標について、塩谷は日本から創薬スタートアップや医療機器の企業が世界に出て、ユニコーンが次々に生まれることを一つの目標に挙げた。それが連続的に起き、日本が豊かになって新しい価値を生み出せる世界をつくることが最終的なゴールだという。ライフサイエンスの世界からは、まずユニコーンにどんどん出てきてほしいと語る。
どんな企業や研究者に来てほしいかと問われると、環境づくりは自社の使命であり、それを最大限使ってくれる志のある企業や個人に来てほしいと答えた。チャレンジ精神を持つ人同士はつながり、コミュニティを活性化させる。若い挑戦者にはどんどん入ってほしいし、経験豊富な人々はさまざまな情報をくれるだろう。情報を取りに来るのも、自分から発信するのもよい。コミュニティと施設を最大限使ってもらうことで、よりイノベーションが生まれると塩谷は考えている。
産業デベロッパーとしての野望を問われると、塩谷は50年というスパンで見ても基幹産業は変わってきたと指摘した。この先も、日本が強いと思われる産業は変わっていく。その変わり目ごとに三井不動産も変わり、次の産業に何が大事かを考えて実行していく。だからアプローチは今後も変わり続けるという。塩谷は、産業デベロッパーとは日本の国力を強くし続けるためのアプローチであり、「終わりがない戦い」だと締めくくった。
取材を終えた加藤は、取材前の見方を率直に明かした。コミュニティの熱量や偶発性という数値化できないものにこれだけの規模の資金をかけて回収できるのか、なかなか厳しいのではないかと思っていたという。しかし、AIで何でも理路整然と数値化できる今だからこそ、数値化できない人間らしさに賭けるリスクを取ったうえでのリターンは、将来かなり大きくなるのではないか。それがこの取材で学んだことだと語った。
今、世界を変える新しい研究は一体どこで生まれているんでしょうか？ 日本からはもう革新は生まれない。優秀な人材は海外に逃げていってしまうなどという厳しい声もささやかれていますが、実は世界を驚かせる素晴らしい研究の種が今も眠っているんです。
日本から世界に新しい薬を作っていきたい。ALSっていう神経変性疾患に対して遺伝子治療の研究開発を行っております。
毛を生やす薬、脱毛症の薬を開発してます。
しかし、その研究が私たちの日常に届くまでに、資金調達や事業化のノウハウ不足など、産業の芽を摘んでしまう見えない壁があるんです。今日はその壁を壊す新たな場にやってきました。
日本の産業を強くすることが、結果的に我々の不動産に入っていただける。隙間隙間を埋めていくようなスライムみたいな形で埋めていくことによって、それぞれがコミュニケーションが取れるような形になってきた。
今回は日本の未来を切り開くトップランナー、iPS細胞の山中伸弥教授のお話も交えつつ、三井不動産の枠を超えた挑戦に迫ります。
長引く経済の停滞の失われた30年。かつて世界を驚かせた産業は影を潜めています。その背景にあるのは「死の谷」と呼ばれる壁。革新的な技術を持ちながら、資金やリソースの不足により事業化できずに潰れてしまうスタートアップが、日本には特に多いと言われています。
その現状を打破するためには、様々なジャンルの連携が必要とされています。加藤シルビアです。私は今、日本のライフサイエンス研究の最前線に来てます。こんにちは。
こんにちは。お邪魔します。よろしくお願いします。よろしくお願いいたします。
こちらは何の研究をされてるところなんですか？
はい。当社は創薬スタートアップでして、代表的なものが神経変性疾患という、なかなかまだ治療薬が十分なものがないような疾患に対して、他社とは異なるようなアプローチ、それから異なるメカニズムを使って新薬を研究開発しております。
具体的にはどういう病気になるんでしょうか？
神経の細胞の中に、本来であれば分解して壊さなきゃいけないようなタンパク質が異常に神経の中に溜まってしまって、それが原因となって神経細胞がだんだん死んでしまって、色々な疾患になってしまう。うちの会社では、そういった異常なタンパク質の凝集を抑制するという新規のメカニズムの治療薬を開発しています。
今、ライフサイエンスの分野って、日本でも世界でも特に重要な分野として日進月歩している最中だと思うんですけども、特に大事にされているポイントっていうのはどこになるんでしょうか？
このライフサイエンス、創薬の分野に、今まで入ってきてなかったようないろんな業界の人たちが参入してきてるというところがありまして、いろんな人たちと一緒に共同研究、それはもちろん大学の研究もそうなんですけれども、我々としては1日でも早く患者さんに治療薬を届けるための研究を進めていくっていうところが、特にこういう小さいスタートアップの場合は大事になってくるんじゃないかなというふうに思ってます。
ありがとうございます。失われた30年を脱却し、新たな起こす。その理念を元に数多くのスタートアップ企業が集まるリンクラボ新木場。創薬やバイオ企業が入居する研究開発の拠点は、オープンな交流からイノベーションを生み出します。
本日はこちらにキーマンをお招きしてお話を伺いたいと思います。よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。三井不動産の塩谷です。今日はよろしくお願いします。
よろしくお願いいたします。お話を伺うのは、三井不動産イノベーション推進本部の塩谷崇さん。
街づくりをメインとする不動産デベロッパーにとどまらず、三井不動産が目指すのは産業デベロッパーという新たな姿。ライフサイエンス、宇宙、半導体を3つの柱に据えたその巨大プロジェクトの真の姿と目的を、今回はライフサイエンスの場から紐解きます。
塩谷さんにこちらの3つのテーマでお話を伺っていきたいと思います。1つ目はAI時代のライフサイエンス最前線とは？ 2つ目は新ライフサイエンスは共創の場から生まれる。3つ目はオープンイノベーションが作る日本の未来です。
まずは1つ目のテーマ、AI時代のライフサイエンス最前線とは、です。先ほど研究を見せていただきましたさん、お話に加わります。よろしくお願いします。よろしくお願いします。
三井不動産さんがライフサイエンスの最前線にいらっしゃるのかっていうのが、驚きを持って受け止められる方、多いと思うんですね。AIの発達に伴いまして、様々な分野で革新的な技術が生み出されていると思うんですけども、ライフサイエンスの分野の今の現状を教えていただけますか？
はい。ライフサイエンス分野も、我々いろんな製薬会社さんと接点を持ってますけれども、どんどんAIを使うことで今までの研究のスピードを何百倍、何千倍にできるっていうことを聞いています。結果的には、必ずその薬を作る段階ではこういうようなラボで実験をしなきゃいけない。そういう場合には必ずこういうような場所がいるっていうことなので、AIによるスピードアップと場所での実際の実験っていうのを組み合わせることで、より一層のイノベーションが生み出せるっていうふうに私は思っています。
はい。辻さんは今、現場で研究されていて、そのAIとの掛け合わせっていうのは、何かイノベーションの加速は感じるところはありますか？
それこそ日々の業務でいうところでいうと、やっぱり論文を調べるだったり、情報を整理する、こういったところは、今まで1個1個論文を調べていったところが、もう圧倒的に大量な情報を一気にまとめられるので、非常に日々の研究という意味でも効率が良くなってるかなと思ってます。
AIが爆発的に浸透する以前からライフサイエンスとの関係を模索していた三井不動産。そのきっかけは創業の地、日本橋にあったと言います。
日本橋に何か新しい価値を生み出していきたいと思っていたところ、練馬の方で不動産の売買があったんですけども、それがすごく高い値段で取引された。それはなぜだっていうのを調べると、そこはアニメの聖地で、そこじゃないとアニメが作れないから、ここじゃなきゃいけないんだと。要は聖地っていうところは、不動産の価値も、それから人の集まりも特別なものになる。
日本橋は元々、歴史をたどると薬の街だった。江戸時代から続く薬の街っていうことを聖地にできないかと。スタートアップが集まる、新しい薬ができていくっていうような街にするために、我々はライフサイエンスに最初に取り組み始めたっていうことなんです。
江戸時代から続く薬の街、日本橋。三井不動産は日本橋をライフサイエンスの拠点として12の施設を展開し、さらには新木場や大阪などへもネットワークを拡大。コミュニティを育むLINK-Jと研究の場となるリンクラボ。ここに企業や研究者が集い、世界へ新たなイノベーションを発信しています。
いわゆる従来の不動産業だけだとまずい。そこには限界があるっていうふうに思われたんでしょうか？
はい。日本のこの失われた30年ってよく言われる、世界での競争力が落ちてきたみたいなところは、我々も非常に感じていて。不動産業っていうのは、オフィスビルもそうですし、ショッピングセンターもそうですし、住宅もそうですけれども、それに入っていただく、買っていただく方がやはり豊かじゃないと成り立たないんですね。豊かになっていただく源泉は、日本の産業がもっと強くなること、もっと世界に出ていけることだと思うんです。
その日本の産業を強くすることが、結果的に我々の不動産に入っていただけるような方々を強くしていくことだっていうふうに思って、それが課題意識として、危機感にも取られますけども、それが元で今のようなアプローチをやってるっていう。
ちょっとこんな聞き方したらあれかもしれないんですけど、種をまいて収穫するまでに時間もかかるし、いろんな労力もかかる。あえてここに手を出そうと思ったっていうのは、何か1つの大きな判断だったと思うんですけど。
はい。1つは、やはり日本橋っていう街をどんどん活性化していきたいっていう中で、その地場産業がライフサイエンスだったっていうのがまず1つです。あともう1つ、我々、不動産業っていうのも何十年もかけて実際の投資を回収していく仕事なんですね。そんな中でいくと、薬を作っていく、10年かけて、20年かけて作っていくっていう時間軸と我々の時間軸っていうのは、そこの目線はすごく合ったんで、そういうような観点では、ライフサイエンスの長い目線っていうのは我々にとってすごく親しみやすかったっていうのはあります。
不動産デベロッパーではなくてデベロッパーという言葉を今回聞いたんですけども、一端的にこの意味ですかね。
はい。我々、今このラボでやってる、もしくはライフサイエンスでやってることは、産業のいろんな課題だったり問題点っていうのを知る上で、このコミュニティっていう、我々やってるLINK-Jっていう団体ですけども、そのコミュニティを通じて、その産業の実際に働いてる方々の意見を聞いたりとか、その産業の一番の今のボトルネックを知ろうとしてます。
ソリューションができることによって、その産業のボトルネックを抜けて新しい成長ができるような、実際の本業が成長できるような後押しをしていくっていうのが、不動産業ではない産業デベロッパーの存在じゃないかなというふうに私は思ってます。
ビルや施設を作る不動産デベロッパーから、世界と戦える新産業を生み出す産業デベロッパーへのアップデート。三井不動産は2016年、オープンイノベーションを推進するLINK-Jを設立。現在、企業や団体、さらには個人の研究者まで会員数は1000を超え、交流イベントやマッチングを通じ、現場の課題を解決する共創の場を創出しています。
LINK-Jの組織っていうのは、コミュニティっていうのはスタートアップの方が一番、数としては多いんです。なんですけども、それと一緒にいろんなことをやっていきたい大企業もいらっしゃいます。またそれをサポートしていくベンチャーキャピタル、それから役所の方々、あとはアカデミアもいらっしゃいます。そういう意味じゃ、いろんな意見、いろんな形のコミュニケーションが取れるような仕組みを作ってきたので、結果的にはLINK-Jっていう箱の中でどんな方にも会える、そんなコミュニティにできたんじゃないかなっていうふうには思います。
一番大切だなと感じているものは、産業デベロッパーとして何になるんでしょうかね？
はい。コミュニティの生の声を聞くことですね。やっぱり我々だけの独自の考え方で建物を作っても、入る人の気持ちが入っていなければ、やはりただの箱になっちゃうんですね。入る方々の問題点っていうのを、そういうコミュニティを通じて生の声を聞いて、それを具体的に生かしていくってことが一番大事な要素じゃないかなというふうに思います。
辻さん、実際に入居されてる側ですけども、そのコミュニティの醸成とか、声をすくい上げてくれるかっていうこの点については、どんなふうにお感じになられてますか？
コミュニティという意味では、我々も非常に大きな恩恵を、本当にいろんなところで受けてまして、実際に施設として共用の研究機器だったりとかっていうところを使う、特に初期はそういったところももちろんありますし、人材の流動性という意味でも、結構やはり周りの入居されてる企業さんと仲良くさせていただく機会ってのは結構多くって、どういったキャラクターであったりとかっていうところが分かる人をダイレクトに採用できるみたいなところも、本当に非常に実際そういう事例も直近であったりして、それはまさにここならではの事例だったかなというふうに思ってます。
コミュニティを成して、産業デベロッパーとして産業を新たに作り出していく。やっぱりスタートアップさんに入ってもらって、それが成長してもらうっていうのが、その1つの大きな道筋だと思うんですけれども、ただ今、現状、足元ですね、世界に比して日本でスタートアップが成功している、その件数っていうのはかなり厳しいものがありますよね。
はい。そうですね。アメリカは特にですけれども、スタートアップが生まれて、それが大きくなって、それが次のスタートアップをまた育てていくっていう、すごくいい循環が生まれていますし、それを後押しする税制であるとか国の補助であるとか、そういうものがしっかり噛み合ってると思うんですね。
世界との差は、ユニコーン企業と呼ばれる設立10年未満、評価額10億の未上場企業の数を見ても明らかです。アメリカ750社、中国157社に対し、日本はわずか8社にとどまっています。谷を乗り越えるユニコーン企業を生み出す。それこそが今後、日本が世界で戦っていく勝ち筋です。
やはり日本っていうのは素晴らしいものを持っているのに、それがうまく回転するような仕組みがまだできていない。こういうような施設もそうですし、コミュニティもそうですけれども、そういうような回転できるような仕組み、よくエコシステムって言いますけども、それの足りない部分っていうのを補う形で回っていけるようにしていきたいなというふうに思っています。
実際に辻さんが現場でやっていて、スタートアップ始めてぶつかる壁って、これまで振り返ってどんなところにありました？
資金調達っていうところは1つ大きなところかなと。もう1つは、いろんなフェーズで必要になってくる人材、いかに優秀な人たちを集めてくるかっていうところは、やはり日々感じるところの課題かなとは思います。
やっぱり行政がやるんじゃなくて、大学がやるんじゃなくて、三井不動産さんがやるって、そこには一種の賭けがあって、ビジネス上成り立っていかなきゃいけないっていう目算もあったと思うんですけども、ここはどういうふうに経済的にお考えなんでしょうか？
はい。LINK-Jっていうのはコミュニティ組織なので、これ自体がお金を生み出したりとか儲かるってものではないんです。そこで皆さんが交流することによって、いろんな意見であったりとか、新しい考え、もしくはいろんなヒントが生まれます。我々、不動産としてLINK-Jを運営していく中で、そのヒントっていうのが我々のビジネスになるんじゃないかっていう、ある意味LINK-Jがアンテナのような役割もしてます。
ラボに入っていただける方にとってみると、LINK-Jがあることによって、このラボの価値が高まって皆さんが集まっていただけるっていうプラスアルファがある。逆に我々としては、入っていただけるっていうことで、ビジネスとして賃料をいただける。そのLINK-Jっていうコミュニティと我々のビジネスっていうのが相互につながることによって、次のステップにいろんな形で行けるんじゃないかなっていうふうに考えてます。
辻さんも日本のサイエンスには可能性を感じてらっしゃいますか？
コミュニティの中から本当に成功した事例が、薬の場合だとやはり実際にそれは患者さんに届くっていうところだと思うんですけれども、やはり我々もその1つの事例になれるように頑張っていきたいなとは思います。
どうもありがとうございます。辻さん、ここまでお話ありがとうございました。こちらこそありがとうございました。ありがとうございました。
じゃあちょっと場所を変えて、お話を続けさせていただければと思います。今、入居率はどれくらいになってるんですか？
ここは、もう契約ベースで言うとほぼ満室です。
中に入ってらっしゃる方っていうのは、スタートアップの方が多いんですか？
はい。この施設で言うと、スタートアップの方が半分、大企業が半分っていうような形です。
多様な研究者が集まる施設内には、研究設備を持たない企業も利用できる共通機器室をはじめ、実験に必要な資材や試薬が揃うコンビニや、緊急時の洗浄シャワーなども備え、研究を後押ししています。
続いて向かったのはバイオラブス東京。本社をアメリカ、マサチューセッツ州に置き、これまで500社以上のスタートアップを支援。アメリカではセクターナやトキニなど、資産数億ドルを超える創薬ベンチャー企業を数多く生み出してきました。そのバイオラブス、アジア初となる直営拠点がこの新木場に置かれています。
それでは場所を変えましたところで、早速2つ目のテーマへと参りたいと思います。2つ目のテーマは、新ライフサイエンスは共創の場から生まれる、です。ということで、新しいライフサイエンスの創生について伺いたいんですけれども、ずっと大切にされてきたのはコミュニティの醸成だっていうお話だったんですけども、新しい業を生み出すためにどういった工夫をされてるんでしょうか？
はい。スタートアップの方々っていうのは、成長段階に応じていろんな大きさ、もしくは研究の内容っていうのが変わってきます。最初、研究し始めの時には大きな部屋はいらないんですね。お金もかかりますし、実際に研究する内容っていうのも、簡単に言うと研究用のベンチ1つでいい。ベンチ1つってところから成長した時に部屋が必要になってくる。その時には部屋を我々は用意します。もっと成長してくると、ワンフロアで使いたいとか、丸ごと1棟使いたいっていうような方々が出てきます。
そういう意味じゃ、その産業だったり、そのスタートアップが成長するにつれて、我々はご提供できるものっていうのを変えていく、そんな仕組みにしてるっていうのがまず1つです。その第1弾として、ベンチ1つで借りていただけますよっていうのの1つの場所が、今来ていただいてるこのバイオラブスのラボでもあります。ここの中に入ってらっしゃる方々はスタートアップの方々で、その方々をバイオラブスというアメリカの企業と一緒になって育てて、世界に飛び立たせる、そんな目的を持ったラボです。
まさに最初は自分1人で始めようっていう人数って、結構感じられますか？
はい。特にライフサイエンス分野の研究者の方々っていうのは、皆さん大学で研究されてたりとか、企業で研究されてたりっていうことで、ベースができてるんですね。そのベースを使って、自分の技術っていうので新しいものっていうのを生み出したいっていうような方々にとっては、それに対応できるような仕組みを作ってます。
また1人で心細くなった時も、コミュニティが周りにあれば、何か困った時に聞く相手がいる、相談できるっていうのはかなり心強いですよね。
まさにおっしゃる通りで、やはり孤独なんですね。その孤独さを共有できる相手が周りにいるっていうだけでもプラスアルファだと思いますし、加えて隣で研究してる人と話してると、新しいアイデアが思いつくってこともあるんです。仲間がいるプラスアルファ、新しいイノベーションが生まれてくるっていうプラスアルファ、どっちもがあるっていうふうに思いますんで、やはりそれがコミュニティの強さだというふうに思います。
とはいえ、レンタルラボということだけを切り取って考えますと、他にもあるはある。リンクラボ新木場ではどこが違うのか。
はい。一番大きな違いはやはり、リンクラボとLINK-Jっていう、コミュニティとファシリティが一緒になって動いてるっていうことだと思います。日本の中で今、コミュニティの組織は1000の会員と、我々のイベントを聞いてくれる方は今4万人ぐらいいらっしゃいます。多くの方々に聞いていただけるコミュニティがあって、リンクラボにご入居されてる方々とそこがつながっていける、そんなプラスアルファっていうのは他のラボにはない強みだというふうに思います。
2026年9月に行われたLINK-J10周年のイベント。来場者数は600名を超え、創薬ベンチャー同士の交流はもちろん、出資者との関係構築の場ともなっています。
立ち上げたばかりのスタートアップが、世界で認知していただけるような、出来上がったプラットフォームを元に発信できるっていうことは、非常にありがたい。
ベンチャー、本当にもう明日あるいは来月どうするかみたいな、その資金も含めてもうカリカリやってるところなので、ネットワークがあったりっていうところで、すごくやっぱりいい機会だと思います。
私たちの投資先の多くは、こういうイベントで出会って、実際に投資に至ったりですとか、その投資先のスタートアップがやっぱり大企業と連携する時に、それを提供してくださってるのは本当にありがたいです。
創薬ベンチャーとして、産学、いろんな方々とつながって投資を集めたり、あとはいろんな方々の協力をいただいたりとか、人材を探したりとかいうことに活用させてもらってます。
一口にコミュニティを作るって大変だと思うんですけど、10数年経って今、どうですか？
我々、三井不動産ってライフサイエンスの業界の中で言うと無色透明なんです。なので、無色透明な人がやり始めたから誰でものぞいてくれた。いろんな製薬会社さんもアカデミアも、ちょっと見てみようかっていうので見ていただけたんで。
無色透明の強みってあるんですね。
そうなんです。やはりいろんな業界それぞれで、それぞれのネットワークがあられると思うんですけど、そのネットワークとネットワークの間っていうのを埋めるものっていうのが、当時、我々がスタートした時にはライフサイエンスの中にはなかったんです。それが我々、うまく入ることによって、その隙間隙間を埋めていくようなスライムみたいな形で埋めていくことによって、それぞれがコミュニケーションが取れるような形になってきたのかなっていうふうに思ってます。
そのコミュニティの大切さということに関しては、iPS細胞の山中伸弥教授からコメントも頂いているんです。
いかにたくさんの人、しかも違う能力とか才能を持った人がチームを作るかがすごい重要になって、生物系とか医学系だけじゃなくて、もう全然違う物理とか数学とか、中にはもう経済とか、そういう人も交流できるような環境。自由な発想で自由な研究をどんどんできるような、そういう環境を作れるかどうかに結構かかってるような気がします。
ライフサイエンスだけじゃなくて物理であるとか、半導体であるとか宇宙であるとか、分野にまたがった方々が交流することによって、また新たな掛け算でイノベーションが生まれる。それは我々もすごく感じていまして、偶発性によって生まれるような、そんな仕組みにしたいななんていうふうに思ってます。
そして今回は、ずっと気になっておりました。研究部、実にせていけるということでよろしいでしょうか？
はい。じゃあぜひ一緒に行きましょう。よろしくお願いします。こちらがバイオラブスの平さん、いらっしゃいます。
責任者をしておりますと申します。よろしくお願いいたします。よろしくお願いします。
うわあ、広いですね。
こちらの実験室、トータルで大体100人ぐらいの研究者の方が同時に研究できるぐらいのスペースになっております。
ここにはライフサイエンスの研究に必要な高額機材が共用で完備されており、スタートアップが初期費用を抑えて、すぐ研究に着手できる環境が整っています。
こちらにもデスク、ずらっと並んでますけれども。
はい。こちらのデスク、1ヶ月で借りることができますので、例えばあるプロジェクトで半年だけ使いたいっていう、そういったお客様もこちらをご利用できる仕組みになっております。
ここで実際、研究開発を進めているのが、スタートアップ企業のソラバイオサイエンス。彼らの研究内容とは。
我々は、ALSっていう疾患を代表とする神経変性疾患に対してアプローチする遺伝子治療の研究開発を行っております。
ALSなんですけれども、創薬の今、現状はどうなっているんでしょうか？
はい。ALSは、それこそ発症してから3年から5年ぐらいで患者さんが亡くなられてしまうような、非常にアンメットニーズの高い疾患なんですね。治療するような薬ってのは今、世の中にない状況でして、我々の技術のプラットフォームでは、このJUMP70という遺伝子治療の基幹技術があるんですけれども、これ自体はALSだけじゃなくって、他の神経変性疾患にも適用できる可能性がありまして、ALSでうまくいったらその次に、例えば半人病ですとか、そういった他の神経変性疾患に対してもアプローチしていけるような方法を考えているというところですね。
まだ非臨床段階ではあるんですけれども、なるべく早く患者さんの元に届けられるように、日々努力を続けているというところでございます。
やっぱりここは設備が整ってて使いやすいんですか？
いろんな機械を共用で使わせていただけますし、とかも非常に揃えやすくなっていて、初期投資を抑えながら契約できるってところが、我々みたいな初期のスタートアップには非常に助かるところでして。
そのバイオテックスタートアップを立ち上げた後に、まず直面する課題ってどんなところにあるんですかね？
まず1つはやっぱり、人をいかに揃えてくるかっていうところで、それから必要な機材を揃えていくっていうところが、両方とも大きな課題になってくると思ってます。
今、入ってらっしゃる中で、こういう要望とか、課題だと思われていることとかっていうのはあるんでしょうか？
これから我々がどんどん研究開発を進めていく上で、やっぱり専門知識を持たれた方々っていうのが、その要所要所必要になってくるわけですね。例えば薬事の戦略が分かる方ですとか、どうやって当局と交渉していくのかとか含めて、入居しているバイオテックスタートアップが一緒にアクセスしていけるような、そういう専門家の方々っていうものを、この建物ないしこのコミュニティの中で揃えていただけると、非常に助かるんじゃないのかなというふうに思ってます。
たった1つの机から始まり、世界を変えるかもしれない研究。その中で日本の強みはどこにあるのでしょうか？
非常に実は、手先の器用な人が多いっていうことはありまして、海外のベンダーさんではうまくいかないような実験っていうのが、日本だときれいに結果が出たりするっていうことは、実際にあるなというふうには思っております。
今の日本の良さを伺って、平さん、やっぱりバイオラブスさんがアジアで初めて直接的な拠点っていうので日本を選ばれた理由っていうのは、何かやっぱりクするものがあるんですかね？
もちろんですね。やはり日本独自の強みっていうのがあって、それをバイオラブスと掛け合わせることで、アメリカとかヨーロッパではないようなスタートアップの成長の加速を日本で生み出したいなと考えています。
このライフサイエンス以外にも、他の分野にも狙いとしてめているものっていうのはあるんですか？
このLINK-Jで培った、コミュニティを媒介にしてその業界の悩みだったりとか課題を知っていくっていうのは、すごく汎用性があると我々は思っているんです。その中で3年前に、クロスユーっていう宇宙のコミュニティを作りました。そのコミュニティの中で、いろんなJAXAさんであるとか、宇宙関連のビジネスをやられてる方々に入ってきていただきましたし、宇宙産業ってすごく裾野が広くて、何でも関わりがあるんですね。そういう意味じゃ、実は今は宇宙のことやってないけど、宇宙の事業に参入したいっていう方々も、そのコミュニティに入っていただいてます。
実はライフサイエンスと宇宙っていうのも掛け算が可能で、宇宙での実験って重力があまりない状態でやると、タンパク質の合成だとか、いろんなものがちょっと違う形ができるようなんですね。そういうような宇宙とライフサイエンスを掛け算したイベントっていうのも我々やったりしていますんで、それは拡大する余地があると思います。
また半導体の業界でも、実は去年、新たにRISE-Aっていうコミュニティを作りました。そちらも、今、日本は半導体の事業、国も挙げてやっていこうとしてますけれども、その方々にもRISE-Aに入っていただいて、半導体事業の中での問題点だとかっていうのを我々ともディスカッションしてると、そんな状況にあります。
それでは3つ目のテーマに参りたいと思います。オープンイノベーションが作る日本の未来です。AI時代ですけれども、このオープンイノベーションに関して、3つの成功のための法則というのをズバリ伺いたいんですけれども、教えていただいてもよろしいでしょうか？
はい。1つ目は、イノベーションっていうのは僕は偶発性から生まれてくるものなんじゃないかなっていうふうに思ってます。AIが知ってることって、全て過去のことをよく知っている。でも未来のことっていうのは、何かそういう偶発性から生まれてくるものっていうのが新しいものを生み出すんじゃないかなっていうふうに思ってまして、その偶発性がいつも起きるような場所を作ること。研究所、それからコミュニティ含めて、その場の中で今まで直接は話さなかったような人たちと話せる環境を作る。それによって新しいものが生み出せるような環境を作るのが、まず1つ目。
2つ目は、やはり人と人とが直接することだと思います。我々よく「最初は乾杯から」って言うんですけど、それによって皆さん、心が打ち解けて、お互いの信頼感ができて、そこから次のステップの話がどんどん広がるっていうふうに思うので、いろんなコミュニティの場の中で直接会って乾杯ができる状況、それが一番いいんじゃないかなっていうふうに思ってるのが2つ目です。
3つ目は、先ほど時間軸の話もありました。やはり研究だとかイノベーションには時間がかかります。本気だったり腹をくくるっていう世界かもしれませんけど、そういうところも必要だと思ってまして。
どれくらいのスパンで、こういう、例えば10年単位、数十年単位、50年、100年なんていうのもありますけども、どこまで腹をくくってらっしゃるんでしょうか？
はい。ものが今、短いスパンで、タイパっていう言葉も象徴的ですけども、できるだけ短い時間でいろんなことをやるっていうのが、確かにそれは効率がいいと思うんです。なんですけど、それは既存のことをやるにはそれが効率がいい話であって、新しいことをやるのはやはり時間がかかったり、人は悩んだり辛かったりっていうのの先にあると思うんですよね。なので、それを逃げずに長い時間をかけてしっかりやっていくのは、我々の心の持ちの中ですごく大事なことなんかなというふうに思います。
次の一声で考えている、そのうっすらとしたシルエット、教えてもらえますか？
はい。日本の中から、いろんな創薬のスタートアップの方々、もしくは医療機器の方々が世界に出て、そこからユニコーンがどんどん出てくるっていうのも1つの目標ではあります。それが連続的に生まれたりとか、それによって日本がどんどん豊かになって、新しい価値を生み出せる、そんな世界を作っていくのが最終的なゴールなので。ライフサイエンスの世界からは、やっぱりまずはユニコーンにどんどん出てきてほしいなというふうに思っております。
今後のリンクラボですとかコミュニティに、どんな企業ですとか、どんな研究者の方に入ってきていただきたいっていうふうにお考えですか？
こういうような環境作りっていうのは我々のミッションだと思いますんで、いろんな環境はご用意したいと思います。それを最大限利用していただけるような志を持った企業、それから個人の方々も含めて、興味を持っていただければ皆さん来ていただきたいと思いますし、チャレンジ精神を持った方々同士は皆さんつながりますから、コミュニティをもっと活性化させると思うんですね。
もっと若い方でチャレンジしたいっていう方はどんどん入ってきていただきたいと思いますし、いろんな経験を持った方々がいろんな情報をくれると思いますんで、情報を取りに来るもよし、自分が出すもよしっていう形でコミュニティをどんどん利用して、さらに施設も有効に使っていただいて、よりイノベーションが生まれるんじゃないかなっていうふうに思ってます。
この産業デベロッパーとして、この企画の先にどんな野望を抱いてらっしゃるんでしょうか？
はい。例えば50年で見ても、基幹っていうのは変わってきてます。それじゃこの先もどんどん基幹産業だったり、本当に日本が強いって思われる産業って変わってくると思うんですね。なので、その産業の変わっていくタイミング、タイミングで我々も変わっていって、次の産業にはこういうことが大事なんじゃないかっていうのをどんどんやっていくことで、そのアプローチはどんどん変わっていくと思います。
なので産業デベロッパーって言葉は、日本の国力をどんどん、やっぱりいつも強くしていくアプローチだと思うので、終わりがない戦いかなっていうふうには思っております。
はい。今日どうもありがとうございました。ありがとうございました。
取材をするまでは、コミュニティの醸成とか、その偶発性っていう数値化できないものに、これだけの規模のお金をかけて回収できるのかな。なかなか厳しいんじゃないかななんていうふうに思ってたんですけれども、やっぱりAI時代で何でも理路整然と合理的に数値化できる今だからこそ、人間らしさというか、これだけ数値化できないものに賭ける、このリスクを取った上でのリターンっていうのが、将来的にかなり大きくなるんじゃないかなっていうふうに学びましたね。
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