借入金利0.3%台から1.65%へ 総資産100億円超の「フルレバ大家」が売却に動いた理由

もう絶対やめた方がいい。即刻退場した方がいい。傷が浅いうち。レバレッジを狙って投資してるのに、繰り上げ返済したらレバレッジの比率が下がるじゃないですか。繰り上げ返済しなきゃいけないような苦しさだったら、物件売った方がいいんじゃない？

金利が上がることによって、買えるプレイヤーが少なくなると思う。土地建物って下がってきますから。その時、レバレッジ効かせてガンと買ってもいいかもしれません。下がり切ったら今度また上がってきますからね。いい土地を押さえておけば、そうそう不動産投資って失敗しないゲームです。

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プレミアム動画をご視聴の皆さん、こんにちは。不動産投資家兼アナウンサーの櫻井知里です。さて、本日のゲストはフルレバ大家Cさんです。よろしくお願いいたします。

よろしくお願いします。

では先にご紹介させていただきます。フルレバ大家Cさんは株式投資で種銭を作った後に不動産投資を始め、自己資金をほとんど入れず、融資だけで物件を買い進めるフルレバ、いわゆるフルレバレッジの手法で規模を拡大。総資産額は100億円を超え、現在保有は34棟、年間家賃収入は6億円に達します。今、金利が急上昇している昨今なんですが、フルレバ大家さんが不動産投資にどのように向き合ってるのか、本日は色々とご質問させていただきます。お願いします。

それでは今日は、最初にフルレバ大家Cさんから3つの提言をご紹介させていただきます。まず1つ目がこちら、「今こそ売却」。2つ目が「表面利回り9％割れの物件は買わない」。そして3つ目は「繰り上げ返済は絶対にしない」。この3つということなので、今回は売却から購入、そして融資の戦略まで色々詳しく伺わせていただきますので、改めてお願いいたします。

不動産投資では融資の借入金利が時間を追うごとに上昇して、その返済額は増えて収支が悪化しているという投資家の方、特に昨今だと多くおられるんですけれども、これはCさんの場合は今どのようなのか伺っていこうと思うんですが、まずはご自身の借入金利、数年間でどうなりましたか？

これは大体スタートが、10年前の話ですけどね。あくまでも僕、メガバンと言われるところで、地銀じゃなくてメガバンで、コンマ35とかコンマ45で引っ張ってたんですね。やっぱりその時代はもう融資がバンバン出る時代ですから、大体それぐらいでした。

へえ。

今となっては、そのメガバンはこないだ金利がまた上がったので、1.4と1.65かな。

じゃあ1％近く。

そうね、返せって言ってんのかなって言われたぐらい。ただもうこれ決まっちゃってますからね、コンマ2上がるっていうのが。僕ですらこれぐらい上がってくるので、他の人、普通に2％台とか3％で借りてる人、どうやってんだろうっていうふうに逆に不思議に思っちゃう。

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当時のメガバンクで借りてた頃というのは、やっぱり金利が低い時代だったからこそ、この金利だったっていうのもあるんですよね。

間違いなく。ある程度のエビデンスを見せて、1億、2億の。あと属性が、自分で言うのもなんですけど良かった方だ。それぐらいです。マックス引けて、それなりにやっぱり値のついた物件を自分では選んでたもんですから、そういった意味ではやっぱり評価も高かったのかなと。建物自体です。マックス、コンマ35とかコンマ4がありましたね。

すごい。この金利から引けてたってのはまずすごいことなんですけれども、実際に今、上昇傾向にあるのは、どのくらいから上昇されてるのっていうふうに感じられましたか？

やっぱり2、3年前ぐらいですよね。信金さんとかだと結構いいペースで上がってったんですよ。それは2年ぐらい前からです。2.6超えた段階で僕、借り換えを考えたんですね。とりあえず1％前半、中盤で貸してくれる銀行ないかなと思って借り換え行ったんですけど、実は元々信金で借りてた、ちょっと個別の建物の事情もありますけども、とても1.5以下で借り換えられなかったというのもありまして、あれ、ちょっとこれ様子おかしいなっていうのを2年前ぐらいからちょっと薄々感じてましたね。借り換えが割に厳しくなってきたっていうのは僕の本音ですね、これは。

ということは、やっぱりメガバンクの方が後から金利上昇があって、信金さんとかの方は少し早めに感じられたっていうことだったんですね。

そうですね。だからなんでかなっていうのは、個々の金消契約によりますけども。そうですね、信金が一番跳ねたかな。2.65とか2.6出てるんで。

ああ、そう。

うわ、ちょっとこれ高いなって、僕のセンスではそうなっちゃう。

そうでしたか。そうなってくると、本当に今メガバンクでこの状況ということなので、それ以外の投資家の方々っていうのは本当に厳しい状況かなというふうに想像できるんですけれども、例えば固定金利に変えようとか、そういう発想はあったりしたんですか？

もう固定に変えるって、僕らの事業ローン、プロパーローンではもうありえないかもしれないです。ちょっと僕は今、固定で引こうっていう気にはなれないですね。

状況として少し変化が見られると思うんですけれども、こういった状況の中で今どういうふうに動かれているのか、この点も伺っていきたいと思うんですが、今の動きとしてはどんなことが挙げられますか？

他の僕規模の大家さんとももちろん飲んだり食ったりしますけど、私自身はもう持ってる棟数をこれ以上増やそうとは思ってないんですね。より地方の地盤が弱いところ、つまりは人口流入がないところに対しては入れ替えていく。より関東の方、大阪、名古屋は実はあんまり持ってないんですけど、名古屋とかも考えてもいいのかな。そういう政令指定都市以上のところに物件を買うようにしてます。地方の物件を売って、さらに都会と言われるところに物件を入れ替えて買ってる状況ですね、今。

今の市況だからというところを見据えた動きがある。

そうですね。ありますね。というのは、やっぱり金利が上がってくると買える人が少なくなってくるし、つまり需要がないわけですから、価格って普通下がりますよね。だったら高いうちに売った方がいいんじゃないかなっていう判断を、去年、やはりこれも2年前ぐらいかな、してました。

2年前と言うと、金利もまだそこまで上昇してない、するかなぐらいのところだったと思うんですが、その頃からやっぱりちょっと方向性というのは定まってきたところだったんでしょうかね。

そうですね。だから金利が安い頃、まだ上がってない2年前って、今度価格、結構アッパーまで行ったような僕は感覚があったんで、昔の僕だったらこんな値段では買わないなっていうのがあって、じゃあ今がアッパーなんだねっていう判断ですね。

なるほど。もう上がってきてる、上がり切ってるんじゃないかというところで。

っていう判断ですね。

直近で売却された物件について、もう少し詳しく伺いたいなと思うんですが、まず直近ではどういった物件を売却されたんでしょうか？

まさにこれなんですけど、これは7000万円台で買いました。

そうなんですか。

はい。僕の売り方って7800万とか7200万なんですよね、これ。オール電化です。ただ売った理由、築年数もう古くなってんですよ、これは。築年数、もうRCで28年目かな。買う方もやっぱり減価期間ってすごい大事になるじゃないですか。なので僕自身で減価償却期間を全部食うってことはしないんですよ。あと、この辺の周りで言うと、このパーセンテージってこれでも安いんです。結構みんな強気ですよ。6％台出しても。

そうなんですか。

ってことは売れますわな。

そうですよね。

なんで、だって大規模、屋根も含めてやってありますから。その方がもし初心者だったら、この修繕費用はもっとかかってますからね。一気にお願いするから安くボリュームダウンできるんで。

改めて、何を売って何を残すかという、その線引きのところを伺っていきたいなと思うんです。