物流拠点は迷惑施設から地域インフラへ転換できるか――「ALFALINK流山」に見る官民連携のまちづくり

延床面積90万平方メートル、緑地を抱える「開かれた物流施設」の構想

千葉県流山市は、つくばエクスプレスの開業以降、子育て世代を中心に急速な人口増加を続けてきた自治体である。その流山市において、常磐自動車道の流山インターチェンジ至近、都心から25キロメートル圏内に位置するエリアに整備されたのが「ALFALINK流山」だ。計8棟の大型物流施設で構成され、総延床面積は約90万平方メートル、入居企業は約60社に達する。

現地を訪れた石丸氏がまず驚きを示したのは、一般的な物流倉庫のイメージとはかけ離れた緑豊かな外観である。敷地周辺には広大な緑地が広がり、公園のような景観が整えられている。

施設を運営するMarq（日本GLP）のプロパティーマネジメント部ヴァイスプレジデントである内藤啓吾氏によると、ALFALINKの最大のコンセプトは「地域に開かれた物流施設」だという。従来の物流施設はセキュリティ上の理由などから部外者を厳格に排除する閉鎖的な構造が一般的だったが、同施設では敷地内に地域住民も自由に利用できる公園や遊歩道を配置している。内藤氏自身もこの開発と運営に携わる中で流山の街に魅了され、4年前に家族とともに同市へ移住し、現在は地域住民の窓口や行政との調整役を担っていると語る。

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拠点の集約と垂直統合が生み出す事業拡大――アンテポストの事例

ALFALINK流山の内部には、単なる保管庫にとどまらない多様な事業形態が集積している。その一例が、オンラインクレーンゲーム「クラウドキャッチャー」などを運営するアンテポスト株式会社である。倉庫区画の一角には、ゲームセンターで見られる実物のクレーンゲーム筐体が約300台整然と並び、24時間365日、インターネット経由で遠隔操作されている。

アンテポストの佐々木貴一サービス事業部本部長によると、同社は2015年の創業当初、東京都内の約160坪の拠点からスタートした。しかし、コロナ禍における巣ごもり需要の急増に伴い、景品の保管場所が逼迫したという。同社のサービスは、ユーザーが画面越しに獲得した景品を全国へ配送するビジネスモデルであるため、景品の在庫保管スペースと発送拠点が不可欠となる。都内の手狭な倉庫では保管能力が頭打ちになり、クレーン筐体の増台も困難になったことから、拡張性を求めてALFALINK流山への移転を決めた。

佐々木氏は、広大なスペースを確保できたことだけでなく、景品の保管・検品から配送までの拠点を一元化できたメリットを強調する。以前のように保管場所と発送拠点が分散していると横持ち（拠点間輸送）のコストや時間ロスが発生するが、1か所に集約することでオペレーションの効率化が実現したという。

内藤氏は、この事例について、保管だけでなく加工や検品を行い、そこから直接最終目的地へ配送する「サプライチェーンの垂直統合」がALFALINKの狙いであると説明する。施設内には食品加工用のプロセスセンターを構え、肉や魚を加工した後に近隣店舗へ直送することで運送コストを削減しているテナントも存在し、複合的な物流機能の集約が事業者の支持を集めている。

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体育館からプリクラまで――福利厚生と「断らない」テナント支援

ALFALINK流山のもうひとつの特徴は、物流施設とは思えない充実した共用部とテナント支援体制にある。施設内には、従業員の健康維持や交流を目的とした本格的なバスケットボール対応の体育館が設けられている。石丸氏も体育館のシュートを体験し、その設備の本格さに驚きを見せた。このほかにも、従業員専用の食堂、託児所、ヨガや瞑想を行えるリフレッシュスペースが完備されている。内藤氏は、倉庫の床面積をすべて貸し出すのではなく、あえて共用スペースを手厚く設けることで、テナント企業の従業員満足度向上と人材定着につながる付加価値を提供していると語る。

また、ソフト面でのサポートも柔軟に行われている。アンテポストがアミューズメント関連企業から韓国式プリントシール機の提供を受けた際、同社のオンラインシステムとは異なるリアル筐体の活用方法について内藤氏に相談したところ、施設の共用部への設置が即座に決まったという。

内藤氏は「基本的にノーと言わないコンシェルジュ」としてのスタンスを掲げており、テナント企業からの「オフィス内にゴルフシミュレーターを導入したい」「特殊な空調や造作を行いたい」といった要望に対しても、関係法令との整合性を精査しながら可能な限り実現に向けて伴走していると述べる。倉庫を単なる「荷物を置く箱」から「多機能なビジネス空間」へと拡張する姿勢が、入居企業の自由な事業展開を支えている。

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地域社会との共生――カフェの一般開放と交通安全教育

ALFALINK流山が掲げる「開かれた」という理念は、敷地外の地域住民に対しても具体的に展開されている。

敷地内には約300席を備えたカフェテリアが整備されており、従業員だけでなく一般の地域住民にも開放されている。さらに敷地周囲には全長約10キロメートルのランニングコースやシャワールームが設置されている。日中には近隣住民が集い、夕方には近隣の高校生が自習場所として利用するなど、実質的な公共スペースやコミュニティの居場所として機能している。

内藤氏によれば、社員食堂やカフェをあえて地域に開放することは、施設に対する心理的ハードルを下げ、親近感を持ってもらう狙いがある。実際に、カフェを訪れた地域住民が施設の存在を知り、のちにテナント企業の従業員として働くようになる好循環も生まれているという。

さらに、入居企業と地域が連携した活動も定着している。二輪車用プロテクターやライディングギアを開発・販売する株式会社コミネは、同施設に拠点を移し、オフィス兼ショールームと物流機能をワンフロアで完結させている。代表の阿知波直哉氏によると、同社は同じく施設に入居する佐川急便と連携し、近隣の小学生を対象とした交通安全教室を共同で開催している。

内藤氏が近隣小学校の道路事情（道幅が狭く大型車両を校内に乗り入れられない課題）を把握し、ALFALINKの敷地を活用した実習を企画した。教室では、小学生が佐川急便の大型トラックの運転席に乗車して運転手の死角や内輪差を体感するほか、コミネの知見を活かしてバイクの視点からの危険予測を学ぶ実践的な講習が行われている。さらに、近隣の高校などと連携した「スプリングフェスタ」の開催など、施設をハブとした地域交流が継続的に行われている。

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人口増加の先を見据える流山市――井崎市長が語る産業政策の狙い

こうした異色の物流拠点は、行政側からはどのように位置づけられているのか。流山市の井崎義治市長は、ALFALINK流山を「流山市最大の産業ゾーンであり、ベッドタウンから生活都市へと転換するきっかけとなった重要な施設」と位置づける。

流山市はつくばエクスプレス開業後、徹底した子育て・住環境政策を展開し、2016年から6年連続で人口増加率全国1位を記録した。しかし井崎市長は、足元の好調に安住することへの危機感を強く抱いていたと振り返る。

日本の総人口が減少の一途をたどる中、流山市の人口も遠からずピークアウトを迎える。市民の多くが都内へ通勤して得る勤労所得（個人住民税）だけに依存していては、将来の自治体経営は立ち行かなくなる。そこで市は、定住人口の維持と並行して、市内での就業機会や法人税収を生み出す産業基盤の強化、および交流人口の拡大を不可欠な戦略と位置づけていた。

開発予定地となった流山インターチェンジ周辺は、もともと広大な水田地帯だった。しかし、バイパス道路の建設に伴って排水機能が低下し、耕作放棄された休耕田が広がっていた。さらに道路の県道化によってロードサイド型の商業施設やガソリンスタンド、場合によっては歓楽街関連施設などが無秩序に乱立する懸念が生じていた。

首都圏の高速道路インター至近にこれほどまとまった土地が残されている場所は極めて稀である。井崎市長は「とりあえずの場当たり的な開発ではなく、流山の未来を拓く土地利用にすべきだ」と考え、土地の有効活用に向けた条例整備を検討していた。そのタイミングで日本GLP側から大規模な面的開発構想が提案され、双方の利害が合致したことで、プロジェクトが始動することとなった。

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厳しい景観・環境条件と30万本の植樹――「嫌悪施設」を脱する試み

広大な物流倉庫の建設に対しては、当初、周辺住民から強い反発や懸念の声が上がった。大型トラックの頻繁な往来による交通渋滞や事故への不安に加え、無機質で巨大な建造物が景観を破壊し、縁もゆかりもない人々が外部から大挙して押し寄せることへの拒絶反応があった。

市と事業者は、これらの懸念を払拭するために綿密な対話を重ねた。その中で流山市は、独自の「流山市グリーンチェーン認定制度」（都心から一番近い森の街を目指す環境施策）に基づき、極めて厳格な開発条件を事業者に課した。

主な条件と配慮事項は以下の通りである。

徹底した緑化と樹種の指定： 敷地内および周辺に大量の植樹を行うこと。市側から道路沿いの景観に合わせて桜などの樹種を指定した。
眺望の保全： 隣接する戸建て住宅地から富士山が見える眺望を遮らないよう、建物の配置を工夫し、視界の抜け道を確保した。
調整池の多目的化： 防災用の雨水調整池の周囲に遊歩道を整備し、無機質な土木施設ではなく親水空間として設計した。

内藤氏は、開発許可のプロセスで植樹する木の種類まで指定された経験は過去になく、当初は驚いたと振り返る。しかし、住民の抵抗感を和らげ、地域に受け入れられるためには不可欠な投資であると判断し、要請を受け入れた。結果として、流山市が官民合わせて20年間で約70万本の植樹を行ってきたうち、ALFALINK流山の敷地内だけで実に30万本が植えられた。

この徹底した景観配慮と環境整備が評価され、同エリアの町名は正式に「森のロジスティクスパーク」と改称された。官民が共通の理念のもとでブランディングを行った結果、周辺地域の資産価値や生活環境の向上につながっている。

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防災拠点への昇華――車中避難と物資配送の包括連携協定

現在、ALFALINK流山は単なる商業・物流拠点を越え、地域の生命線となる防災インフラとしても機能している。流山市と同施設は防災包括連携協定を締結しており、その内容は実効性の高いものとなっている。

地震や風水害などの大規模災害が発生した際、施設は市民が自動車ごと逃げ込める一時避難場所として開放される。堅牢なランプウェイと高床構造を備えた大型物流施設は、浸水被害を避けつつ車中避難を行う空間として適している。

さらに井崎市長が「驚くべき仕組み」として挙げたのが、施設内の入居企業が保有する物資と物流網を活用した支援体制である。災害時、市内の避難所で食料品や生活必需品が不足した場合、施設内に入居する食品関連テナントから必要物資の供給を受ける。加えて、その物資を流山市が指定する各避難所まで輸送する業務を、同じく施設に入居する運送会社が担う契約になっている。

備蓄物資の確保だけでなく、ラストワンマイルの配送手段までが施設内で完結する仕組みが構築されている。井崎市長は「市民が家庭での備蓄を怠ってしまうことを懸念して公表を控えめにしてきたほど、強力な安心安全のインフラになっている」と語り、物流機能そのものが都市の強靭化に直結している現状を高く評価した。流山市の小学校3・4年生向け社会科副読本（教科書）にも、同施設が地域の重要インフラとして全6ページにわたり紹介されている。

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官民の信頼が生む持続可能な地域インフラ

視察を終えた石丸氏は、民間企業が行政の厳しい要求を形式的に受け流すのではなく、地域に深く入り込み、持続可能な関係性を築こうとする姿勢に強い印象を受けたと総括した。

通常、開発事業における行政の厳しい景観規制や地域貢献要請は、民間事業者にとってコスト増要因として敬遠されやすい。しかしALFALINK流山においては、事業者が行政の理念を受け止めて過剰とも言える緑化や地域開放を断行し、行政側もそれを正当に評価して町名の変更や教科書への掲載、防災計画への組み込みといった形で応えた。

内藤氏は、企業を一市民として温かく受け入れてくれた流山市に対し、今後も時代の変化に応じたニーズを先取りしながら施設を進化させていきたいと述べ、全国各地で展開するALFALINKにおいても同様の地域共生型モデルを広げていく方針を示した。

また井崎市長は、行政と民間企業がともに地域のブランド価値を高め合える関係こそが真の官民連携であるとし、明確なビジョンを持って地域課題の解決に挑む企業の参入を歓迎すると結んだ。物流施設を巡る「迷惑施設か、地域インフラか」という問いに対し、ALFALINK流山と流山市の取り組みは、双方が長期的な視点で街の価値向上にコミットすることで、両立が可能であることを示す先進的な事例となっている。