中国人による日本不動産購入の激変と「中華マンション」の実態

ここ数ヶ月の話なんですけど、激変って感じです。本当に中国人というと日本で不動産を爆買いというイメージだったと思うんですけど、むしろ売るという方向になってると思いますし、中国側でも今もう大変なことが起きてまして、出入国管理に関する規定、リスクの高い国への渡航を中国当局が静止したり自粛要請できるっていう鎖国に近いような新ルールがあり、そこに日本が含まれる可能性があります。日中関係悪化する中で、中国国内では日本がすごくリスクの高い国、治安が良くない国という風に認識され、日本に新たに来るという動きはほぼ完全にストップするぐらいです。これ結構マンションの中古相場も気になりますよね。中国系不動産仲介は今本当にお客さんが激減してますので、不動産投資っていう流れはもう完全にストップしてると見てます。ゼロに近いっていう感覚です。

楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。MCの住吉優香です。「牧野知弘の不動産インサイト」、今回もオラガ総研代表取締役の牧野知弘さんとお届けします。牧野さんよろしくお願いします。

はい、よろしくお願いします。

さて、牧野さん新しい本を出されたということなんですね。どんな本でしょうか？

『外国人不動産問題』という本です。今、外国の方が日本の不動産を爆買いしているとよく報道されます。「外国人がマンションをたくさん買うから私たち日本人が弾かれている、買えなくなる」「彼らが買うから価格が上がっているんだ」という極端なことを言う人が多いんですが、本当の実態はどうなんだろうと。なんとなく外国の方というと旅行カバンを提げて日本に来ているインバウンドの外国人を思い浮かべがちですが、旅行者として買っている人がいる反面、実は全然違う実態が自分で調べて見えてきたので、面白くなって本にまとめました。

その中で「中華マンション」という言葉が出てきますね。これはどういう意味でしょう？

業界の中で囁かれているのが、中国系の方がたくさんを占め始めているマンションを「中華マンション」と呼ぶことです。別に差別的な意味ではなく、中国や台湾などの中華系の方々がマンションの中で決して無視できない存在になり、管理組合でもこういった方々とちゃんと対話しないとマンションの経営がうまくいかなくなっていることから、中国系の方が多いマンションを少し洒落も含めて「中華マンション」と呼ぶ業界用語的な感じです。

うちの住んでるマンションにも中国の方が住んでいますが、中華マンションとまではいかなくても、ちょこっと中華の風味がしますね。

では今日は、その中国の方々の不動産購入の実態を伺っていきたいと思います。本日は中国事情に詳しい専門家の方にもお越しいただいています。中国・東南アジア専門のジャーナリスト、舛友雄大さんです。舛友さん、よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

舛友さんは中国に非常に詳しいとのことですが、不動産との関係性についてはどうでしょうか？

去年『潤日』という本を出させていただいて話題になりましたが、本を出した後も中国人による日本での不動産購入や投資の実態についてはずっと取材を続けているところです。

なるほど。今日は牧野さんと一緒に深い議論をぜひお願いいたします。舛友さんのYouTubeチャンネルでも中国不動産の最新情報を発信されているとのことですので、ぜひ皆さん概要欄からチェックしてみてください。では、まずは現状を数字で見ていきたいと思います。牧野さん、実際に日本に住む外国人の方というのは非常に増えてきているということですね。

そうですね。在留、つまり日本に実際に住んでいる外国の人ってアバウトどのぐらいいると思います？旅行者ではなく住んでいる人です。最近、電車に乗っていてもオフィス街を歩いていても、どう見ても旅行者ではなく普通に生活している外国の方が目につきませんか？

確かに。5%ぐらいですか？

いい推測ですが、そこまでは多くないです。最新のデータでは約340万人（※在留外国人数）と発表されています。つまり日本の人口の3%弱が外国人です。東京などにフォーカスすると、もう6%ぐらいになります。

すごい、どんどん増えているということですね。

この人たちは旅行カバンを持っておらず、普通に日本国内で生活されています。そういった方の比率がどんどん増えています。例えばこちらのグラフですが、2015年、今から10年ほど前は200万人強ぐらいだった在留外国人の数が、コロナ禍で一時的に下がったもののほぼ一貫して右肩上がりです。一方、食料を支えてくださる農業従事者は、2015年は200万人弱ぐらいで外国人の数とあまり差がなかったのですが、どんどん減ってしまって、昨年のデータではなんと約116万人になってしまいました。対比すると、日本には農業に従事している人の約3倍以上の外国人が在留しているという、ちょっと衝撃的な状況です。

農業に従事している方よりもはるかに多い外国人の方がいらっしゃるのですね。

これが実は分かっている方が日本国内にほとんどいません。相変わらず「外国人はインバウンドでたくさん来て消費して観光を潤してくれるお客様」というイメージを持たれがちですが、少し見方を変えた方がいいのではないかと思います。これが私の本で書いたように、外国人による不動産購入に大きく影響を与えているというのが趣旨です。

中国の方を含め、外国人が増えている背景について舛友さんはどのように見ていらっしゃいますか？

特にコロナ以降、中国から移住してくる人がまた一気に増えました。今や在留中国人は80万人を超えています。在留外国人全体のうち約4人に1人が中国人という状況です。しかもこの数年での増え方もかなり急ですので、不動産市場にももちろん影響を及ぼし始めています。

私は文京区に住んでいるのですが、文京区は中国人がすごく多いと最近思います。コロナ以降、増え方がすごいと感じます。東京都のデータで在留外国人の国別割合を調べてみたのですが、文京区はなんと54%が中国人でした。全体平均は25%程度のはずなのに、文京区は半数以上が中国人です。よく中国の方についてマナー云々とディスる人も最近多いですが、自分が生活している限りにおいてそのような事象はあまり感じません。本を書くときに調べていくと、文京区に住んでいる中国の方は相対的に富裕層が多く、文京区は学校が多い地域です。非常に教育熱の高い層が好んで文京区に住み、区内の公立小学校に通わせています。特に「3S1K」と呼ばれる人気の公立小学校（誠之小学校、千駄木小学校、昭和小学校、窪町小学校）の学区内のマンションを中国人が大量に買おうとしていて、その学区エリアのマンションは中古でも売りに出るとすぐ買われてしまうという特殊な事象が起きています。

私も文京区のそのあたりを取材に何回か行っているのですが、本当におっしゃる通りです。2年前に中国から移住してきた方がわざわざ文京区を選んで住んでいて、自分のマンションに住む中国人がどんどん増え、元々2家庭ぐらいだったのが10〜11家庭まで増えすぎて他の区へ引っ越したという話もありました。それぐらい増えています。都心6区で見ても、文京区の中国人の増え方は際立っています。

公立の学校だと外部から受験して入ることができず、住所を持っていないと入れないため、皆さん買わないといけないということですね。

舛友さんの研究でも、SAPIXなどの塾で中国人の層がたくさん活躍しているとのことですね。

そうですね。中国人の感覚からすると、引越し先を選ぶにあたって教育環境を一番重視されていると思います。

文京区に住まわれる方が多いとのことですが、他のエリアも増えているのでしょうか？

例えば新宿区や豊島区といったところでも外国人がどんどん増えています。新宿区の若い世代、20代の方になると、1月の成人式の式典会場に集まる新成人のうち、外国人の割合が非常に増えて何語で司会をすればいいか分からないという話もありました。新宿区の若い世代の人口構成では4割近くが外国人という状況です。

先ほど舛友さんもおっしゃっていましたが、中国の方が増えると少し引っ越したいなという気持ちが芽生えるのはなぜでしょうか？富裕層の方だとしっかりされているイメージもありますが。

ここ数年で日本に移ってきた人は、日本語が流暢でない方も多いですし、日本のルールを理解しようとしても見えていない人も多いと思います。そのため近隣住民とのトラブルが起きやすい状況があるのではないかと思います。公共空間という概念が薄かったり、ボトムアップで自分たちで自治をしていくという感覚も薄かったりするので、そのあたりの感覚の違いがあるのかなと思います。

牧野さんは近隣トラブルについてどう見ていますか？

中華マンション化してくると、マンション内で日本人の一般常識とは異なる行動をする方が出てきてトラブルになるという話はよく聞きます。また、コミュニケーションが取れない結果、無用なトラブルがたくさん発生しています。

ちょうど私の同じ階の角部屋に中国の方が住まれているのですが、いつ見てもAmazonの箱が2段ぐらい廊下に積み上げられています。「廊下は共用部なので絶対に置かないでください」と張り紙が貼られているのですが、届いていないようで、物置だと思っているのかなと感じます。

昔、上海などに出張してマンションをたくさん見ましたが、共用廊下について「外なんだからいいじゃないか」という認識なんですね。物置が置いてあったり、ダンボールにキャベツなどの食材が置いてあったりして、「部屋の玄関扉を開けたらそこは外」という感覚なんです。外を勝手に占有するのも日本人からすると疑問ですが、生活習慣の違いがありますね。

公的な空間と個人の空間の境い目が日本の感覚と違うところがあると思います。私も中国に4年間住んでいたことがあり、10年以上前だと車から空のペットボトルを普通にポイ捨てするのを見てショックを受けたことがありました。公共空間という概念があまりないのが1つの背景にあると思います。中国も経済発展に伴ってマナーは改善されてきましたが、駐車場の勝手な転貸など、生活習慣の違いによるトラブルは一部で起きていると思います。

日本の法律やルールをよく勉強して入居してくる人は少数派です。分譲マンションは共同住宅なので管理規約でルールが定められていますが、日本語で書かれているため読めない、あるいは読んでいないのです。各戸の言語に翻訳されている管理規約を持つ管理組合はほとんどありません。そのため自分のルールで住み始めてしまい、日本人から見ると大迷惑で非難の対象になってしまいます。例えば立地が良いからと中国からのインバウンド向けに民泊を始めてしまうケースもあります。民泊禁止であることを知らないのです。さらに極端な例では、502号室に民泊で泊まった客に対し、303号室のオーナーが「中華レストランをやってるから食事を出すよ」と営業してしまう。旅行者は便利だしオーナーは稼げますが、共同住宅の普通の配管やダクトで中華料理の営業をやられたら油で詰まってしまい、建物全体の問題になります。ルールを破ることで建物全体にどんな被害が及ぶかをあまり考えておらず、警察ではなく管理組合が注意しても言葉が通じない。「友達が来ているだけだ」と言い逃れされてしまうこともあります。

中国語で全ルールを書いて、入居時に渡すようなことをしないと届かないですね。

中国人に限らず、外国人と言っても生活習慣は国ごとに違います。以前デベロッパーにいた際、発展途上国の大使館公邸を1つの建物に集めたマンションを企画したことがあります。しかし完成して1ヶ月ほどで大クレームになりました。豚肉が食べられない国や牛肉が食べられない国など宗教上の違いがあり、同じダクトを通じて流れる料理の匂いでお互いに揉めてしまい、ダクトや配管をやり直すことになりました。生活習慣のトラブルを防ぐためには、管理組合が「日本に住むんだから日本語を理解しろ」と押し付けるのではなく、管理規約を多言語化し、翻訳ソフトなどを活用してルールを共有することが必要です。その上でルールを破ったら厳しい罰則を科す、というところまでやってもいいと思います。

湾岸エリアなどを取材していると、タワーマンションの管理組合理事長に中国系の方が就任しているところもあると聞いています。長く日本に住んでいて日本語も流暢な「ブリッジ人材」を管理組合の中で活用していくことも大事だと思います。

お互いが理解できない最大の障壁は言葉です。日本語を覚えろと言っても簡単には無理ですから、各国語に翻訳したルールを共有することです。管理組合総会も日本語だけで行われると外国人は参加しませんし、議事録や決議文も読めません。言葉を翻訳して伝えるだけでも相当なトラブルが減るはずです。

管理組合の総会に出たことがありますが、中国の方が多く住んでいるマンションでも、総会には1人も出席されていませんでした。

意思疎通ができない人と共同住宅を一緒に運営していくのは、土台無理な話なのです。

文京区は富裕層が多いという話でしたが、湾岸エリアにはどういった層の方が多いのでしょうか？

ここ数年で日本に移住してきた中国人は「超富裕層」「アッパーミドル」「中間層」の3つに分けられます。湾岸のタワマンに住んでいるのはアッパーミドルの人が多いイメージです。超富裕層になると、むしろ戸建てや港区の物件を好む傾向があります。

日本人と同じですね。湾岸タワマンは共働きで世帯年収1500万〜2000万円ほどのアッパーミドル層が多く、超富裕層は港区などに住みます。

港区は中国人にとっても完全にブランド化しています。文京区に住んでいたけれど子どもをインターナショナルスクールに通わせたいという理由で港区へ引っ越したという話も聞きました。

現在は都心が人気のようですが、今後は郊外や地方へ分散していく傾向はあるのでしょうか？

日中の政策の変化などもあり、中国人に限って言えば都内は少し落ち着きつつあり、地方やリゾート地に関心が向き始めている面もあります。また、タワマンブームは少し下火になり、戸建てに目が向いてきています。超富裕層であれば都内の一等地に土地を買い、20億円以上かけて自分で設計した豪邸を建てるという流れが加速しています。

タワマンに住む知り合いが「同じマンションの中国人は昼間から家族で出歩いていて、通勤している様子がない。一体何をしているのか」と言っていました。

中国ですでに資産を築いてきた方が多く、中国の大都市にマンションを複数持っていたりします。日本で必死に働く必要がなく、資産運用やリモートワークをしながらリラックスして暮らしている方が多いのだと思います。

中国は情報規制されているのに、なぜ文京区の学区や港区の情報をそこまで詳しく仕入れることができるのでしょうか？

一番典型的なのは「RED（小紅書/レッドノート）」という中国版InstagramのようなSNSです。そこには港区の不動産情報や3S1K、SAPIXの情報などが日本人以上に詳しく掲載されています。

日本に帰化した中国系の方が不動産仲介業を営んでいて、本国の富裕層向けに口コミやSNSでお得な情報を発信しています。在留中国人同士のコミュニティ内での情報共有も非常に活発です。

最近、中国人の不動産購入について様子が変わってきているとのことですが、どういうことでしょうか？

ここ数ヶ月で激変しています。これまでは日本の不動産を爆買いするイメージでしたが、局面が大きく変わりました。日本側では「永住許可の厳格化（取消制度など）」の動きがありました。移住してきた中国人にとって永住権は大きな目標であり、コミュニティ内では「永住権・アルファード・一戸建て」が三種の神器と言われるほどです。その永住が難しくなったことで、「日本にいられないなら不動産を売って本国に帰る、あるいはタイ、マレーシア、オランダ、スペインなどの第三国へ再移住しよう」という流れが加速しています。

さらに中国側でも大きな動きがあります。1つは、中国国務院が出した出入国管理に関する新規定が9月中旬に施行されることです。リスクの高い国への渡航を当局が制止・自粛要請できるという、鎖国に近いルールです。日中関係の悪化に伴い日本がハイリスクな国と位置付けられれば、日本への新たな移住や渡航の動きはストップする可能性があります。もう1つは、7月1日に施行された「対外投資に関する新規定」です。対外投資管理を強化する方針で、日本のような国への投資が非常にやりにくくなりました。港区のタワマンに住んでいた超富裕層が「日本でのビジネス展開が難しくなり、政府に目をつけられると身の危険がある」として、数日のうちに引き払って帰国した例もあります。人の流れも資金の動きも一気に冷え込んでいます。

そうすると、今まで日本で取得した不動産を売却する動きが出てきて、中古マンション相場にも影響が出そうですね。現場感覚としてはいかがですか？

外国人の売りが増えてきたというのは耳にします。特に湾岸のタワーマンションなどで売りが出始めていると聞きます。

資金面でも、これまで利用されていた地下銀行を通じた資金移動への取り締まりが日中双方で厳しくなっています。日本側での摘発に加え、中国側でもAIによる送金検知などで口座凍結や上限規制が進み、資金調達ルートが閉ざされつつあります。

非居住者が日本の不動産を買う動機や手段が狭まり、すでに日本にいる中国人約80万人のうち永住が難しくなった人たちが不動産を慌てて売却して脱出（潤）する動きが、今後1年ほどで相当増えてくると予測すべきでしょうか？

中国系不動産仲介会社はお客さんが激減しており、中国本土から日本への不動産投資の流れはほぼストップし、ゼロに近い感覚です。東京都に住む中国人の数も今年の1月から4月にかけて減少しました。これまでになかった減少が起きており、完全に新しい局面に入っています。

金利上昇で日本人投資家も買いにくくなり、外国人マネーの買い支えも中国勢には期待できないとなると、相場への影響が懸念されますね。

ただし超富裕層の戸建て購入や、すでに定住している在日中国人の購入は続いています。また、仲介業者は台湾やシンガポールなど他の中華圏の顧客へシフトしています。特に台湾は国内の不動産高騰を背景に、割安で質の良い日本の不動産への投資が過熱しています。国交省のデータでも、都内新築マンションを購入した非居住外国人の1位は台湾でした。

牧野さんのご著書では、日本の外国人不動産取得に対する法規制の緩さについても指摘されていますね。

外資マネーを全面的に拒否すべきとは思いませんが、日本の受け入れ体制はあまりに緩すぎます。世界的に見ても、どの国の外国人でも日本人と全く同じ強固な所有権で自由に不動産を買える国は珍しいです。例えばシンガポールでは、外国人が不動産を購入する際の印紙税が現在60%課されます。日本も取得税や固定資産税を外国人向けに上乗せしたり、転売や相続のルールを整備したりして、一定の防壁を設けるべきです。しかし政治家は選挙のときは外国人問題を叫ぶものの、国会では議論せず、政府も外国人不動産投資の規制導入を見送っています。マーケットの維持とルールによる自国防衛を両立させる制度設計を本気で議論すべきです。

シンガポールのように市況に応じて印紙税率を柔軟に変更できる制度設計は参考になります。また、国交省がようやく外国人の所有状況の調査を始めましたが、法人名義での取得など実態を反映しきれていません。感情論ではなく、正確なデータを集めて実態を把握した上で制度を作る必要があります。

国交省の調査は登記上の海外住所だけを拾っているため、国内のペーパーカンパニー経由の取得は捕捉できていません。今後は登記簿に国籍を記載させる方針ですが、データが正確に集まるまで何年もかかってしまいます。国が動かないのであれば、現場のマンション管理組合が規約を多言語化するなど、草の根で共生のためのルール作りを進めていくことが大切です。

中国人が売り始めている実態や、それが日本の不動産価格にどう影響するのか、今後も注視していきたいですね。牧野知弘さん、舛友雄大さん、本日はありがとうございました。

ありがとうございました。