日銀の利上げと不動産市場への影響：局面変化と投資機会

不動産投資を学ぶなら楽待。楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。フリーアナウンサーの津島由香です。本日のテーマは「日銀が利上げ、不動産への影響は？」です。日本銀行は金融政策決定会合で政策金利を1%から1.25%に引き上げることを決定しました。これは1995年4月以来、実に31年ぶりの高水準となっています。本日はこちらの2人にお話を伺っていきます。まずはオラガ総研代表の牧野知弘さんです。牧野さんよろしくお願いします。そして第一生命経済研究所首席エコノミストの永濱利廣さんです。永濱さんよろしくお願いします。

永濱さん、今回の1.25%への利上げですけれども、率直にどう分析されてますか？「はい。市場の予想通りかなというところですね。この1.25%という水準ですが、これまで日銀がいわゆる経済に対して緩和でも引き締めでもない中立的な金利水準を1.1%から2.5%と言っていたわけです。これまでの1%は緩和的な環境でしたが、今回中立の域に入ったわけですね。緩和が終わって本格的な正常化に向かう位置付けです。なぜその方向に行くかというと、直近の日本の消費者物価も、物価高対策などでヘッドラインは2%を切ったりしていますが、帰属家賃を除くインフレ率で見ると2%を上回っています。日銀の判断としても本格的に正常化へ向かう位置付けだと思います。」

「上田総裁の会見でも局面が変化したとおっしゃっていましたね。」「今までは中立水準より低いところで動いていたのが、今回中立に入ったという意味で局面が変わったということです。」「今後利上げのペースアップもあり得ると見てらっしゃいますか？」「市場はそう捉えていますね。6月の利上げからわずか間を開けずにやっていて、年末までにもう1回という見方もされていますので、利上げ加速と位置付けられます。ただ個人的には、利上げの影響は遅れて出てくるので、経済への影響を懸念する向きもあります。」

牧野さんは永濱さんのお話を伺って何か質問などはありますか？「先ほど不動産関係の会合に出ていたのですが、関係者には明らかに緊張感やストレスが漂っています。今永濱さんがおっしゃったように、利上げの間隔が非常に短くなってきており、年内や年度内にもう1〜2回あるのではないかと予想合戦のようになっています。階段がゆったり上がっていたのがストンストンと上がることで、特に不動産では住宅ローンの変動金利を持っている人も、これから買いたい人も負担が増えて生活が苦しくなるのではないか、投資家にとっても融資のハードルが上がって投資できる物件が減るのではないかという不安感が漂っています。」

「そうですね。不動産の現場の方に聞くと、すでに都内の結構いいところの不動産価格も下がり始めているようです。最近聞いてびっくりしたのは賃料も下がり始めているところで、賃料が上がりすぎて家計の収入が追いつかず、借り手がつかなくなっています。また、金利上昇でローンを借りて住まいを買う人が買いにくくなるだけでなく、富裕層が不動産にあまり目を向けなくなってきています。不動産価格が上がりすぎて利回りが低くなっている一方、社債などで金利が高いものが出てきているため、流動性の低い低利回りの不動産より流動性の高い社債にお金が流れ、不動産が下げ始めているようです。」

「高額不動産は元々利回りが大したことなくても、値上がりによるキャピタルゲインを前提に買われていました。ところが今、仲介マーケットで例えば東京の都内2億円を超えるようなマンションの価格帯が全く動いておらず、ここ数ヶ月でピタッと止まったとおっしゃっていました。債券投資などの利回りで安定的な投資をしたいという風に選択肢が変わってきたイメージを持っています。」

「債券のお話が出ましたが、長期金利も上昇しています。この要因は何だと見ていますか？」「根本的な要因は期待インフレ率が上がってきたことだと思います。名目GDP成長率も3%半ばくらいありますし、日銀が段階的に利上げしていること、量的引き締め（QT）で国債保有を減らしているため国債の需給が緩んでいることもあります。ただ、物価や名目GDPを考えればファンダメンタルズ的にめちゃめちゃ上がっているわけでもなく、G7諸国の中ではまだ一番低い水準です。またグローバルな要因として米国の長期金利上昇に引っ張られている側面もあります。」

「金利はどこまで上がるのか、ターミナルレートについてどういう見立てですか？」「日銀の利上げはまだ続くと思いますが、長期金利が並行して上がっていくかというと、単純にそうは動かないと見ています。政策金利を上げることで将来の期待インフレ率が下がれば、短期金利は上がっても長期金利は下がることがあります。また原油高の影響も剥落して世界的にインフレが落ち着けば、長期金利の押し下げに効くため、3%前後くらいが心地いい水準として当面落ち着くのではないかと思います。政策金利も中立金利を考えると、あと1〜2回上げて1.5%〜1.75%程度で収まるのが妥当なところだと思います。」

「住宅ローンを組んでいる方で、当初変動0.4%くらいで組んでいたのが今1.1%になり、0.7%上がった事例があります。35年ローンで計算すると、総返済額で1000数百万円も利息分が膨らんでしまいます。ロングタームで金利が張り付くので、意外とこの0.7%の上昇は厳しいです。」「私も2018年に変動0.4%で組んだので実感があります。」「長い目で見れば金利はずっとこの水準ではなく、景気後退で利下げ局面も来ますが、35年の長期で借りている人にとって0.25%や0.5%の利上げは相当な負担です。」

実需層に対して金利上昇はどう影響しますか？「新しく買う人にとっても非常にハードルが上がっています。新築マンション価格は建築費高騰などで下がらず、諦めて中古に行こうとしてもみんな同じ考えで中古に群がり、調達金利も上がっています。さらに管理費や修繕積立金も買った当初の倍近くに上がっており、返済計画や維持コストが膨らんでいます。都内2億円を超えるような億ションも買い手がつかず、実需層は『価格が下がるかもしれない』と期待して一旦様子見（ステイ）に入っています。売り出し希望価格と成約価格の差（ワニの口）が直近で30%開き始めており、下がり始めるとみんな待つ傾向になります。」

「投資マーケットも同様で、選択肢が増えたため無理に高額不動産を掴む必要がなくなりました。プロの投資家もウェイティングに入っています。私の知人は去年までに大半を売り抜け、キャッシュポジションを高めて良い立地の良い物件が調整で下がってくるのを待っています。良い立地の物件は上昇相場では掴めませんが、調整期に少しだけ下がったところを掴みに行くため、明らかに転換点にあります。このウェイティング期間は半年から1年程度で態度を決めると思います。」

「現場の話を聞くと、局面が変わり始めたのは去年の秋ぐらいからで、パワーカップルでも1億5000万円が上限のようです。都内が買えないので郊外に浸透していましたが、完全に局面が変わって景気循環と同じメカニズムで下がり始めの局面にあります。一番買い時なのは不況になって利下げされた時ですが、目先1年で見通すのは悩ましいですね。」

「この段階で心配なのは、不動産価格が下がり始めたタイミングで国の規制が入ることです。短期転売を防ぐための譲渡税の引き上げや、外国人に対する永住許可のハードル上げ、相続税のタワマン節税規制（5年以内の取得資産を時価評価にするなど）といった制度改正が重なると、下がるマーケットの背中をドンと押して必要以上の暴落を招く危険性があります。さらに個人向け国債の相続税優遇などの議論もあり、不動産の税制優遇の魅力が相対的に薄れるリスクもあります。」

「だからこそ不動産投資のプロはステイし、キャッシュポジションを高めて下がり目をどこで見切るか窺っています。時代が変化する時こそ投資の好機です。上がる相場を掴むより、下がってきた時に価値のある実物資産をどこで見切って投資するかという醍醐味があります。ローンで投資していた人も、去年までに見切って売却した人と、賃料を上げられる物件だけを持ち続けている人に分かれています。都心で富裕層が住むようなエリアで賃料を地道に上げられる物件は慌てて手放す必要はありませんが、中途半端な物件は苦しくなります。」

「賃料が下がっているのは地方だけではなく、都心でも見られます。どこもかしこも強気で賃料を上げた結果、値上げ請求された住人が退去し、次の入居者がつかずに値下げせざるを得ないエリアも出てきています。賃料負担を気にしない超高級物件は別として、一般的な賃貸市場では影響が出ています。」

実需で変動金利を組んでいる人はどうすべきでしょうか？「住宅ローンには5年ルールや激変緩和措置がありますが、これは問題を先送りしているだけで利息負担自体は増えています。ライフプランの中で返済の見込みが厳しい人は、早めに損切りをしないと5年後に非常に厳しい状況に陥る可能性があります。」

これから家を買う人は変動と固定のどちらを選ぶべきでしょうか？「固定金利はすでに3%を超えてきていますが、変動金利が2%程度まで上がったとしても、日本の経済状況からして長期金利が5%などに行くとは考えにくいです。背伸びしすぎない前提で、金利がプラス1%〜1.5%上がっても返済に問題がないなら、長い目で見れば利下げ局面も訪れるため、変動金利を選ぶのも手です。低金利時代と違って金利が下がる余地が出てきたため、考え方が変わってきます。」

「中古の売り在庫が膨らんでおり、売り出し価格と成約価格が30%も離れています。実需の売主なら売れなければ価格を下げますが、買取再販業者はリノベーション費用や利益を乗せて仕入れ値より2〜3割高く売り抜けるビジネスモデルのため、価格を下げると大赤字になってしまいます。金融機関からの借入金利も上がり、抱え込んだ業者が損切りや倒産に追い込まれるリスクがあります。不動産関係の倒産件数が増加しており、今後跳ねる懸念がありますが、買い手から見ればリノベーション済みの優良物件がアウトレット価格で手に入るバーゲンセールになる可能性があります。」

「中堅不動産会社の倒産を最近耳にするようになりました。過剰債務になっている中堅・中小業者ほど金利上昇の影響を強く受け、在庫を抱えると体力が持ちません。マクロデータで見ても長期金利と倒産件数は連動しています。」「新築を供給するデベロッパーも、建築原価が高すぎて消費者が買えない水準になり苦しい状況です。2億円以上の物件でも以前のように飛ぶように売れることはなく、ネット広告に高額物件が増え、半年売れずに2000万〜3000万円値下げする事例も頻繁に見られます。相場は明らかに下りトレンドに入っており、業者間の我慢比べが始まっています。」

「インフレだから不動産価格も上がるという見方についてはどう考えますか？」「資材価格が上がっても、消費者の所得が追いつかなければ需要側がついていけません。低成長から脱しきれない中ではスタグフレーションのような状態になります。インフレ以上に不動産価格が上がりすぎていたため、今回は期待で上がりすぎた資産価格のスピード調整局面と見るのが自然です。長い目で見れば適正水準に戻る過程であり、必要なプロセスです。」

「不動産も期待値が膨らみすぎました。調整期には期待値だけで膨らんで実力がないエリアは一気に弾けますが、ブランドエリアなど力のある不動産はしぼみ方が小さく、再び実力値として上がっていきます。物件の見極めがこれからの不動産市場では非常に重要になります。金利と不動産の密接な関係と、フェーズが変わった現状についてお話しいただきました。牧野さん、永濱さん、ありがとうございました。」

楽待チャンネルIRニュースコーナー。東証スタンダード上場の株式会社ファーストロジック（現：楽待株式会社）の2026年7月期通期決算についてお知らせします。売上高は36億1700万円で前期比14.5%増、営業利益は18億9900万円で23%増となり、売上・利益ともに通期予想を上回りました。営業利益率は52.5%と高水準を保ち、売上はこの5年で2倍になっています。27年7月期は売上高40億円と5期連続の2桁成長を見込み、年間配当は13円から16円へ増配を予定しています。詳しくは概要欄のリンクからご覧ください。