知識ゼロの区分マンション3部屋から一棟投資へ——赤字経営を脱却し再生を図った会社員の軌跡

不動産投資に関する知識は全くなかった。提示されるシミュレーションを鵜呑みにして、利回りをよく分からないまま購入している。3部屋合わせまして月のキャッシュフローはマイナス1万円ほど。区分3部屋を保有しているままでは信用毀損になるので融資が組めない。区分を売却して一棟ものに転換する。月のキャッシュフローとしては18万円ほどプラス。手出しなくこんなに入金があるんだって衝撃を受けました。年間で1000万以上のキャッシュフロー、5年以内の目標になってきます。

皆さんこんにちは。本日は令和デビューの不動産投資家たちをお届けします。近年、不動産投資市場は大きく変化し、特に融資の引き締めが厳しくなっています。そんな時代にあえて令和から不動産投資を始めた投資家たちは、一体なぜこの道を選び、どのような戦略で物件を購入しているのでしょうか？今の時代にマッチした再現性のあるノウハウを紐解いていきましょう。本日お話を伺うのはゆとさんです。よろしくお願いします。

よろしくお願いします。ゆとさんは会社員として働きながら、副業と並行して不動産投資に取り組んでらっしゃいます。実は5年ほど前に区分マンション3部屋を購入されましたが、キャッシュフローが赤字となり、このままでは規模を拡大できないと判断して売却。そこから一棟物件へと方針を切り替え、今年2024年4月に一棟物件を初めて購入されました。ここに至るまでには何度も買い負けを経験されています。本日は区分3部屋からの立て直しと苦難を乗り越えて1棟目を掴んだ道のりを詳しくお伺いします。よろしくお願いします。

本業の傍ら副業もされてらっしゃるとお伺いしました。実際どのようなお仕事をされてらっしゃるんですか？本業は製薬会社のデジタル推進といった部署で従事しておりまして、副業に関しては結婚相談所の運営であったり、結婚式で使う動画の制作といったものを行っています。副業に関しては、私自身が4年前に結婚したのをきっかけに、結婚に関する価値を生み出すことができないか色々調べていく中で、結婚相談所であったり、自分の結婚式の動画を自作したこともあったので、そういった副業の方に力を入れています。

本業と合わせて3つお仕事されてらっしゃるということですよね。結構多忙じゃないですか？結構多忙です。ただ本業がフルリモートかつフレックスということで、隙間時間を生かしつつ副業、それから不動産投資というところに時間を振り分けています。

改めて現在の年収と金融資産の金額をお伺いしてもよろしいでしょうか？現在、本業としての年収は額面で800万円ほどで、副業は300万円ほど収入として得ています。続いて金融資産に関しましては、株式や投資信託含めて現在は4000万円ほどになります。相場の波に乗れたこと、それから副業を始めた入金力、こういったところから金融資産は増えてきたのかなと思ってます。

では実際に不動産投資のお話をお伺いしていきたいなと思います。5年ほど前に中古区分を買われたというお話だと思うんですが、不動産投資を始めるに至った最大のきっかけをお伺いしてもよろしいですか？最大のきっかけとしましては、2021年頃に株式投資に力を入れたということもあり、よく会社の先輩と投資についての話をする機会がありました。そしてその会社の先輩が実際に不動産投資をしているという話を聞いて、その先輩の紹介で業者さんを繋いでいただいたという形になります。

当時、不動産投資に関する知識は何かあったんですか？当時、不動産投資に関する知識は全くなかったです。提示されるシミュレーションはもう完全に鵜呑みにして行っていたという、今思えばかなり怖いことをしていたかなと思います。ネットで調べると色々悪い印象やコメントを抱いていたんですけれども、実際やってみるとそういったことはあまりなく、キャッシュフローは赤字だけれども所得税の還付であったり、節税目的としてスタートする分には問題なかったかなと思っています。

改めて5年前に購入された区分マンションの購入経緯と、具体的にどういう物件だったのか教えていただけますでしょうか？5年前に購入した区分マンションは合計で3部屋でして、いずれも大阪府の物件になります。なぜ大阪にしたかで言うと、私自身の地元が大阪なので、できれば地の利のある大阪で始めてみようと思ったのがきっかけです。最初は1部屋試しで購入してみて、実際持っていても出費がかなり増えるわけでもなく生活に影響もなかったので、融資の上限を満たすくらいの規模まで持ってみようかなと思い、2部屋目と3部屋目はトントンとすぐ購入に至りました。

物件の金額や利回り等はいくらだったんでしょうか？利回りは3、4%ぐらいだったのではないかなと思っています。なので利回りをよく分からないまま購入しています。融資に関しましては業者さんの提携の金融機関さんにお願いしまして、1部屋あたり2000万円ほどになるので、3部屋で合計6000万円ほどの借り入れをしました。期間は35年、金利が2%、諸費用も価格に上乗せして手出しはゼロでした。悪くはない条件だったのかなとは思います。

実際に初めて大家業をスタートされた率直な感想としてはいかがでしょうか？率直な感想としましては、「始まってるのか、これ」というような感じでした。毎年度末に確定申告をするので、その時にはやはり領収書であったり物件の減価償却費であったり、そういったところをしっかりと確認することが多くなってきたので、その時に改めて大家としての自覚も生まれてきたかなと思います。

当時のキャッシュフローを振り返ってみていかがでしたでしょうか？3部屋合わせましてキャッシュフローはマイナス1万円ほどでした。ただ私自身がこの区分を始めた目的としましても節税と保険効果を目的にしていたので、生命保険代わりとしては月1万円の出費は問題ないかなと思っておりましたし、節税の効果も得られていたので、赤字というのはそこまで痛いものではなかったかなと思います。

そこから「この状態ではダメだ」と考え方が変わる転換点は何だったのかお伺いしてもいいでしょうか？転換点としましては、今結婚してまして妻と子供が1人います。将来的には私の地元の大阪に戻ることを話し合いまして、大阪に戻るとなった場合、妻が仕事を辞めないといけないことになりますので、妻の収入が減ることを考えるとさらなる収入の柱を作る必要があるなと感じました。そこで今の月々マイナスの区分を持っていてはダメだと思い、色々と勉強していく中で一棟物の方がキャッシュフローも得られるというところを考えて、区分を売却して一棟物に転換するきっかけになりました。

区分を購入されたことに対して、ご自身の中では良かったのか悪かったのかで言うと、どちらの方が割合として大きいですか？結果としては良かったかなと思ってます。区分を始める時に一度アパートの話も見たのは見たんですけれども、結構リスクが高いと本でも書いてあることがあったので、やはり最初はスモールステップじゃないですけれども、小さいところからスタートしてみることを考えると、区分が当時の私にとってはベストだったかなと思いますし、区分を始めたことで今の一棟物もスタートできているのかなと思うので、結果としてはやって良かったなと思います。

区分を保有したままの状態で一棟物件に進むというのは、なかなか難しかったんでしょうか？難しかったです。実際に一棟物の不動産業者さんと面談していく中で、「区分3部屋を保有しているままでは信用毀損になるので融資が組めない」という話がありました。個人の与信の最大限まで融資を引いてしまっている、かつ保有期間5年ということからも残債が減っていない。そういった背景から追加の融資を受けるのは難しいと言われてしまったため、すぐに売却活動に移ったという背景があります。

売却はどのように進められたのか、結果はどうだったのかお伺いしてもいいでしょうか？売却に関しましては、すぐに売却を終えたいという思いがありましたので、仲介ではなく買取業者さんの方にお願いして売却の依頼をさせていただきました。残債よりもちょっとしたプラスでご提案いただきましたので、すぐに売却することを目的に買取業者さんにお願いしました。仲介さんにも相見積もりは出しました。ただ理想的な金額を提示してくれるんですが、実際楽待さんのポータルサイトとかで区分の利回りとかを見ていると現実的に厳しいなっていう印象があったので、長引かせたくないのですぐにというのを第一に動いていました。

最終的に売却を決めた後、インカムを含めたトータルの収支はどうなったのかお伺いしてもいいですか？インカムとキャピタルをトータルしますと、3部屋全てで80万円ほどのプラスで着地することができました。肩の荷が下りたっていうのがその時の感想ですね。やっと綺麗な状態でスタートできるなと思いました。売却が完了したのが今年の1月、2月あたりになります。

一棟物件に切り替えようと決めてから最初に行ったことは、具体的に何をされましたか？XやYouTubeで情報を集めたりして、その中でまずは相場を知るのが大事という情報を多く目にしましたので、ポータルサイトを見て利回りであったり相場というのをまず頭に入れるようにしました。私が都内に住んでいることもありまして、1都3県のエリアに絞って、最初買うなら築浅めがいいなと思っていたので、築15年以下で検索をかけてエリアごとの相場を毎日新着で見るようにしていました。