【利上げ加速】住宅ローンの現状と今後の返済戦略

不動産投資を学ぶなら楽待。楽待チャンネルをご覧の皆さん、こんにちは。フリーアナウンサーの津田です。長く低金利が続いた日本も金利上昇がいよいよ本格化しています。私たちの住宅ローンにも徐々に影響が出始めていますが、今借りている人もこれから借りる人も、破綻を避けるためにはどうするべきでしょうか。この金利上昇は不動産価格下落のきっかけになるのか、危ない物件の特徴はなどの不安について、今日はこちらの方にお話を伺います。辛口住宅ローン診断、取締役の清水俊介さんです。清水さん、よろしくお願いします。

清水さんには前回も「破綻を避ける住宅ローンの義務教育」というテーマで、住宅ローンの基礎知識を教えていただきました。その後住宅ローン金利もグッと上がってきましたけれども、実際のところ悩まれている方は増えているでしょうか？

そうですね、悩まれている方は増えていますね。この最近の利上げでまた増えているという状況です。住宅金融支援機構が実施した利用者の調査では、今から支払いの金額が1万円上がったら生活の対策の見当がつかないという人が15.5%いるという調査結果が出ています。私どものYouTubeチャンネルの視聴者さんにアンケートを取ったところ、すでに今の金利で生活が苦しいという方が34%いるという結果でした。さらに今回の利上げによって苦しくなるという方は増えると思いますし、今苦しい方はさらに苦しくなるという状況なのかなと思います。

まず、この苦しい方というのは、今までのゼロ金利やマイナス金利の政策に慣れすぎて楽観視しすぎた人の末路なのかなと思っています。もちろん変動金利で組んだ人がみんな苦しいというわけではなくて、ちゃんと準備をしてきた人、これから1%金利が上がっても全然大丈夫だという人も34%いるという調査結果になっています。

ピンチの人は多いと思うんですけれども、これは感覚的なものではなくて、日銀が公表しているDSRという数値から推計することができます。簡単に言うと返済負担率のことです。例えばDSRが20%の人で年収が600万円であれば、年間の返済額が120万円になります。住宅ローンを組んでいる世帯の3割が今DSR30%以上ということで、日銀が実際に注視しています。ちなみに45%を超えていると、今すぐ対策が必要という危険な領域になります。

仮に年収600万円でDSRが30%ということは、年間の返済額が180万円となり、月にならすとおよそ15万円の返済です。年収600万円のボーナスも含めた平均手取りに直しますと約37万円です。ここからDSR30%の月額返済額15万円を差し引きすると、手残りは22万円になります。この22万円で普通の生活費や教育費、老後のための貯金などをやりくりしないといけません。これは結構厳しい家計状況なのかなと思います。

基本は20%、30%でギリギリというところなので、できれば20%以下というのが今の金利上昇下ではいいのかなと思います。ちなみに今の変動金利約0.95%で割り戻してみると、年収600万円、DSR30%での借入額は大体5350万円になります。年収倍率で言うと8.9倍ぐらいです。年収倍率9倍でも安全だという人もいるかもしれませんが、実際に家計をシミュレーションしてみると手取り22万円は厳しいですし、そもそもDSR30%は日銀が注視している水準です。年収倍率は4〜5倍、6倍以下が望ましいと思います。

金利上昇で返済が大丈夫な人とそうでない人が分かれる要因として、「金利変動耐性」の違いがあります。この金利変動耐性には大きく3つの要因があります。1番の違いが出るのはDSRを低く設定できたかどうか、つまり借りすぎていないかどうかです。同じ年収600万円でもDSR30%と20%の人を比較すると、手残りは約5万円違います。この5万円が金利上昇時の余力になります。

2つ目は生活様式、つまり生活費の大きさです。同じ手残り22万円でも、実家からの仕送りがあって生活費が極端に低い人もいれば、子どもの有無や人数、車の所有などでやりくりできるかどうかは様々です。そして3つ目は余力資金です。手残り22万円で生活が苦しくても、貯金や親の相続など他に頼れる資金があれば余裕が生まれます。余裕がない人の中で1番大きい割合を占めるのは、やはり1番目の「借りすぎているかどうか」です。

政策金利が上がるということは変動金利も上がるということになりますが、タイミングとしては多くの銀行が10月に変動金利を0.25%上げる形になります。ただこれは今回の9月の政策金利利上げ分ではなく、その前の利上げ分が反映された結果です。政策金利が上がって翌月に短期プライムレート（短プラ）が変更され、それに合わせて変動金利の基準金利が見直されるというタイムラグがあります。

住宅ローンの見直し時期は大体4月と10月にあります。9月の利上げ分は来年4月に反映される見込みです。現在利上げペースが非常に早いため、年内や年明けにさらに0.25%上がった場合、4月の見直しに間に合ってしまい、4月に0.5%上がる可能性もあります。今から比較すると来年4月までに変動金利が0.75%上がることも考えておかなければなりません。それまでにできる対策としては、保険の見直しや固定費の削減、特に放置しがちなサブスクリプションの見直しなどで毎月数千円でも支出を減らしておくことが有効です。

今から固定金利で借りるべきかという点について、固定金利は安心・安全で計画が立つものの金利が高く、変動金利は安く組める可能性がある一方、将来の利上げに対する計画と資金が必要です。特に今に限定して言うと、固定金利は見た目も高いですし、潜在的にもコストが積み上がっている状態です。長期金利がインフレやQT、財政赤字などの要因で跳ね上がっており、現在のフラット35などは高水準です。変動金利と固定金利の差が2%〜2.5%ほど開いているため、今から固定で組むのは少し遅いと考えます。また、すでに変動で組んでいる人が固定へ借り換えるのも、返済額が増えて審査に通らない可能性が高く、遅すぎると言えます。

私自身も変動金利で借りていますが、家計に大きなダメージはありません。金利が上がっても影響が出ないように借入額を抑えたからです。10年ほど前に0.3%台で組みましたが、頭金を20%ほど入れ、返済額が周辺のファミリー向け賃料より低くなるように設定しました。事前にリスクを考慮して組んでおけば利上げされても問題ありません。当時の低かった固定金利と現在の状況は異なるため、今選ぶのであればリスク管理をした上での変動金利の方が良いと考えています。

同じ年収でも金利変動耐性の有無で将来の資産額に大きな差がつきます。毎月の手取りから返済額と生活費を引いた「真の手残り」が資産形成の原資になるからです。シミュレーションとして、同じ年収でDSRが高く真の手残りが1万円しかない人と、DSRが低く手残りが11万円ある人が、同じ割合で投資に回した場合、10年後には資産合計が242万円対1689万円となり、約1400万円もの差が開きます。

「インデックス投資のリターンが7%あるから変動金利の利上げをヘッジできる」と考えて目一杯ローンを組むのは絶対にやめるべきです。長期投資は資産形成の手段であって金利のヘッジにはなりません。投資のリターンは売却して現金化しない限り含み益に過ぎず、毎月現金が出ていくローンの返済ヘッジにはならないからです。生活費と返済と投資でいっぱいいっぱいの「投資貧乏」になると、暴落時や不景気による収入減の際に耐えきれず、底値で売却せざるを得なくなります。リスクを抑える意味では元本が保証されている個人向け国債などを活用するのは良い選択肢です。

また、パーセントではなく「円」の金額で考えることが重要です。金利が0.25%上がった場合、7000万円の借入だと毎月の返済額は約9000円、年間で約11万円増えます。一方、新NISAなどで月5万円を積み立てて年間60万円投資し、仮に7%のリターンが出ても含み益は4万2000円です。借入元本に対して投資元本が小さいうちは、パーセントで勝っていても円で見ると補填にはなりません。

「変動金利は将来下がることもある」という言説も注意が必要です。仕組み上は上下しますが、銀行は政策金利が下がっても基準金利を一定以上下げられない構造になっています。過去にゼロ金利政策下でも基準金利は下げ止まり、新規客には優遇金利の幅を広げることで対応してきました。そのため、20〜30年前に借りた人は高めの金利のまま払い続けたケースもあります。今後政策金利が下がったとしても住宅ローン金利が素直に下がる保証はないため、金利低下をあてにした計画は危険です。

すでに変動金利で生活が苦しい方は、借入額そのものは変えられないため、生活費の削減と余力資金の確保に注力する必要があります。対策はシンプルで、毎月数千円でも多く貯金する「プラス数千円貯金」です。0.25%の利上げ1回につき、返済額の増加幅はおよそ3%〜4%半ば（7000万円借入で8000〜9000円程度）です。サブスクの解約や日々の支出を見直して浮いた数千円で1回分の利上げを吸収し、さらに貯金を作ることで次の利上げに備えることができます。必要以上に恐れず、自分の返済額が実際にいくら増えるのかを冷静に把握することが大切です。

楽待チャンネルIRニュースコーナー。東証スタンダード市場に上場する楽待株式会社の2026年7月期通期決算についてお知らせします。売上高は36億1700万円で前期比14.5%増、営業利益は18億9900万円で23%増となり、通期業績予想を上回りました。営業利益率は52.5%と高い水準を維持し、売上はこの5年で2倍になっています。2027年7月期は売上高40億円と5期連続の2桁成長を見込み、年間配当は13円から16円への増配を予定しています。