住宅を「住む人の手」に戻すには　マンション価格の見通しと空室税を含む7つの処方箋

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楽待チャンネルをご覧の皆さんこんにちは。フリーアナウンサーの西岡です。引き続き住まいサーフィン主宰の沖有人さんと明治大学教授の野澤千絵さんにお話を伺います。お2人ともよろしくお願いします。

お願いします。前編では非居住化をテーマに大変盛り上がりましてね、本当にいろんな議論になったわけですけども、後編ではですね、やはりマンションを手に入れたい、住まいを手に入れたいという方たくさんいらっしゃると思うんですね。その方たちがここ数年は高すぎるから買えないということもおっしゃっていました。その中で例えば50年ローンが出てきたりとか、短期の転売をちょっと規制しようという議論があったりとか、いろんな議論があるわけですけれども、まず沖さんに聞きたいのはマンション価格、ちょっと今踊り場という風にも言われてますが、これからどういう風になっていくという風に思ってらっしゃいますか?

毎月毎月ですね、レインズの成約データっていうのを調べましてですね、今の状況っていうのを把握してるんですけれども、単純に平均してしまうと単価が下がってるように見える場所もかなりある。ただ、平均ってどうしても平均の誤謬みたいな話になっちゃうので、私たちは一物件一物件、例えば直近で言うと今8月に成約したマンションがありますと。Aというマンションがいくらで取引されました、単価いくらです、じゃあ1年前いくらだったのかっていうのを、リピートセールスモデルって言いますけれども、同じマンションの中で単価がどのように推移したかっていうのを見てるんですね。

それって何がいいかって言うと、全て同じマンションの中なので、立地の補正とか一切しなくていいわけですよ。そうするとデータが結構正確に出る。もちろんマンションの中なので上の階、下の階とかありますけれども、とはいえそれの発生確率、上の階になるケースとか下の階だったケースとか色々あるわけなんですけど、それは大体サンプルが増えれば均されることになるので、そうやって見てるんですね。その時に今価格ってほぼ横ばいからちょっと上がってるって状況なんですよ。104%ぐらい。

で、その取引された中でも今54%ぐらいは値上がってる。だから46%は下がってるっていう状態。

そうですか。

だから物件物件で見るとほぼほぼ横ばいに近いところになってるという風に思っていただければいいと思うんですね。

なぜこうなったのか、その前はなぜ上がったのかというと、それは前編でもお話をしたように転売であるとか、あとは中国系の方で日本に移民としてやってきた方々は、日本に移民としてやってくるので家は買うわけですよ。そうするとそれを地下銀行でお金持ってきて現金で買うっていう人たちがいて、これお金なかなか止められないんですね。そうすると転売や中国の方を相手としていたので、それが値段をある程度上げてきた要因にはなってるんですね。ただその人たち2つ抜けたので、今踊り場になってるっていうことなんですね。そうなると買い手さんが少なくなったので、単純に言うと価格はあまり下がらないんですけども、取引って結構減るんですね。

うん。

それは売りと買いの数が減るっていうのと、価格を上げる要素がなくなるというので、そういう状態になっていまして、なので今後については価格横ばいで取引数が少ないままで推移するかなという風に思ってます。私としては。

なるほど。それに加えて今の金利上昇という面で言いますと、実需層にとってもこれから自分たちが借りられるローンの額というのは実際としてはちょっと減っていくという方向に行くと思います。そんな中で野澤さんに聞きたいのが、よくマンションの価格を下げろという風に言う方がいらっしゃいます。なんとかして国が下げてくれないかなと。野澤さんはどういうご意見ですか?

私は住宅の価格っていうのは需要と供給のあれで決まるので、変に規制をしてまで価格を下げるっていうのは反対な立場です。ただ、やるべきなのは、ずっと前編でもお話したように住むための住宅の数を増やすこと。その供給の数を増やすこと。だから住宅という箱を増やすっていうのではなくて、ちゃんと住む人がいる住宅の数を増やすっていう。その結果、結果的にあるエリア、あるマンションはさらに上がるかもしれないけれども、あるエリア、あるマンションは下がるっていう、その需要と供給のバランスを変に規制とかなんとかっていうのでやるっていうのは違うかなと思う。ただ、住宅は基本的にやっぱり住むためのものなので、住みたい人が住むための住宅っていう数は増やす、そのための政策はもう少しやってもいいかなっていう風に思っています。

なるほど。海外でその供給を増やすっていうことをやってる国って結構あるんですか?

それが、前編でも話したバンクーバーは要するに、新築がまちのコンドミニアムの高いやつとかが今まち建てられないんです。なんでかというと、NIMBYって言って、高いものを建てると周辺がむちゃくちゃ反対するので、そんなに日本みたいに容積率緩和してタワーマンションバンバン建つみたいな、そういうことがあんまりできにくいっていう事情があるんですね。なので、今ある既存のストックの住宅で特に6ヶ月以上住んでない、居住実態がないっていうものに対して空室税をかけて、住むための住宅に戻すために空室税をかけるという。バルセロナとかもそういう風にやってますし、今世界各国で本当に空室税っていうのはどんどん導入して、かつ対象エリアって最初は絞ってやるんですけど、だんだん広げたり、あと課税の税率もバンクーバーは1%だったんですけど、最初、今3%に上がって、そうすると当初の空き部屋、空き家だったものが68%も減ってる。つまりその68%は賃貸に回ったり売却に回るっていうことなので、結局そこに住みたい人たちの住宅の数を増やしているっていうことになる。それぐらいしか供給を増加させるっていうことが難しいということなんだと思うんですけど、それを頑張ってるってことです。

野澤先生に伺いたいのは、これまで日本がすごく価格上昇していて、例えばそれと比べられる都市の1つがバンクーバーでした。あとはシドニーなんかも話があったと思います。そして韓国もありましたよね。上がりすぎていると。そういう中で、じゃあバンクーバーはこういうことをやりました。効果としてはどのぐらい出るんですか?

うん。価格に関しては、バンクーバー市の人にも、住宅価格を下げるなんて、それは天才しかできないよって言われて、だからそんな単純なものじゃないと。おっしゃったように移民政策であったり、金利の話であったり、いろんな要素が絡んでるので、単純に空室税を入れたから価格が下がるっていうことはないし、逆に言うと下がらないっていうことはそんなにインパクトっていうか、いろんな不動産業界には影響がないっていうことなんで。ただし価格は下がらないけれども住みたい人の住宅の数は増えてるわけですね。日本はこれからどんどん高齢者の持ち家で相続が発生していくっていう、世界とは全然違うストックがたくさん控えてるんですよね。そこをそのままにしても、市場に出た時に住まない相手がわーっと、立地いいよね、安いよねみたいなので買っちゃったら結局意味がないので。住宅の価格が下がれば下がったで、またいろんな人たちが買ってきて、結局住みたい人が住めないみたいなことになるので、あんまり価格をどうのこうのっていう話ではない。

うん。

話にした方がいいと思うし、バンクーバーの人もバルセロナの人も政策担当者はみんな口を揃えて、住宅を住む人のための住宅に戻すんだ、増やすんだ、そういう政策を一生懸命やってるんだっていう。そこが1番ロジック的にもいいよねっていうので、都市政策としてもやっぱり住む人の住宅に、住む人がたくさんいる都市がいいわけで、空洞化してなんかスカスカした街にならないでいいっていう、そういう話になってます。

今先生の話を聞いてすごく思ったのは、私20何年間マンションをずっと買おうとして買ったりしてきてるんですけど、本当に安くても皆さんが買わない時代って結構長くて。

ありましたよね。

はい。そうなんです。沖さんがすごかったのは、皆が買わない時代にマンション買いなさいという本を出されてるんですね。てことはみんなが買ってなかったってことなんですね。みんなが買ってたら買いなさいなんて本は出さないはずなんで。という時代を知ってる人間からしてみれば、じゃあ皆さん価格が下がったら我々買いますって言いますけど本当ですか?ってやっぱ思っちゃうんですよ。その時には例えば金利が高いとか、これは絶対に下がる資産だから買わないとか、いろんな事情が出てきて皆さん買わないんですよ。そう考えると価格が下がるってことが正義だと私はちょっと思えなくて。

全くもって思わないですね。下がったら買いますっていう人で本当にやった人はいないので、見たこともないし、なので価格ってあんまり影響は正直言うとあんまないと私は思っていて。バンクーバーであるとか、シドニーであるとか、例えばシンガポールであるとか、いろんなとこの政策を取った時に、価格の上げ幅が止まる。だからそこで一定の価格のレンジに収まるっていう効果はあったわけですよね。

もちろんあって、バンクーバーの方も今ちょうど安定的にちょっとだけ下がってる。でもそれは空室税とかなんとかだけじゃなくて、移民政策を強化したからとか、金利の話とか色々あるので言えないけど、10年ぐらい空室税をやって、空き部屋とか空室が68%減ったとか、かつ住宅価格と家賃は今ちょうどちょっと下がって安定的になってるっていう話なので、大幅に上がってずっと右肩上がりになるのを抑える効果はあるのかなという風には思います。

バンクーバーってそこまでの経緯が結構はっきりしてますからね。マンション価格とかが例えば3倍になってしまって、それは中国の方とかが多くやってきて、それは移民政策だったんですよね。価格が3倍になって、カナダの国民が住めなくなったので、それに対して反対運動が起きて、それで政治が動いて税金が変わって、それで価格が止まって、そうすると外国人が持っていても比較的あんまり得ではない状態になったので、少し売りたいという人もかなり増えて、価格が調整局面に入った。でも元の状態に戻るかっていったら戻らないんですよね。

やっぱり人ってそういう感覚になっちゃうんですよ。価格って上がると。自宅って大体1個なので。それが例えば1億円が3億円になりましたっていったら、自分は3億円だと思ってるわけですよ。そうするとそれを2億円で売りますかっていったら売る人ってほぼいないわけですよ。そうすると3億からちょっと下がったところで売るかもしれないけれども、そこからダダ下がりするかっていったらそうはならないんですよね。

一旦上がると下がりにくいっていうのが不動産の特徴で、だから上がりきる前になるべく早めに手を打たなければいけないのに、日本の場合も今回遅れたと思っていて。だからこそ金融機関に対して厳しい発言を私はしたりだとか、なんで金融は動かないんだとか、いろんなとこで書いたりだとかしてたわけで。ちょっとやっぱ遅れてしまうと、もう買えない価格に1回上がって、もう下がらなくなっちゃうんですよね。

それってもう過去には戻れない状態になるので、なるべく早めに対応する必要性はあるし、今回の空室税って話も、やるんだったら早めにやりたいと思ってますし、あと、京都で予定されている税率とかを見たんですけど、ちょっと生ぬるいと。あれでは全く効かない。それを2030年なんて言ってたらもう悠長すぎて、全く効かないんじゃないか。オーバーツーリズムでもう京都も行く気もなくなってるし、このままだと京都自体がもう価値を失っていくかもしれないと思うので、早めに手を打ってほしいなと正直思ったりもしますね。

だけどバンクーバーもそうなんですけど、最初はやっぱりね、まずはそろっとやって、その後見極めながらモニタリングしてやっていくっていう方向に、政策サイドはせざるを得ないのかなとは。

いや、でも私、例えば空き家でも特定空き家ってあるじゃないですか。特定空き家は固定資産税を6倍にしますって言って、例えば周りの住民が、この空き家が迷惑ですって言うと特定空き家っていうのに指定されますと。そうするとそこの持ち主に対して固定資産税が6倍になりますと。6倍になったらいいのかって言ったら、固定資産税って実勢価格に対して0.3%ぐらいしか実質かかっていない。固定資産税評価額に対しては1.4%とかかかってるかもしれないけど、実勢価格に対しては0.3。それを6倍したところで1.8にしかならない。1.8では効かないっていうことなので、もっと上げた方がいい。じゃあもっと上げた方がいい時にベンチマークはどこになるのかっていったら、バンクーバーの3%かなって私は思っていて。

3%ぐらいあると、もう投資をしてる感覚からすると結構な感覚。結構3%は高いです。利回り、今不動産、例えば東京の不動産の表面利回りでも3%切ってるぐらいなんですよ。そうすると毎年3%持ってかれますっていう話になると、相続で受けて、それが空き家の状態になっているとかっていうのも、もう放置してたらどんどん相続でもらった資産が目減りしていくことになるので、早めに手放す。だからその住宅が出てくるっていうことを促すことはできるんではないかなと思っていて、税率自体もかなり上げて欲しいなと私は思っていますね。

1つ、価格を下げるということと、それよりもやはり住みたい人がちゃんと住める住宅を用意するということが大事なのかなという気がします。価格を下げるイコール住みたい人が住めるための住宅が増えるということではないのではないかというところもよく分かりました。そんな中で野澤さんが今回この本の中で提案されている日本への7つの処方箋ということで、住まいを住む人の手に取り戻すためにどうしたらいいのか、価格を下げるためということよりも取り戻すためにどうすればいいのかという話で聞いていきたいと思います。まずは1つ目です。非居住化対策をすべき重点地域を指定する。これどういうことでしょうか?

日本は郊外とか地方とかっていうのは、むしろ非居住、つまり空いてるからと言って売れる見込みがないようなエリアもたくさんあるじゃないですか。ですので、住宅価格の高騰が著しくひどい、あるいはちゃんとデータを分析して、試算がされてるんですけど、住民票と固定資産税課税台帳をちゃんと突き合わせて、一体どのエリアはどれくらい住民票がないのか。例えば神戸市ですと、都心エリアは5個に1個が住民票ないんですね。でも他は4%とかぐらいなんです。そのエリアだけやっぱり非居住化が進んでいるっていうことがデータで分かるんですね。ですのでそういうデータをちゃんと分析して、重点区域を指定するっていう、まずそこは大事かなと思うのと、やっぱりデータ分析を国交省なり東京都なり都道府県がもうちょっとちゃんとやるべきだと私は思います。

はい。登記簿とか全部ただで使えるわけですからね。

そうですね。台帳も自分で持ってるわけなんで、単純にデータベースを突き合わせるだけでできちゃうよと。

そう。

確かにエリアによって実情が空き家っていっても全然違うので、それを投機的に持っておくっていうところもあれば、持っていてもどんどん価値が落ちて売る相手もいないっていう場所もあるわけなので、やっぱり重点地域は絶対的に指定しなきゃだめですよね。それってほぼ都市部になるんですよ。都市部が投機対象になってしまうからこそ、都市部にかけるっていうのはもうすごく大賛成ですね。それはもうマストでやらなければいけないことかなと思いますし、なぜかけるんだって言われた時の、こういう理由でっていうのを全部データで説明することは大事という風に思います。

はい。わかりました。じゃ、次行きましょう。住む人が優先される住宅税制への再編ということで、これ野澤先生、具体的にはどういうことになってくんでしょうか?

これはなかなか難しいのは重々承知なんですけど、例えば住宅の譲渡の3000万控除ありますよね。特別控除。あれってもう50年以上3000万で変わってないんですよ。

1975年からって書いてありましたね。

なので、例えば住宅価格が上がってるので、例えば4500万控除にして、その4500万の特別控除を使いたいんだったら住む人に売ってくださいと。住民票を移す人に売ってくださいと。ただ、そうするとその後、住もうと思ったけど住民票を移せなかったわとか言うと、その売主が不利益を被るので、その場合は仮に先に契約の時にその特別控除は先に払っておいてもらって、それをちゃんと住民票を移した時に戻すとか、なんかいろんなややこしいんですよ。

あんまり難しいよねっていう人がたくさん。難しいです。はい。買主の反証まで必要って話になったら買主にインセンティブがないのでちょっと難しいですけども、でも言ってることは分かりますし、特別控除ってマイホームには優遇しすぎなのかもしれない。

あれってなんか元々、例えばすごく昔に明治時代とかから持ってた人が、先祖代々の土地をじゃあ4000万で売りましたって時に、それ全部譲渡益でしょって言われちゃうときついから3000万なのかなって私はちょっと思ってて。今みたいにある意味パカパカ短期で上がることを想定してる制度では私はないのではないかと。相続でもらったものとかって時期がわかんないと5%ルールになっちゃうんですよね。だから今の実勢価格の5%になりますという話になって、それが実勢なのかによってしまう。でも確かに古いっていう感じではあるわけですけども。

私はやっぱり譲渡所得控除にかけるよりも、短期で転売をかけた時に税金をかけたいなと思っていて。それって先ほど言ったように登記簿で全部分かるじゃないですか。そこから国税にデータがいって、これって空室のまま譲渡しましたよね、それに対する利益については追徴で税金を取りますと。だってそれ特定できるわけだから。自分が住んでいたであるとか、なんか証明できるものがあるんだったら出してくださいと。それがないんであれば、あなたはただ空室のものを転売をかけただけでしょう。それは日本国としては悪なんですと。なので追徴しますと。

全額没収でもいいと思うんですけど、高い税率、50%でもいいので、かけてしまってもいい。でも逆にそれが抑止に働くと思うんですよ。そんなことしても儲からないんだと思ったらやらなくなりますし、そういう意図を明確に示すことが大事なんだと思うんですね。なので、それは空室税の一環で、譲渡益に関しては追徴したいなと私は思ってますね。

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今、沖さんがおっしゃった話っていうのは、実は最近国の議論になっているという風に報道されている部分で、短期転売の譲渡所得に対する課税を強化するのではないかと。要は5年以内か5年以上かってことで分けていて、簡単に言うと5年以内が4割、5年以上が2割と言われていたのを、5年以内を8割にする、あるいは1年以内を8割にする、そういったことをやるのではないかという風に言われています。この課税で、これを国土交通省が提案したという話も実は報道としてはあるわけですけれども、野澤先生もこれ書かれてますけど、まず野澤先生、これに対して賛成反対はいかがですか?

私は法人が結構。

そうなんですよね。個人の話なんですね。

そうなんで、だから報道見ててもその5年とかっていうのは個人の話で、でも登記簿見てても多くはその法人なので、そこの法人の短期転売に対する課税の強化っていうのはすごい大事だと思うんですけど、そこをもし入れてないってすると、あまり。

みんな法人作りますよね。

みんな法人作ってってなっちゃうか、ずっと空室で置いとくかになっちゃうかなっていうことなんです。

今基本的に法人でやってるのも、多分融資が出やすいっていうのと、あと長短の差がなく、いつでも自分が好きな時に売れるから、法人税率で売れるから多分やってる方が多いと思うんですよ。ってなると個人のね、この課税強化される人、もちろん何人かすごいお金持ちはいると思うんですけど、どちらかというと実需の人にドーンと来る感じが私もしていて、これが果たして住みたい人が住むところに渡すっていうために大事な政策なのかなっていう風には、ちょっと個人的には思うところもあります。

全くもって思えないですね。

いや、だから法人税で全部処理してるから、法人税は法人税でいいとして、追加で違う短期転売税っていうような法人に。

それは私の言ってる追徴なんです。はい。なので法人であろうが個人であろうが関係ないと。空室で転売をかけてるんでしょと。それって短期転売だよねと。それはあなたが投機的にやってることでしょと。それに対して税金をかけるんだということの意思なので、個人法人は関係ないわけ。

なるほど。で、4つ目がですね、空室税の導入の検討ということで出ました。空室税でこれがですね、いろんなところで空室税、例えばここは入ってるとかって話ありますけど、野澤先生、ちょっと教えていただいていいですか?

空室税はやはりもう入れるべき時期に来てるんじゃない?日本のこのね。もう世界の大都市は結構軒並みもう入れ始めて、もう入れてますので、やっぱり空室税っていうのはいるかなと思ってます。それは、やっぱり住みたい人が住めないのに空室で置いとくっていうのは、住むための住宅の数を増やすことにはならないので。でも空室で置いとくのが悪いとは思わないんですよ。それはいろんな事情があるからなんですが、応分の負担をちゃんと出しましょう。つまり住民税も払ってない。固定資産税は払ってますけどね。なんですけど、住民税が入らないってことは、結局たまに来てゴミ収集とかいろんな行政サービスは得てるわけですよね。なのでそういう応分の負担っていうのはちゃんと取ると。それをちゃんと払ってくれるんだったら別に空室でもいいけど、それが嫌だったらちゃんと空室にしないでねと。賃貸に回すか売ってくださいっていう。

ただし、色々と事情があって、バンクーバーでも、例えば癌の治療してて、大病院がそこの都心にしかないから、たまに泊まるために来るような、そういういろんな空室にせざるを得ない事情の方がいて。バンクーバーでも何かアドバイスありますかって聞いたら、その課税免除の要件を、すごく丁寧に、いろんな人の事情を聞いて設計することがすごい大事だって言われて、そこが肝だという風に。だから別に空室で税金をバンバン取ってやるみたいなんじゃなくて、それぞれの事情があるので、ヒアリングを重ねて、こういう事情の時にはもう免税だよね、こういう時はダメだよね、課税だよねみたいなところの整理をちゃんとやった方がいいよってすごい言われて、なるほどって思って帰ってきたんです。

空室って実際に住んでる人間にとってもいいこと何もないんですよね。やっぱりみんな住むことが私も1番幸せだと思うんですよ。タワーマンションの住民にとっても、とにかく誰かが住んでくれること。それはどんな目的でもある意味いいと思うんですけど、そういう意味で言うと、やっぱり空室税っていうのは、沖さん、やっぱある程度必要なのかな。

私は3%を主張したいんですけども、それはベンチマークとなるところが3%で効果を発揮してるからで。先ほど言ったようにですね、セカンドハウスに当たるものも贅沢税でその間の1.5%取ってもいいんじゃないかなと思っています。

プラスですか?

違います。その半分ってことですね。

あ、それいいですね。

はい。というのは、例えば地方の社長さんで、たまに東京に来るんです。その時にホテル取れないんで、自分の家が欲しいんです。そん時は1月に1回は来るんでみたいな話はあるので。それも全部ダメっていうのはあれで。でもそれってあなたはやっぱり資産家ですよねっていう感じでもあるし、皆さん住んでて欲しいんです。そっちが是であって、たまにしか来ないっていうのはちょっと贅沢ですよねっていう意味合いで、1.5%取っていいのかなと。という風に私は思ってますね。

そうするとやっぱり皆さんの行動が変わるとは思っていて、じゃあホテルにしようかっていう人もいるかもしれないですし、どうやって皆さんの最大幸福、ベネフィットを上げるかということを考えた時に、やむなしかなと。ここまで増えてしまってると、止める手段がこれからの取引を止めるだけでは足らなくって、もうすでに30%とか60%とか行っちゃってるわけなので、それをどうにかしなきゃいけないとなった時には、この導入はありだなと私は思いますね。

ちなみにこの税収って何に使うべきだと思いますか?海外はなんかアフォーダブル住宅の整備とかにちゃんとそうやって使ってくれるんですね。なんか僕そこちゃんとしてほしいなと思う。どういう風に使うべきだと思いますか?

私、ちょっと先生の言われている中で住民税が落ちないからっていうのはあるんですけど、日本って住民税に対してとんでもない税法があって、ふるさと納税ってあるじゃないですか。

はいはいはい。

あんな変な制度ないと思います。この空室よりも悪だと私は思いますよ。だってそこに住んでいるのに住民税を別のとこに持っていく、それにインセンティブを与えるっていうのは、他国を調べましたけどそんなにないんですよ。日本は結構独自で、それは人口が都市部に集まるから、そこで税金が落ちる。それを再配分するんだったら、個人にそんなインセンティブを与えて、ここの桃であればとかいうような話をしてるのは、だってそうですよ。それってそこに対して思い入れがあるわけじゃなくて、その商品がいくらで手に入るからというインセンティブで動いてるわけで、本末転倒だと思うんですよ。

その意味で言ったこと、例えば財産権の侵害って話もあって、財産権と思った時に何が引っかかるかなと思ったら、相続税が私は引っかかっていて。だって例えば私は会社の経営者ですけど、法人税取られて、自分がそこから所得取ったら所得税取られて、なおかつ最後にもう1回相続税取られるわけですよ。相続税がない国なんていっぱいあるし、それって財産権の侵害なんじゃないかと思ってたら、昭和30何年にそれを争った人がいるんですよ。で、最高裁で負けたんですよ。それは社会の公益のために相続税を取るのは国としては是だという最高裁の判決は出てるんですよ。今となってみるともう1回やりたいなと思うんですけど、最高裁の判決なのでなかなか難しいんですけど。

でも、考えるいい機会にしなければいけないと思いますし、何を目的にこの税金を取るんだということを明確に謳わないと。ふるさと納税も相続税も私はおかしいと思ってるし、税って今までのものが当たり前に取られるから、それを是認するっていうのはちょっと私の感覚にはなくて。そもそも間違ってるんで、あれは。それを直そうよと。だから新しい空室税も必要なのかもしれないし、そこはやっぱり何を目的に、私たちの社会を快適にするのかということのために考えなければいけないと思うんですよね。

それは各市町村が自分たちの空室税を取った時に、その税収を何に使うかは、その地域地域にいろんな問題があるわけで、その解決のために使うっていう、そういう選択ですね、きっとね。はい。

さあ、次行きたいと思います。新築の固定資産税優遇は住む人に限定と。これやっぱり野澤先生、これから住む人とか最初に買う人にやっぱりある程度のインセンティブを与えないといけないなと思うんですよね。今持ってる我々はある意味もう良くて、新しく買う人がどれだけ買えるかっていう話だと思うんで、そういう中でいろんなこと考えてらっしゃると思うんですが、まず固定資産税の優遇、これ新築ということですけども、これどういうことでしょうか?

いや、これは例えば13億円の新築マンションでも固定資産税が5年ないしは7年半額なんですよ。

え、それおかしい。住まないのにね。

住まないのに。それはおかしいんじゃない?だから新築の固定資産税の5年ないしは7年の優遇はあってもいいんですけど、それは住む人だったら優遇するけど、住まない法人とか非居住の個人とか外国の方は別にそんな優遇しなくていいんじゃない。だってすごい、年間で1300億円ぐらい市町村の税収がこれで減ってるんですよ。

市町村税ですもんね。

うん。だから結構貴重な税収なんですね。なので、結構市町村の方からはやっぱり、なんで自分たちは減らされるんだ。かつ、住んでない人がすごい今増えてるから。特に再開発とかでむちゃくちゃ高くなっちゃうじゃないですか。原価が高いから。タワーマンションとかで住まない人がいっぱい買ってるじゃないですか。でも5年ないしは7年半額で、住民税も入らないわ、固定資産税は半額だわっていうので。実は補助金を出してるんだけど、それが半額セールをされてしまう。1番高く取れる時に半額なんで。その補助金を、固定資産税が上がるからいいじゃん、住民税入るからいいじゃんって言われるんだけど、それが目論見通りいかないっていうので、結構試算した市町村の方から相談に来られたんですけど。だから住む人は全然私は優遇してもいいと思うんですけど、住まない人にまでやる必要ないんじゃないかっていう、そういうことです。

沖さん、いかがですか?

それは本当にその通りだと思いますし、新築に限らず中古でも新しく買う人に対しては、西岡さんが言われたように優遇してもいいなと思いますね。というのは、日本ってやっぱり持ち家政策をしているので、最終的に高齢になった時に持ち家じゃないと年金で生活できないんですよ。その意味ではどっかのタイミングで買わせる、買うインセンティブを与えておきたいと思うので。今新築の供給って少ないので、中古を買った時でも最初の5年は固定資産税を優遇しますよと。その代わり住民票は移してねということは前提ですっていう話は、これは市町村だからこそ、市町村がやっていいなっていう風に思いますね。

ただ、これを効果ありますかと言った時に、誰も正直、固定資産税が半額になること自体も知らないで買ってる人がいっぱいいるので、多分95%ぐらい知らないと思う。

そう。で、5年後になんで上げるんだって、大体市町村の税務課にむっちゃクレームが来て、もうみんな疲弊してるんですよ。

え、そうなんですか。めちゃくちゃありがたいですけどね。

でも最初、固定資産税ってこんな安いんだって思っちゃうんですよ。

でも5年後っていきなり何の通知もなく上がるじゃないですか。

うん。

で、なんでだみたいな。

なんか間違ってますよね。去年からこんな2倍になってますけどみたいな感じになるんですよね。

そう。課税評価額は変わってないのに、なぜみたいな感じになりますよね。

だから最初からやめてもいいんじゃないですかね。やめた方がいいという制度なんです。やめましょうよ。

じゃあね、私もファイナンシャルプランナーですけど、本当に国って住宅を買わせてあげるためにいろんなことやってるわけですよね。それが例えば3000万控除であったりとか、持ち家政策ってまさにおっしゃいましたけど、そういうことの中の一環なんですけど、それがみんなに行き渡りすぎているというか、この人たちに行かなくてもいいんじゃないかっていうとこにも行っちゃってるっていうとこは確かに問題かなっていう気がしますね。

昔は7割8割が住む人が買って住宅ローン組んでっていうのが普通だったから全然成り立ってたと思うんですけど、今もう本当全然違ってきてるので、そこは見直す必要はあるのかなと思います。

はい。さ、そして新築マンション販売の適正化ということで、これ前編でもお話しましたけど、やっぱりマンションの販売が、これ資材が高くて人件費が上がってるだけですよっていう感じじゃないように私はこの数年ちょっと、沖さん、感じてきたんですけど、これ適正化、沖さん、できると思いますか?

いや、これは、正直彼らは望まないともちろん思いますし、これを、先生が言われてるのは、管理計画の報告をする時に販売後の所有者報告をした方がいいと。このくらいはマストにすればできると思います。私はこれに加えて、いくらで売ったのか書けっていうのはいいかなと思っていて。だってそれ売買契約あるわけですから、売買契約の金額を。

絶対に嫌がるでしょうね。

これだって価格表ね、モデルルーム行くと、価格表今から出すんでメモってくださいって言われる時あるんですよ。出したくないから。で、いちいちこれ全部書いてみたいな。そのぐらい彼らは価格というのをブラックボックスというか中に閉じ込めておきたいという人たちですから、なかなか出してくれないかなって。

なんでそれがしたいかって言うと、実態を把握したいだけなんですよ。誰に売っていて、いくらで売ったのっていうのぐらいは。

これ誰が見るのかにもよりますね。

だから外に出さないで行政に出すっていうだけの行為でも、やっぱり不動産会社って記録に残っちゃうから、他には流出しないってなっても、やっぱりちゃんと1回考えていただけるんじゃないかっていう。甘いっておっしゃると思うんですけど、性善説かもしれないけど、やっぱり売り方みたいなのを意識していただくっていう。報告は行政側としては実態の把握が目的ですっていう。

うん。

いや、だってね、マンション買ってほとんどが非居住の人だったらショックじゃないですか?管理組合どうなるのとか、理事いっぱい回ってきちゃうかもみたいな。

正直ね、住んでて怖いですよ。本当に内廊下で人に会ってびっくりしますからね。あんまり人が住んでないマンションに住んでると、本当に、あ、人がいるみたいな感じ。

なんでやっぱりマンションの管理の適正化っていうものだと、やっぱりどれぐらい住む人に売ったのかとかいうのは大事なデータかなと思ってます。

はい。さあ、そして7つ目になります。外国所有の非居住者への対応ということで、こちらは。

外国で色々あるんですけれど、日本はね、GATSっていうのに入っていて、外国の方だからといって差別的なことができないっていうのがあるんですね。縛りがあるのでなかなか難しいんですけど。だから少なくとも、マンション管理の話を聞いてると、そもそも管理組合って何とか、区分所有法の委任状って何っていうのが、日本人ですらわかんないのに、そういうものをちゃんと重要事項の説明の時に理解していただくっていうことを義務化するっていうのはあるかなと。これをマンション法の先生方と研究した時に、いやいやいや、それ日本人も分かってないから、これはもう日本人も外国人も全員義務だっていう。要するに委任状の意味とかね。

はい。

管理規約とか、いろんな区分所有法とかあるじゃないですか。総会とか定足数とか、そういうのも全部もう日本人も含めて重要事項説明で理解していただく必要がある。理解するかどうかわかんないですけど、そういう話とか色々、やることはあるかなっていう風に。

ちなみにそのGATSっていうのは、バンクーバー、カナダであるとかシンガポールとかは入ってないんですか?

例えばバンクーバーであれば取得税って20%ぐらい取りますよね。空室税も6%ぐらい取りますよね、今。シンガポールも印紙税の形で、取得した時に外国人であれば、今何%だったか、60%ぐらい、結構すごい税率を取りますよね。そうじゃないとシンガポールの国民が買えない価格にどんどん上がっていってしまうということで、そうしてると思うんですね。それって大義があるじゃないですか。だから先生がおっしゃられる、住宅は住む人のために作ってるんだから、その住む人がいないものは、国としてはそれは是認できませんという意味合いなので、だから罰的に税率を上げるのはいたし方ないかなと正直思う。それは日本人だろうが外国人だろうがっていうことにせざるを得ないと思います。

なるほど。はい。本日は野澤先生に7つの提言を伺ってきました。最後にお2人に本日の感想を聞いていきたいと思います。

いや、まさかこんなに、私の提案を実務でずっとされてる沖さんが参戦していただけるなんて思ってない。

いや、思ってなかったって、結構今日はなんかもう学者だから分かってねって、すごいお叱りを受けるんじゃないかとドキドキしてきたんですけど、すごい私も勉強になりましたし、もっと金融のことも勉強して、さらに邁進したいと思います。ありがとうございます。

はい。沖さん、ここですか？私、マンションも問題だと思うんですけど、戸建ても大問題だと思っていて、相続した戸建てって8割以上はマーケットに出てこないですね。

で、そのまま特定空き家になるか、そのまま放置されてるっていうケースが多くて、それがあるがゆえに土地価格も結構上がってるんですよ。で、やっぱりなんかその半分の、土地ってものもあるので、その意味ではマーケットに出してほしい。

で、それは財産権と言われても、100%財産権と認められないところもあるからこそ、戸建てを相続でもらった時に放置するんではなくて、それを放出するインセンティブ、飴と鞭みたいなものも必要だなと思っていて、それは空室税っていうのが鞭になりますけれども、飴として例えば解体費用を補助しますとか、売却益に対して軽減税率をつけますとか、だから今売ったら得ですよっていうのを付けでやるとかにして、土地の放出がされてこないと住宅の供給も増えないし、価格もこなれてこないんですよね。で、その意味では空き家を放出する仕組みを考えなければいけない時期に来たんではないかなという風に思っていて、マンションの空室だけではなくて戸建てについても同様の視野で物事を考えていかないといけないかなと私は思っています。

今度は空き家ありますか？

やりましょうか。

空き家になったらマーケットに出てくるっていう人多いんですけど、正直本当に出てこないわけですよ。

いや、本当、だから私ずっと空き家の研究してる立場で本出してるんですけど、もう皆さん議員さんとかね、いろんな専門家がね、いや、空き家あるんだから使えばいいじゃんっていうのも本当もうプルプル震えるぐらい許せなくて、だからそんな簡単なもんじゃないんですよって、おっしゃる通り。

空き家ってほぼ平均築50年ぐらいですよね。そしたら今のまんまでできるかっつったら、そんなことないよっていう。

あと親の残置物が多すぎて、それを片付けるだけでも精一杯ですし、マーケットに出してそれが価値を生むかっつったら、ちなみに東京都がアフォーダブル住宅で築50年ぐらいの戸建てをリフォームをかけて出してるんですけど、不人気ですよ。

ああ。

価格2割下げても決まんない。そんな状態にもなるので、だからニーズに合ったものを出さないと、住宅供給ってそのマッチングをさせなければいけないので、そこのところの視点がすごい欠けてんのかなという風には思いますね。

今日はお2人にお話を伺ってきました。これまでマンション高騰って何でどうしてなんだって話はたくさんしてきたと思うんですけど、多分ここまで全てが繋がったっていう風にちゃんと説明できたのは、私はなんか初めてなのではないかという気がしているのと、あとそれに対してどうするかということが提言できたっていう意味では、非常に今回意味があったのではないかと個人的にも思っております。

ということで、本日は明治大学教授の野澤千絵さんと、住まいサーフィン主宰の沖有人さんに、非居住化の実態と今後のマンション価格の動向についてお話を聞いてきました。お二方どうもありがとうございました。ありがとうございました。

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楽待チャンネルIRニュースコーナー。

さあ、このコーナーでは楽待チャンネルを運営する楽待株式会社の投資家、株主の皆様向けの情報を1分でお伝えします。今回は東証スタンダード市場に上場する楽待株式会社の2026年7月期通期の決算発表についてお知らせします。

売上は36億1700万円で前期比14.5%増。営業利益は18億9900万円で23%増となり、通期の業績予想を売上、利益ともに上回りました。営業利益率は52.5%と高い水準を保ちながら、売上はこの5年で2倍になっています。

27年7月期は売上40億円と5期連続の2桁成長を見込み、年間配当は13円から16円へ増配を予定しています。詳しくは概要欄、コメント欄のIR情報のリンクからご覧ください。

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