年収500万円の会社員は家賃収入1000万円にどう近づくか：中古物件で買い進めた大家コージーさんの初期戦略

多くの方は全くそういう計算をせずに、分からない状態で不動産業者さんとも交渉し、金融機関とも交渉し、みたいなことをやっていて、両方の手間をかけさせるので、次第に相手にされなくなると。月々の返済額から融資総額を逆算する習慣をつけましょうと。売価のいくらを融資でカバーできそうかと。

ポータルサイトにある物件の多くというのは、その価格で買い手がつかないから残っているわけ。価格が一定水準に下がりさえすれば、買っていい物件に変わる。指値が効いた上で空室を全部埋めれば、これ満点になってくる可能性があるわけですね。もう少し大ぶりな物件でこの手の物件がやれるようになると、一気に飛躍できる可能性があります。

僕これ好きです。そういうことですよね。

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プレミアム動画をご視聴の皆さん、こんにちは。不動産投資家兼アナウンサーの桜一里です。さて今回のテーマは家賃収入1000万円までのロードマップです。これから不動産投資に参入する人がこの金額に到達するには、どのように物件を買い進めればいいのか。経験豊富な先輩大家さんに伺っていきます。

では今回お話を伺うのは、フル大家のコージーさんです。よろしくお願いいたします。

よろしくお願いいたします。

さあ、コージーさんですね、投資を始めて約1年7ヶ月で家賃収入1000万円に到達したんですね。どんな風にすれば家賃収入1000万円に到達できるのか、やっぱり悩んでる方も多いと思いますので、今回はですね、そういった部分のお話と、そしてその先に買い進めていくにはどういった買い方をしていけばいいのか、そういった具体的なお話を伺っていきたいと思いますので、改めてお願いします。

さあ、それではですね、まず最初に、家賃収入1000万円という数字のところから伺っていこうと思うんですが、コージーさん、現在年間約7000万円の家賃収入があるということなんですけれども、家賃収入1000万円というのは不動産投資の位置付けとしてどんな風に考えてますか?

家賃収入1000万円っていうのは、1棟、2棟のアパートが買えれば到達できる内容ですので、届き方ですね。はい。が、これが重要になってきます。

じゃあ、その先を目指していくと色々と考えていかなければいけないことがあると思うので、具体的に言うとどう考えていけばいいでしょうか?

はい。大事なことは2つありまして、1つはキャッシュフローをしっかり出すことで、もう1つは買った物件の元金返済がきちんと資産化していくと。この2つを満たす買い方で1000万届きますと、この後も買い続けることができるようになりますし、その後違う戦略も取ることができるようになります。逆に大幅にそれが欠けてると、途中で融資が止まってしまって、物件を買い進めることが難しいという状況に陥る可能性があります。

ではですね、今回はこの1000万円がゴールということではなくて、その先も発展して買い続けていける、そして1000万円を目指していくというところが1つテーマになってくると思いますので、

はい。

ここからですね、コージーさん自身がどんな物件を買ってこられたのか、まず振り返っていきたいと思います。

はい。

では、これまでに購入された物件の一覧はこちらになります。今ご覧いただいてる通り、すごい数ですね。戸建も入ってますので、1棟ものだけで言いますと、この中で12棟と、全体で行きますと現在26物件購入されているということですよね。

はい。

初期の頃というのが、今おっしゃったように戸建が多かったですか?

はい。はい。戸建を5個買った後にアパートを中心に買い進めまして、その後重量鉄骨マンションで、最近はRCのマンションという形で、規模的にはだんだん大きくしていってるという形になるかと思います。

いや、理想的な気がしますが、皆さん本当に理想とするような、コツコツ買い進めてだんだん規模が大きくなるってのはすごくいいなと思うんですが、今こう振り返っていただくと、転機になったような物件はどの物件になるんでしょうか?

はい。えっと、最初の方に買った1棟目、2棟目の共同住宅、アパートですね。このアパート2棟がこの後拡大していくのに大変重要な役割を担う形になりました。1棟目のアパートはほぼ土地値の物件でして、返済比率40%付近ということで、大変いい条件で買うことができました。返済比率が小さければ確実にキャッシュが残ると。毎年毎年物件を買おうと思った時に、大体皆さん頭金が足りなくなって物件が買えなくなるわけですね。

そうです。

で、この頭金を普通にアパート経営している中で貯めていけると、こういう状況ができ上がったわけですね。

うん。

うん。この物件、土地の価格と、ほぼ2割だったということがありまして、今、16万円の中で14万円以上が元金返済に当たるわけですけども、これが全てほぼ資産となっていって、その資産ですか、余力がどんどん溜まっていくということで、次の物件を買う時に大変助けになるという形ですね。ですから、キャッシュはたまる、余力もたまると。

うん。

こういうところに目をつけられて、そこから2013年から一気に加速していったようなところだったんですね。

はい。そうですね。

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さあ、そして2棟目、3棟目以降というところはどうなっていくのか。この点どうでしょうか?

そうですね、2棟目も同じような物件になりまして、返済比率も比較的あれで、土地値の物件ってことになりまして、戸建とこの2棟がポイントになりまして、3棟目のアパートですね。こちらが全空の、しかも物件に対して土地値が50%以下という物件だった、余りないということだったんですけども、それまでの3つの物件を全て余力をつなげることでですね、買うことができました。3棟目のアパートは結局、利回り17%まで表面伸びまして、この後キャッシュマシーンになるんですけども、

へえ。

そういう意味で、評価では出にくい物件を買うためにはバランスのいい物件を買っていく必要があるということは、この時すごく学んだことではありますね。はい。

うーん。確かにそういう物件にチャレンジしていくっていうのも、最初からやってしまうと危険ですけれども、それまでの土台があったというところで、色んな戦略が試せたということですね。

さあ、それではですね、これから買っていく人たちは具体的にどう選んでいけばいいのかというところで、ここからさらに詳しく伺っていきたいと思います。

まずですね、具体的なお話を伺う前に、前提としてどういった属性の投資家を今回は想定しているのか、まずここから伺っていこうと思うんですが、年収ではどのくらいを想定して?

まあ、普通の450万から500万円くらいの一般的なサラリーマンの方をですね、ちょっと想定した方が、皆さんもお話として聞きやすいんじゃないかなと思いますし、それから、実はもっと属性のちょっと低い方でも、ちょっとハードル上がりますけども、できなくはないかなとは思っています。はい。

なかなか今の市況は本当に厳しいと言われますが、すごく希望が持てるお話ですね。

はい。はい。そうですね。はい。

ではですね、今挙げられた年収の方々で、1棟物件、1棟ものの物件ですね。こちらの融資が受けられると考えて大丈夫そうでしょうか?

はい。そういう初めての方にはですね、ノンバンクが債務保証している不動産担保ローンが多くの銀行から今出てますので、こちらを利用していただけたらさっと乗れるんじゃないかなと思いますね。その方の属性というよりは、持ち込んだ物件の方をちょっと重視して評価している傾向がございますので、この属性で本当に融資がつくのかなと思うような方でも融資を受けてらっしゃる事例をいくつか知ってますので、先ほどのように属性が少しちょっと弱いなという方でも買えますよというお話をしたわけですね。はい。

つまり金融機関がどこなのかというところが重要になってくるということだと思うんですが、では、融資を受ける金融機関は実際どんなところを想定しているか、この点いかがでしょうか。