テスタは一棟マンションとホテルのどちらを建てるのか　堀切のRCマンションと三軒茶屋の木造ホテルで見た収支とリスク

テスタ不動産物件見学ツアー。前回に続き、テスタさんが不動産投資を始めてみるガチドキュメンタリー企画。

今回はマンションを一棟買いっていうことですから。マジすか？そうです。買えます。買えます。いや、まだまだ。

マンションを建てて目指すは不動産王。さらに、こちらになります。これ木造のホテルなんです。へえ。こういったものをテスタホテルでいかがかなと。いや、まさかのテスタホテル開業。これすごいっすよ。おお、すげえ。かっこいい。テスタホテルを建てる気になりましたでしょうか？

どっちで増やしましょう？スペシャル企画、テスタ不動産スタートです。

さあ、続いての物件がこちらになります。物件2、不動産王の道はここから始まる。堀切大本命RCマンション。

ありがとうございます。というわけで、小林さん、その物件はどちらになるんでしょうか？こちらのマンションになります。出ました。すごい。

土地から買って、更地だったところにこの鉄筋コンクリートのマンションを私が建築したんで、これをテスタさんにやってもらいたいなっていうことですよ。かっこいい。マジすか？マンションを一棟買いっていうことですから。マジすか？そうですよ。すごいっすね。

ちなみに何階建てで何部屋になるんでしょうか？こちら5階建てで14室あります。で、13部屋が1K、1部屋だけ1LDKになっていて。かっこいい。ずっと満室なんですけど、2階に1部屋空きが出たんで、もう次の申し込みが入ったんですけど、その前に今日ちょっと見させていただけると。

全部埋まってます。なので毎月の家賃が、満室家賃が133万ぐらい毎月入ってきますと。で、そっから銀行への返済が45万あるんですけど、あと諸経費入れて大体手残りが60万から70万、毎月通帳にお金が溜まってく。で、僕はそこに月5分も使わないんですよ。管理会社さんに全部お任せするんで。なんでこれを積み立ててお金を増やしながら、最後はどっかのタイミングで売却すると、そこで大きなキャピタルゲインが取れるんで。

じゃあその家賃というインカムゲインもありつつ、値上がりしたらキャピタルゲインとして。うん。そういうことです。

さあ、それではですね、今回はまずこの物件の購入価格をお伺いしたいと思います。こちら合計で1億8500万で建築しました。5000万ぐらいの土地に、上物で鉄筋コンクリートのマンションを1億3500万ぐらいで建ててんだ。上物も高いです。へえ。

でもさっきのマンションが今1億8000万。そうです。あ、本当だ。その通り言ってたから。場所がね、場所が違うから。違う。そういうことです。じゃあ買えます。買えます。いや、まだまだ。決まった。

だってさっきの1部屋見てのこれだったら、こっちの方がめっちゃいいって思っちゃうよね。でかいし。まずはじゃあ中、中見ましょう。見ます。はいはい。

というわけで、丸ごと1棟のマンションを建てるために必要な知識を教えてもらいます。

まずは建物、木造の建物と重量鉄骨、軽量鉄骨という建物があるんですけど、一番堅強で耐用年数が長いのはこのRCっていう鉄筋コンクリートのマンション。これは不動産投資で言うと一番最上位レベルの物件の種類になります。硬いってこと？そうです。硬いということですよ。あ、出た、出た。カチカチやぞ。ありがとうございます。いや、出た。ありがとうございます。本当だ。硬いわ。硬い感じがする。これが全部ですからね。堅牢な建物ですね。本当にカチカチだ。

ちなみにこれ自分で物件名決められるんで、この辺はもうオリジナルで新築するんですよね。すごい。ということで、加藤さん、何の名前にします？難しいっすよね。このザブングルっていう名前をつけるかどうか。カッチカチ。確かにカチカチだし。カチカチ。ザブカット。やっぱセンスないっすね。ガチガチってこれ書いてんの？ガチガチ。最悪ですね。じゃ、そうだな。それか、もう空室だらけで悔しいです。全然入居入んないっていう。いいじゃないですか。それで悔しいですって言ったら。

それでは早速お部屋の中を見せていただきます。そうですね。お願いします。おお。ああ、いいっすね。広くないですからね。1人暮らし用ですから。大体6畳ぐらいの1Kの部屋になります。単身の方とか、社会人の20代の方とかが住むお部屋ですね。最初ね。いや、でも懐かしい。こういう感じだったもん、一番最初住んでた時。

じゃあですね、テスタさん、ここで例のコーナーをやりたいと思います。何、例のコーナーって？これですよ。このやつです。これはもう小林さんも一緒にやってください。私もやりますか？やるの？それ。行きますよ。それでは、テスチャンス。ありがとうございます。決まりました。僕が多分それ発信するやつですよね。なんで自分のやつを自分でやらさ…やりたがらないんで、無理やりやらしてるっていうことですか？

もうどんな細かいことでも聞いていただいて構わないんで。まず何やるんですか？一番最初は土地からですか？そうです。まず土地探しで、これは僕らは毎日調べてまして、買える土地ないかなって探してます。どうやって探す？これはまずはレインズっていう宅建業の業者が見られるサイトがありますけど、そこで物件情報探すことが1つ。あとはいろんな不動産業者さんともうパイプがあるんで、どうですか？って情報がもらえるんで、そこで土地見て、あと土地なのか、土地と上の建物もセットでとか、いろんな情報が来るんですよ。それを見極めて、そこにさっきの指値入れて、この金額で買わしてくれとかっていうのをやるので。

で、この物件もちょうど2020年コロナショックの1年後の2021年にこの土地が出てきたんですよ。へえ。で、5000万ですとなった時、僕はもうすぐに安いってわかるんで、買いますって言って買い付け入れたんですよ。そしたらもう30分後に8人ぐらい買い付けて。うわ。プロだからなんですよ。それでずわっと買い付け入るんですけど、僕が1番手で押さえたと。それでこのマンションが建てられたっていう経緯があります。

その時はオークション形式にならないんですね。誰が買えるかなんです。なんでそれこそ現金で買える人って優先度高くて、要は融資取んないと買えませんっていう人と、現金で買いますっていう人がいたら、後から来ても現金で買いますの人を売り主さんは選ぶとかあるんで。もうじゃないよ。

そうなんで、現金買いできるって、普通の人は買えないんですよ、現金では。なのでテスタさんみたいに、キャッシュで買うよっていう人はもう圧倒的に強いんで。それ以外の人はみんなローン出るまでローン特約で、要はローンが通んなかったらキャンセルさせてくれっていう契約があるんで、ローン特約付きの契約をするんで弱いんですよね、グリップが。なんで現金でもし押さえていただくならものすごい早いというのと、現金で買うから安くしてよと。すぐ確実に買うんだからちょっと安くしてって交渉もしやすいんですよ。それでなるべく安く土地を買うっていうので、最終的に利回りがめちゃめちゃ高くなるっていう。これを組み立てていきたいんです。

なんか売る側とか、その株の世界とかで考えたら、その8人で争ってもらった方が、じゃ俺100万出すよ、5200万出すよみたいな方が、売る側としてはいいのに、5000万って出したらもう5000万で売り手が決まっちゃう。

まず売り主さんがいくらで売りたいっていうのを業者さんと相談して決めるじゃないですか。で、この金額に対して値下げ交渉がまず多いんですよね。あ、そう。でもこれ確かにおっしゃる通りで、どうしても欲しいから5000万の土地を6000万で買いますっていう人もいます。なるほど。これは提案できるんで、買う側は。そしたらそれを売り主さんが受けて、いいよって、じゃあ6000万ってこともももちろんあるんで。あるんだ。それもその順番のひっくり返しできるわけ。そう、現金よりね、その6000万払う人の方がってなるから。あります。実際は下げて買いたいって人が多いんで、なかなか上でっていうのは少ないんですけど、不動産業者さん同士だとそういうことは時々ありますよね。

テスタさんだったら土地は買えちゃうので、キャッシュでボンと、ここだったら5000万だったんですけどね、5000万キャッシュで買って、ここを担保に入れて銀行に行って、上物だけローン出してというと、土地の担保が強いので上物のローンって出やすいんですよ。僕の場合は土地も建物も全部ローン出してっていう一番大変なやつなんですけど、テスタさんの場合もう土地押さえちゃって、上物だけローン組めばこれ全然できるから、土地探しをさせてもらいながら、いい物件があったら提案して買ってもらって、上物もこちらで全部建築して、その総額も安く建てて利回り高くすると。これはね、皆さんにやってもらいたいし、テスタさんにもそれをぜひやってもらいたいなと。やってくれる？いやもちろんです。でもそこ本当厳しく、なんぼになるのかですよ。まあ、そうです。そうだ。そう。数字がね、大事ですから。じゃあ動きますよ。お願いします。

現実的に本当に可能かなと思ってて。さっきおっしゃった通り、貸してよし、売ってよしなんですよね。家賃でずっと何もしなくてももらえますし、それは管理会社にお任せすれば自分の仕事はないわけですよ。で、トレードに集中できて、売ろうと思ったらもう相場がもっと上なんで、その相場で売ると売却利益がものすごく大きく取れると。

じゃあこの部屋全部貸した時と、1件目のかずさんの部屋は同じぐらいの家賃になるんですか？それは全然違いますね。全然違う。やっぱ違いますよね。さっきのかずさんの部屋は大体もう相場で言って、今45万ぐらいです。もし出せれば。住宅ローンだと貸しちゃダメなんですけど、もし貸すとしたら家賃は45万ぐらいの相場で、ここは全部埋まると133万ぐらい家賃入りますから。3倍も違うじゃないですか。やっぱそう分けてあるんで。そうですね。買う時は同じぐらい。区分のファミリーマンションと一棟物の違いですよね。それぐらい収益性は違ってくるっていうこと。じゃあ一棟物の方がいいってこと。確かにそうですね。買います。やっぱり。いや、もう早いんですよ。もうちょっと色々説明させてくださいよ。

じゃあ、区分投資と丸々一棟投資の大きな違いってなんですかね？まずは収益性がもう全然違うんですよ。そうね。利回り全然違ってましたね。区分マンションの投資よりも一棟物の方が毎月の手残り、キャッシュフローって言いますけど、これがたくさん取れるっていうことと、一棟で買った方が売る時の値段も高くなり。そうですね。一棟物の方がそもそも投資額も大きいこともあって、あと欲しい方の買い主のレベルも高いこともあって、例えば相続対策で買いたい人がキャッシュで何億円で買うとかっていう出口とか、法人が買いたいというような出口もあるので、そもそも投資額もでかいですし、売った時のキャピタルゲインも区分マンションより圧倒的にでかくなる傾向があります。そうなんだ。絶対そっちの方がいいっすよね。確かに。投資としてはそのインパクトは絶対でかいですね。

あとはリスクも、ワンルーム投資っていうのも今やってる方多いんですけど、空いちゃうともう0か100なんですよね。ですけどこのマンションは1部屋空いても埋まってるんですよ。なんで空室が出るリスクがすごく薄いんですね。つまり2棟3棟やるともう何十分の1部屋の空室なんで、どんどんリスクが薄まってくから、複数棟やるのがおすすめなんですよね、一棟物も。なるほどね。

そうするとテスタさんとして何かとめんどくさいこととかはある？建てるまではちょっとめんどくさいので、土地を買う決断があります。で、建築会社さんと契約して建築してもらいますと。で、空室全部空なんで埋めますっていうのを管理会社さんと一緒にやりますと。ここはちょっと手間なんですよ。ここ頑張るんですけど、満室になったらもうそれ以降は管理会社さんが全部やってくれます。で、管理費も大体家賃の3%から5%って決まってるんです。全部やってくれるんで、空室が埋まった後はやること本当に何もないです。全然、毎月の家賃の着金確認を通帳でするだけ。私はもう今そんな感じですね。

いや、逆にこの大失敗って何なんですか？一番危ないのは、ありますね。そこ言わないと。お願いしますよ、そこも。土地を買います。で、建築する時に建築業者さんが倒産するっていうのがあるんです。そんなことある？あります。建ててる最中に資金繰りがきつくなって潰れちゃったケースが、毎年有名なニュースになるような大きな破綻があるんですよ。毎年あるんだ。あります。不動産投資業界では結構有名で。なんでその建築業者の選定が、このRC建築は特に期間が長くて額がでかいので、とっても大事。めちゃくちゃ怖い。そのリスクは本当に一番気をつけなきゃいけなくて、そうすると建築会社変えなきゃいけないとか。そう、値段も変わりますよね。もちろんそこですよ。追加でちょっと足さないと引き受けてくれないとかが出てくるので、そこの選定だけはものすごい慎重にやんなきゃいけないと。

かと言って、大手に頼んどけば安心ってわけでもないんですか？大手に頼むと高すぎるんですよ。ああ。だから投資のキャピタルゲインが取れないんですよ。なので、あまり知名度がないけど優良な建築会社さんに建ててもらうっていうのがめちゃめちゃ大事になりますね。同じもの建てるのでもう全然値段違うんですか？もう全然違います。全然違うんだ。この物件も多分ですけどね、5000万から1億以上高く建てるしかないですって大手からは言われると思います。それぐらい差が出ます。いくらで建ったんでしたっけ？7000万？これ1億3500万で上物建ってますけど、多分2億とか。うわ。いや、全然それぐらいは普通に、大手だったら消防設備でもなんか工事するってなって、これくらいでやります、大手だったらいくらですよって、もう全然値段違いますよ。違うんだ。全然違います。これもうマイホームとかでもそうですよね。大手のマイホームのメーカーさんと中堅企業のメーカーさんでも全然違うわけですよ。コストが違うわけですよね。

その分安心感。絶対ね、建てる途中で消えないっすもんね。そうです。おっしゃる通り。なのでリスクとそのバランスなんですよ。株に似てるなと。大型株と小型株あるからね。そうですね。そこは似てる、同じですよね、確かに。

あとはやっぱ最初に高く仕込んじゃう。ああ。これが利回りですよね。このエリアで言うと大体4%から5%、4.5から5%ぐらいが相場なんで、4.5とか5%の利回りで建てちゃうと、これはあんまりいい投資になんないんですよ。違うんすか？平均だから。そうです。なんでもうテスタさんがもしやってくださるなら6%ぐらい目指します。はっきり基準もあるんですけど、6%って言うとかなり利回り高くて、相場が4.5とか5%なんで、ものすごい売却利益が得られるんですよ。

でもこういう考え方もあるんですね。例えば1億あったとして、S&P500に預けてても6%ぐらいはいくかなっていうのあるじゃないですか。それとこの不動産の良さは何なんですか？いや、でもあれじゃないですか？不動産は貸すだけで6%で、値上がりしたらもっと全然違うんです。あ、そうだ。そうですね。値下がりすることも0じゃない？そうですね。だからそのリスクももちろんあります。だんだんこのね、建物自体は古くなっていく。そうですね。

なので我々の物件はもう東京で駅から10分以内で新築するっていうのが1つのポイントで、現状価値が全く下がらないどころか上がってます。なので資産価値が下がりにくいっていうのも立地選定でヘッジしてますよね。

僕でも思ったんですけど、リスクといえばやっぱ空室のリスクは絶対あるじゃないですか。やっぱり定期的に退去がありますでしょ。一番最初は土地から建ててるので、例えば14室中の0室から始まるんで、これはちょっとリスクですよね。埋まるかなっていう心配があるんで。で、大体でも2ヶ月から3ヶ月でもう満室になるっていう感じです。だって新築だったらやっぱ埋まりやすいんじゃないですか。おっしゃる通り。印象がいいのと新しいのと、あと駅からも徒歩7分なんで、そんなに困らないで埋まります。そこももう物件の選定が重要なんですよね。なんで空室が埋まる立地だなっていうのがわかった上で買ってるので、想定通りもう大体3ヶ月で満室です。

じゃあ、ここで付加価値とかそういうので、どうやって差別化みたいのはやってるんですか？最近よく大家さんがやるのはまさにここなんですけど、アクセントクロス。たまたまこの部屋は真っ白なんですけど、アクセントクロスって言って、1面だけ色味を変えるっていうのを意図的に自分で決められるんですよ。例えばスカイブルーとか、ちょっとおしゃれな色を用意します。この色全部を変え…色を変えるっていうので、部屋ごとに色が違うんですよ。はいはいはい。薄いグレーだったり、グリーン系、ブルー系って色変えて、それをここに入れるっていうのを全部屋色を変えてるんです。可愛いブルーは確かに青空っぽくてね。テンション上がりそうですもんね。内見者の人がうわ、いいなと思ってくれるので。そういうので変わるんですね。かなり違います、それだけで。

でも土地を探したり、業者さんと話したり、建てたいですとか実現していくの自体楽しいと思う。そう。大変かもしれないけど楽しそうですけどね。そうですね。ゼロから作るので、さっき言った外装をどうするとか、物件名どうするとか、アクセントクロス何色にするとか、こういう工夫とかが面白いんですよ。面白い。だってこの色も決めるわけでしょ。決めるわけです。金色とかにしたいよ。それ大丈夫ですか？入居下がりそうな気する。金ピカ、金ピカにしたいよ。金ピカ。

あともう1個最近すごいのはペットですね。はいはいはい。確か、ペット可なんですよ、ここ。子猫ちゃんだったら…でかいですね。これはめっちゃ大きい。ペット可物件ってまだまだ少ないので、困る人多いんですよね。検索の時にペット可で探すわけです。やっぱオーナーも、ワンちゃんとか猫ちゃんが住むとお部屋が少し汚れやすかったりするんで、懸念する大家さんもまだまだ多いんですよ。で、僕らは全然それ気にしないんで、ちゃんと綺麗に原状回復できるから、ワンちゃん猫ちゃんOKですよ。これでも入居がめちゃめちゃ入りやすくなったりするんですよ。確かに。

ちなみにこの都心と地方の不動産投資での違いって何？やっぱもう二極化がすごくてですね、過疎化してるエリアと過密化してるエリアがすごく分かれてるので、地方に行くほど安く買えるんですよ。で、利回り15%とかそういうアパートもあるんですけど、空室が埋まりにくいです。あと次売りたいっていう時に買ってくれる人が少ないんですよ。なんで僕個人的には、地方の物件も買ったことありますけど、やっぱり全部売却して正直減らしていってて、個人的には新築の方がトータルでお金が増える、利益が大きいとは思ってはいますが、ただ融資が出る出ないとかがあって、中古の方が銀行の融資が出やすいんですよ。なので一般的には中古物件を買う方が多いってのも実際ありますよね。なんでその方の属性でどっちか選んでいけばいいかなっていう感じですかね、ここは。うん。そっか。

このマンションって何パーセントなんでしたっけ？このマンションですか？このマンションは仕込みをめちゃめちゃ安く頑張ったんで。1億8500万で家賃が133万なんで、これ結論だけ言うと8.65%で、これ正直言うと、コロナショックの後に安く買えたんで、正直今同じ金額ではなかなか仕込みはできない。じゃ、僕買えます。いや、今もう値段が変わってるっぽいんすよ。で、ここの物件の出口が何パーセントかって言うと、これも絶対じゃないんですけど、4.5%で売れると3億4000万ぐらい。うわ。だから1億8500万で仕込んで3億4000万で売れれば、いくらですか？1億5000万ぐらいですか？はいはい。ぐらい私は利益が出そうなんですよ。すごいですね。だけど毎月キャッシュフローも60万残って増えてくから、貸しててもいいし、いつ売ってもいいなって思って。これをやってほしいんですよ、テスタさんに。

で、テスタさんがもしこの同じようなクオリティを今相場より安く買うと、おそらく6%ぐらいは目指せると思ってます。ただごめんなさい。どうしてもですね、相場が少し上がってきてるのもあるので、今6%で仕込んでいただくとすると、大体ですね、2億2000万ぐらいでこれぐらいの物件が建ちます。2億2000万で3億4000万で、1億2000万プラスぐらい、この利回りの差っていうのを狙ってくっていうのが今やるRCのマンションの目標かなと思います。

じゃあここは1億8500万円で今日買えないってことね。そうですね。ちょっと残念ながら、それ私の原価なんです。おっと。1億8500万って言うから。買った時の値段ですよ。なので、もう土地買っていただいて、こういうマンションを建てませんかっていう提案なんですよ。なるほどね。

ということでですね、テスタさん、今のお気持ちをちょっと発表していただきたいなと思います。テスタマンションを建てる気になりましたでしょうか？保留で。ああ。やっぱ1億8500万で買わしてくれなかった。あ、そう。最初にちょっとそれを聞いちゃったから。でもそれで言うと、さっきの1部屋より全然こっちの方がいいから。はいはいはいはい。マンションの方がいいですよね。マンション新築にします？それとも中古の1棟だったらどっちが？いや、新築でしょ。おお。新築。

ちなみにもしマンション1棟買ったら、マンション名何にしますか？マンション名っすか？はい。テスタコーポ。そのまま名前入れちゃいます。面白い。入居率は高いですよね。決まりやすいと思いますよ。あ、本当ですか？壁金色なのに。アクセントクロス金色は決まったの？大丈夫ですか？

続いては、さあ、三軒茶屋にまいりました。この三茶でご紹介するのはこちらです。おお。物件3、インバウンド需要を狙え、三軒茶屋のテスタホテル開業。ホテル。そうなんすよ。めちゃくちゃ住宅街ですね。

そうなんですよ。で、実は僕、三軒茶屋にもうずっと20年以上住んでるんですけれど。近所っすか？この辺。近所なんすよ。いや、行きましょうよ。いや、いや、まあ、行ってもいいんですけど。ただこの辺にホテルってのはないですよ。そうなんですよ。これも実は私が建築してるホテルなんですよ。こちらになります。もう間もなくです。そう、まだ建築中。これ木造のホテルなんです。ええ。で、民泊ではなく旅館業、ホテルとして営業ってことですね。365日いけるってこと。そうです。それをいわゆる木造のアパートを建てるようなメソッドを生かして木造でホテルを作ったっていうのがこの物件になるので、こういったものをテスタホテルでいかがかなと思う。

いや、来るんですか？お客さん。だって住宅街だから。インバウンドですよね。そうなんです。渋谷を中心にですね、外国人の方がものすごい多くて、観光地としてもとても人気なので、宿泊ニーズはものすごいです。そうなんだ。三茶はまだ外国人にはバレてないと思ってたんですけど、もうバリバレなんですね。バレるバレないの話なんですか？いや、確かに渋谷が近いんで。あ、近いんだ、渋谷。近いですね。4分です。あ、そうなんだ。じゃあ渋谷の近くで探したらヒットするんだ。

さ、それではですね、今回まずこのホテルの購入価格をお伺いします。いくらで建てられましたか？1億5000万円になります。おお。どうですか？意外と。そっか。お手頃。かずさんの部屋より安い？いや、確かにそうですね。かずさんの部屋より安い、確かに。買えます。買えます。じゃあ、これでいい。これ買えます。テスタさん、ちょっと待ってください。三茶とかって結構いい場所なんで、普通にちょっと大きめの一戸建てを建てても1億5000万、下手したらいきますよね。おっしゃる通り。それぐらいはもう普通の金額なんで。2億3億のもいっぱいありますから。なんでやっぱりこれもですね、土地を安く探して買って、そっから建築するっていうメソッドでなるべく安く建ててるんで、利回りを高く目指せるかなっていう風になってる。

三軒茶屋に建設された木造ホテル、気になる内部に潜入。

これちなみにホテルとかって、受付とかあるじゃないですか。そういうのはここに。これね、無人なんですよ。無人でやる、レセプションなく、ただスタッフが駆けつけられるような距離にいるっていう準備は実はあるんですけど、常に人がいないっていう仕組みでホテルが運営できるノウハウもあるんですよ。あ、じゃあ人件費もほぼかからないってこと。そう、人件費もなるべくローコストで抑えるっていう動きがあるので。今だってビジネスホテルとかも、人にやらなくてもピッて入れますもん。そうです。まさにそういう形です。そういう形。

そしていよいよお部屋の中へ。これすごいっすよ。うわ、できてるじゃん。すげえ。いや、見てお風呂。ちょっと待ってください。お風呂。これ檜風呂ですか？そうっすよ。檜風呂にしました。やば。めっちゃいい。これ1つ300万円します。めっちゃいい匂いする。風呂、本当だ。めっちゃいい匂いする。売りを作るために追加コストで檜を。あ、そっか。これ売りにして。だってめっちゃいいっすもんね。3部屋あるから300、300、お風呂だけで900万かかりました。そっか。だからやっぱちゃんとかけるとこにはかけるんだ。そうです。売りのところは、特にセールスポイントのところは費用をちゃんとかけて。なるほどね。

お部屋が…じゃないですか。向こうがやばいんだけどね。おお。スペースも。おお、すげえ。おしゃれ。これすげえ。これ2段ベッドみたいな感じですか？そうです。これちょっと画像で見ていただくと、家具まだないんですけど。お、いいっすね。このはしごがめっちゃいい。ホテルですね。こう見るともう和を基調としたホテルです。そうなんです。なんで外国人の方が来た時にやっぱり和を感じてもらえるような意匠性をかなり強く出しているというところですね。へえ。いや、僕すぐ近所に住んでますけど、ここ泊まりたいです。確かに。奥さんと喧嘩した時とかちょっと逃げてきてください。

そしてここでも恒例の、さあ、それでは、テスタさんの疑問を全て解消。名付けて、テスチャン。ありがとうございます。これ本当もうエフェクトとかでキラーンってしといてね。恥ずかしいんだから、毎回もうピカピカンってやってくれないと。

このホテルは3階、2階、1階と3部屋ってことですよね。おっしゃる通り。ワンフロア1部屋で3部屋しかないので、ある意味もう3つの部屋しかないですよね。で、宿泊費はいくらの予定にします？これはですね、最初は4万円ぐらいで、1部屋1泊4万ぐらいを想定していて。なんで4人で泊まると1人1万円なんで、もうこれ三茶でやれば安すぎるぐらいの金額なんですよ。でもこれ計算していただくとすごくてですね、4万×3部屋なんで1日最大12万円、で1ヶ月30日だから360万円。これがマックスですよね。ですけど、100%はないので悪く見て60%稼働とします。216万売り上がるんで、216万×12倍すると、約15、16%ぐらいは利回りが出ます。やば。一番高いじゃないですか。そうなんです。で、しかも。買います。買います。早い、早い。判断が早いんで。

こんなのだってことでしょ。もう60%の稼働でそれなんで、これ頑張って経営努力して70%、80%目指して利回り20%とか。20%は最低は目指してます。利回り20%は最低やります。利回り20%は。すごいですね。

ちなみに賃貸のアパート系とホテル経営で計算どれくらい違うか。これ全く同じ計算してたんですけど、この三茶で30から35平米ぐらいのお部屋で、大体20万ぐらいだと思うんですよ、月々。なんで3部屋で60万円ですから、216万の売上と60万と3倍以上差がつきます。そっか。だから三茶で賃貸系やったら5%とか6%の利回りになるのが、ホテルだと15%、20%、25%狙えるっていうんで、この旅館業っていうのはアッパーが高いんですよね。半期は行きます。あと円安で。そうか。

でも掃除の人を雇わないといけないとか、近くにね、人がいないといけないとか。そう、人件費がかかるんじゃない。そっか。これはもちろんありまして。危ない危ない危ない、危ないですね。危ないです。そこがとんでもない経費となるでしょ。うちの会場に。本当に危なかったっすよ。

そこどうなってるんですか？清掃とかは大体、清掃費1回3000円とか。1部屋3000円ですか？1部屋1回3000円ぐらい清掃費を見ればいいので。4万円で貸して3000円でいい。そうですね。3000、3000、3000円ってことですか？そうですね。ってことは9000ってことですか？3部屋で9000円ぐらいで十分かなと。なので、それも含めてもかなり収益性が高くて。で、スタッフはさっき言った通り、業務の皆さんとかパートナーの皆さんにお願いするので、駐在スタッフは0ですね。なんでランニングコストは非常に低く抑えられるんですよ。

じゃ、テスタさんみたいに個人でもホテル経営ってのは可能なんですか。確かに。だってさっきから我々は、我々って団体で言ってますからね。そう。何人いるんだっていう。不動産投資としてはもう1人でやっていくことは全然できて、問題は銀行の融資がホテルとなるとなかなか出づらいっていうのがあるので、この現金でやるっていう壁はありますね。そこはもう楽勝。そう。そこは楽勝なんで。そしたらあとはもう不動産投資でいう管理会社みたいな仕組みがホテルの方でもありますので、僕らもそういう仕組みを持ってるので、そこで管理をこっちでできますし、我々でよければお受けします。

じゃ、その利回りが高いのになんで銀行は貸してくれない？確かに。これはですね、リスクがあるからじゃないです。あ、そういうところちゃんと言いなさいよな。だってリスクなかったら銀行貸しますもんね。これはですね、実績があるホテル事業会社さんだと融資が出るんですけど、初めてホテルをやろうとする人たちだと、過去の実績がないと融資が出づらいってのがありまして。あ、実績ですか？そうです。賃貸と違うの。そこの実績がまだ多くないので。てことはあれじゃないですか？失敗する人が多いからってことじゃないですか？失敗した人たちのデータが多いから銀行は重くなったと思うんですけど。これ何で失敗してるんですかね？いや、失敗した事例というよりは、まだこの個人投資家がホテルに投資できるっていう話って少ないので、なかなかやれる人が少ないんですよ。まだまだ気づいてる人も。融資する時はまだ昔のやり方でやってるから。そうです。新しい判断がつかないから。なので何度も言ってますが、ホテルの実績のある会社さんは次のホテル融資とかってのはもう出るようになってくるんですね。これプロパーローンですけど、融資が出るようになれば可能なんですけど、特に最初はそれが。近づいた、近づいた。もう買いますよ。お願いします。

他に建てるならどういうところとかが。そうですね。土地が出ればなんですけど、分かりやすいのは観光地がいいので、浅草とか。ああ、分かりやすく。浅草なんてもうないんじゃない？いや、そうだ。土地探しが大変なんですけど、ただそういうのを探していくので。あと今僕らが仕込んでるのは池袋とか、あと僕らがやってんのは江東区の清澄白河とか門前仲町ですとかは、今も別でホテル建築中なんですよ。何個やって…今まさに3つはやってるとこなんですけども。手当たり次第ですから。何年やってるんでしたっけ？この。ホテルはこのインバウンドの波が来てるんで、この1、2年で土地買って建築して、これが実は僕らはホテルとしては第1号で、そういうこの数年ですよね。へえ。でもやろうと決めたら本当にこの半年、1年で土地見つけてやれば、テスタさんのテスタホテルはそんなに時間かからないです。

テスタマンションも面白いですけど、テスタホテルも面白いですね。ホテルめっちゃいいっすね、ホテル。いいっすね。この物件で最もいい運用方法は？そうですね。これは円安のトレンドじゃないですか、今。なんで円安だと外国人は日本が安いと思って来てくれるんで、これが続く限りはこの宿泊ビジネス、インバウンドビジネスってのはものすごい熱いんですよ。なので、円高に振れてくる局面とかでもしかしたら売却を考えてもいいんでしょうけど、どっちもあるんですよね。すごくいいピークで売れば、低い利回りでも買ってくれる投資家さんや企業さん、ホテル会社とかがいっぱいいるんで、ピークで売ってもいいでしょうし、ただ宿泊ビジネスを長くやっていくのも、利回りが通常の賃貸のもう3倍とかそれ以上なんで、どちらでも選べる状態かなっていうのは考えてますね。

あと、まして現金でもしやってらっしゃれば、ローンの返済もないわけで、なので毎月のその心配も出てこない。なんで216万と入ってきたら、ほとんど残りますよね。さっきのランニングコストっていうのは多く見ても20%、30%なんで、70%ぐらい手取りですから、216万入ってくれば130、140万はお金が毎月残ってくと。無借金でありますから。ということなんで。なんかホテル業が一番いいような感じはしますよね。なんかいいっすよね。うん。

ちょっとまず小林さんとこで、ここのホテル業の様子をこの1年見させてもらいましょうよ。まあね。いや、でももう今年買うからね。間に合わないですよ。予算5億ありますから。土地、誰か探してきてください。探します。探してください。めっちゃ探しつつ見させてもらいます。ここレポートしますんで。じゃあ進捗を。テスタさんが今同等のものを建てようと思ったら、そのおっしゃった1億…。そうですね。去年か今年建ってるんで、大体それぐらいでこの規模で建てられるんですよ。もうちょっとでかいのをやって欲しいですけど。どっか土地が見つかって。なんで今僕が、あ、ごめんなさい、池袋で建てようと思ってるのは4階建てのRCのホテルなんですけど、これになると大体2億3000万とか。RCやから。5億あるんで。そう、5億ありますから。5億。すごいんですけど、こう嘘みたいに言うんですけど、本当ですからね。全く嘘じゃないんで。はい、わかりました。

さあ、それではですね、テスタさん、今のお気持ちを発表していただきたいと思います。テスタさん、テスタホテルを建てる気になりましたでしょうか？建てます。おお。ちょっと待ってください。普通番組というか、買いません、買いませんとかがあって、買うねんってなるんですけど、もう早速建てます。さっきからこんなん建てたい、建てたい。早いな、展開が。

できますからね。あ、職人さんいらっしゃるんですね、今。あ、そうですよ。そっか。職人さんも。建築会社の社長もいらっしゃる。あ、社長来てくださいよ。社長、ちょっとよろしいですか？ちょっと建ててくださいよ、社長。社長、色々ね、今人件費とかも高騰してるじゃないですか。大変やと思うんですけど、そこはもうなるべくリーズナブルにしていただけると。お願いしますよ。本当によろしく。

大変なとこありました？これ建てる時って。大変だったのはまずあれですね、プランを決めていったんですけど、こだわってこだわってっていう、やっぱお客さんのこだわりの力が結構強かったので、それをキャッチしてこの形にするのが結構。我々の要望が多いんで。お風呂とかやっぱ大変なんですか？そうですね。でもやっぱこう仕上がってくと、こだわってよかったなって。あ、

優しい。そっか。作ってる人ですもんね。すごい誠実に対応してくださるのと信頼できる社長です。そうですね。

じゃ、結構めんどくさい時もありました。いや、あの、大変です。言いづらそうです。そう。だいぶわがまま言いますからね。はい。

めちゃめちゃいいもの。大変なだからいいものができたのかなと。ああ、そうか。へえ。お互いこう成長し合ってったみたいなことですよね。

そうすよね。会社名とか言った方がいいんじゃないですか。あ、株式会社井上建設と申します。よろしくお願いします。

ありがとうございます。ありがとうございました。すいません。テスタさんがやる時は是非お願いします。ありがとうございます。お願いします。ありがとうございます。ありがとうございました。ありがとうございます。どんどん決まっていく。面白いですね。

さてテスタさん、今回3つの物件を見学しましたがいかがでしたか？

いや、良かったですね。やっぱいろんなタイプが見れましたし楽しかったですし本当に。でも、これって多分見てる人とかも、素人はそんなプロの人がいっぱいいる中でやってもうまくいかないよとか、掘り出し物全部プロに取られてるからとかって多分思う人もいると思うんですよ。

で、これって株の世界でも一緒で、最初株やるって言ってもみんなやっぱやめとけって言うわけですよ。親とかもやっぱ明日から株で生きていくって言ったって、いや、そんなんやめときなさいって。もう破産しちゃうんだからやめときなさいって言われるわけじゃないですか。

その中でも僕はやって、うまくいってるわけです。だから、みんなそうなんです。みんな最初は初心者だし、周りから見たら危ない危ないって思われるんですよ。この業界もそうだと思うんで、危ないって最初思われても、でもやっぱり最初やらないと始まらないから、まずは小さいところからコツコツ勉強して、ちょっとずつ広げていくっていうのはこれにも通じるんじゃないかなと思うので、自分も頑張りたいなと思います。

素晴らしいすね。ありがとうございました。はい。

さあ、ではですね、このロケでもですね、例のやつをやらさせていただきたいと思います。はい。ああ、ごめんなさい。高評価ボタンを押してください。はい。押してくれなかったら悔しいです。ありがとうございました。

テスタさんの不動産、今後もご期待ください。

動画でご紹介したホテルタイムラックス三軒茶屋の場は、2026年4月1日にグランドオープン予定です。是非チェックしてみてください。

そして次回はこのお方です。失礼します。中丸雄一さんです。お願いします。

元KAT-TUNメンバーでタレント・アーティストの中丸雄一さん。株式投資10年ぐらい、10年でこういうチャンネルに呼んでもらいたいっていう気持ちで。じゃ、見事に。

投資経験が豊富な中丸さんがマネーのプロたちに聞きたいことが、割安株を探すコツを知りたいです。うん。うん。で、PER、PBR、ROEって具体的にどうやって使えばいいんでしょうか？

あ、これ確かにそうですよね。中丸さんの口からこの言葉が出るということは衝撃です。

ROEって言って、2026年から日本の企業、そのROEを改善するために自社株買いと配当ばっかり出してるんじゃないよって東証が言って、成長の分野に投資をして未来につなげるようなことやらないと食いつぶしてるだけでしょっていう。

なるほど。表面的なことはやめてよねって。もうそう、やめてよねってなって、今結構本質的な議論が26年から始まってる。

すげえ。めちゃめちゃ有益なチャンネルすね。次回もお楽しみに。めちゃくちゃ有益だ。