Suelo, oferta y votantes: García Montalvo y Galindo diseccionan el problema de la vivienda en España
Fundación Juan March
En una sesión de «La cuestión palpitante» en la Fundación Juan March, celebrada el mismo día en que el CIS volvía a situar la vivienda como la primera preocupación de los españoles, el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo y el sociólogo Jorge Galindo, director adjunto de EsadeEcPol y autor del libro 3 millones de viviendas, discutieron por qué España no construye lo que necesita, quién queda al final de la «fila» del alquiler y qué políticas ayudan o empeoran la situación. Los dos parten de un diagnóstico común: el problema central es la escasez de oferta, y la financiación no es su causa principal. Las trabas para convertir territorio en suelo edificable, los incentivos políticos locales y unas políticas que a menudo tiran en direcciones opuestas pesan más.
Un fondo soberano para 15.000 viviendas: ¿agua en cañerías rotas?
El debate arrancó con la actualidad. Esa misma mañana el presidente del Gobierno había anunciado un fondo de inversión que, entre otras cosas, debía servir para construir 15.000 viviendas asequibles. García Montalvo advirtió que todavía no se conocían la gobernanza ni muchos detalles del instrumento. Distinguió además dos partes. La destinada a innovación le parece justificada, porque las primeras fases de una empresa realmente innovadora necesitan recursos públicos: el capital privado no entra mientras no vea una rentabilidad clara. Sobre la parte de vivienda tiene «mixed feelings». Reconoce que hace tiempo se sabe que no hay dinero público suficiente para cubrir el déficit y que la colaboración público-privada es imprescindible. Pero esa colaboración ya existe, por ejemplo a través de empresas mixtas en muchas ciudades. A su juicio, la financiación no es el problema esencial: aunque se tenga mucho dinero, sin suelo donde construir da lo mismo. Por eso duda de que este instrumento vaya a marcar una diferencia significativa.
Galindo lo expresó con una analogía: el fondo es como echar agua, que hace falta, por unas cañerías que no funcionan desde el principio. Si se aumenta el impulso financiero sin arreglar el sistema, el dinero «se escapa por los lados». Citó a Javier Burón, a quien ha oído decir que cuatro de cada cinco euros de los fondos Next Generation que podían ir a vivienda acabaron en rehabilitación. Galindo interpreta que eso ocurrió en parte porque la rehabilitación es el camino de menor resistencia para la financiación, y que la pregunta pertinente es por qué hay tanta resistencia en el otro lado, el de la vivienda nueva.
También le llamó la atención la cifra. Para no caer en la comparación con la burbuja, Galindo toma como referencia la década anterior a ella, cuando el mercado no era problemático. Según sus cifras, entonces se hacían alrededor de un cuarto de millón de viviendas nuevas al año, y entre una tercera y una quinta parte, según el año, era vivienda protegida, la que por definición legal es asequible. Una quinta parte de 250.000 es bastante más de 15.000. Hoy se terminan unas 100.000 viviendas al año, y solo una décima parte es protegida. Aun sumando 15.000 a esas 10.000, España seguiría lejos de aquel nivel. En la burbuja se llegaron a 650.000 viviendas anuales, así que las dimensiones no son comparables.
García Montalvo añadió que el problema del suelo repercute también en la financiación. La incertidumbre sobre el ritmo al que se urbanizará un terreno implica costes financieros muy grandes. Se acabó, dijo, la época en que el promotor pedía al banco el 100% de la construcción y del suelo sin poner «ni un duro»: hoy nadie financia el suelo, el promotor tiene que aportarlo. Y aun teniendo financiación para comprarlo, desarrollar un suelo tarda de media entre 10 y 12 años.
La fotografía: hogares que se crean frente a viviendas que se terminan
Ante la petición de una foto general del problema, los ponentes precisaron las cifras: se terminan unas 100.000 viviendas al año y se inician unas 130.000, y este año será mejor. Galindo propuso como vara de medir el número de hogares netos que se crean cada año. Un hogar puede ser una persona que decide vivir sola, una pareja, una familia, o los dos hogares que resultan de un divorcio. En neto, descontados los fallecimientos, en España se crean alrededor de un cuarto de millón al año. Entre enero de 2021 y junio de 2025, según sus datos, se crearon unos 1.090.000 hogares netos y se terminaron 430.000 viviendas.
Históricamente, explicó, lo normal es que por cada hogar nuevo se construya más o menos una vivienda. En la década de 2010 se crearon menos hogares y se construyó aún menos, en torno a tres hogares por cada dos viviendas, lo que permitía ir absorbiendo el stock sobrante de la burbuja. Durante la burbuja ocurrió lo contrario: casi dos viviendas por cada hogar creado, 600.000 o 700.000 viviendas al año con la mitad de hogares nuevos. Galindo lo calificó de disparate, pero considera igual de absurdo lo actual: un cuarto de millón de hogares nuevos frente a 100.000 viviendas.
El mito de las viviendas vacías
Galindo anticipó la objeción que imaginaba en parte del público: ¿y las viviendas vacías? Su respuesta tiene dos partes. Primero, las viviendas vacías no están donde se crean los hogares, que se concentran en Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla. Galindo puso su propio caso: su esposa es de Bogotá y la pareja llegó a Madrid hace tres años, que es donde necesitaban la vivienda física. Segundo, hay menos viviendas vacías de lo que dicen las cifras que todos tienen en mente. Los famosos 3,8 millones proceden de una estimación del INE basada en el consumo eléctrico de las viviendas durante el año de la pandemia. Galindo considera brillante la estrategia empírica, porque permite examinar todas las viviendas del país, pero ve limitaciones importantes: una sola medición y en un año anómalo deja muchos huecos, viviendas clasificadas como vacías que en realidad no lo están.
García Montalvo aportó el ejemplo de Barcelona. En torno a 2015 se llegó a pensar allí que no hacía falta construir ni una vivienda más, porque el censo de 2011 situaba las viviendas vacías en el 11,8% del parque. Un censo específico de vivienda vacía, hecho casa por casa, rebajó esa cifra al 1,2% (Galindo lo había resumido como unas 10.000 viviendas). Ese porcentaje está incluso por debajo de la vacancia friccional, la que se produce simplemente porque la gente se muda. García Montalvo añadió que el País Vasco tiene un censo propio que da la mitad de viviendas vacías que el general, y que en Ibiza un análisis similar encontró un número «absolutamente testimonial». Le parece lógico: con alquileres de 900 o 1.000 euros, nadie deja una vivienda vacía. Defendió además estos censos porque su diseño estadístico está orientado a encontrar precisamente vivienda vacía y porque van a preguntar puerta a puerta.
Dónde sale mal España en las comparaciones internacionales
Para responder por qué no se construye lo suficiente, García Montalvo explicó el método que aplica desde hace años. Reúne todas las estadísticas de vivienda disponibles en Eurostat y la OCDE y busca aquellas en las que España queda realmente a la cola, entre los últimos, no en la mitad. En muchos indicadores el país no sale mal. Es el caso de la ocupación de la vivienda y del coste de la vivienda en propiedad, con o sin hipoteca: este ha empeorado un poco últimamente, pero sigue por debajo de la media de la UE. Tampoco sale mal el coste del alquiler en cesión o por debajo del precio de mercado.
Los problemas aparecen en otros indicadores. El primero es el porcentaje de población que dedica más del 40% de su renta a pagar un alquiler de mercado, donde España siempre ha salido muy mal y en 2017 llegó a ser el peor país. Habló de 1,3 millones de familias, una cifra que, subrayó, coincide con las viviendas sociales en alquiler que España no tiene y Europa sí tiene de media. El segundo es la elasticidad de la oferta, es decir, cuánto más construyen promotores y constructores cuando sube el precio. España está entre los más bajos, junto al Reino Unido, y «estar al lado del Reino Unido en cualquier estadística de la vivienda es lo peor que te puede pasar». Según sus cifras, el Reino Unido tiene un déficit de 4,5 millones de viviendas y España de 600.000 o 700.000. El tercero es la vivienda social en alquiler, entre el 1,3% y el 1,8% según cómo se mida, frente a una media europea del 8% o 9%. Eso deja a un grupo de personas en el alquiler de mercado que deberían estar en alquiler social y no pueden, porque no hay parque. El cuarto es la construcción de vivienda nueva. En 2006 y 2007 España llegó a la «locura» de 14 viviendas por cada 1.000 habitantes, cuando otros 11 países desarrollados estaban en seis. Después cayó hasta 1,5, mientras en Europa la caída se estabilizó en tres. Hoy está en dos, lejos de la locura pero también de lo que debería ser.
Matizó un último punto: en renta media destinada al alquiler España no sale mal. El problema está en los deciles inferiores, donde la gente con menos recursos dedica al alquiler el 50% o el 60% de sus ingresos.
De territorio a suelo edificable: los cuellos de botella
Galindo insistió en que suelo físico hay, también en Madrid. La cuestión es cómo el territorio pasa a ser suelo edificable capaz de resolver el problema, algo que controlan los municipios. En 2007 cambió la ley de suelo y se estableció que un terreno solo es urbanizable si lo declara así un plan general de ordenación urbana. A Galindo ese cambio no le parece mal en sí mismo; se declara «agnóstico». El problema es que en los 10 o 15 años siguientes se fueron añadiendo requisitos en cada paso entre el suelo urbanizable y el urbano consolidado, que es el suelo con calles y farolas, listo para pedir licencia y levantar el edificio. Esa combinación generó cuellos de botella en la cañería.
Citó una estimación según la cual dos terceras partes de los planes generales de ordenación urbana son anteriores a 2008, es decir, planificación hecha durante la burbuja o antes. Por eso un municipio cualquiera de la Costa del Sol tiene muchas más viviendas proyectadas per cápita que Madrid, donde está la demanda. Lo que más le interesa de este proceso es que nadie decidió dificultar la construcción deliberadamente. Los requisitos (informes ambientales, paisajísticos o de otro tipo) se añadieron durante la crisis, cuando la demanda había caído al suelo y construir no parecía un problema. Galindo recordó que muchos se fueron de España en esos años; él mismo estuvo fuera 11 años.
García Montalvo resumió que las administraciones se pusieron a sí mismas deberes que no pueden cumplir. Su ejemplo: el Ayuntamiento de Barcelona compró edificios completos a fondos y particulares para rehabilitarlos como vivienda social, y algunos llevan cinco o seis años parados porque la propia normativa municipal de rehabilitación le impide rehabilitar un edificio que es suyo. Galindo añadió el caso de los antiguos terrenos militares que existen en todas las ciudades, hoy zonas premium y de propiedad pública. En Valencia, las primeras promesas de vivienda en esos terrenos datan de principios de los 2000, y las obras básicas de urbanización terminaron en 2025. De ahí la frase que Galindo atribuye, literalmente, a un promotor: su consejo o su inversor no le deja comprar suelo que no sea urbano consolidado. Cada paso supone tiempo e incertidumbre. Un informe puede no presentarse o llegar tarde, o un defecto de forma puede abrir la puerta a una alegación.
Un problema global y la economía política local
A la pregunta de si esto solo ocurre en España, García Montalvo respondió con dos ideas que, a su juicio, han tardado en calar. La primera es que todas las grandes ciudades tienen el mismo problema: Berlín, París, Nueva York, San Francisco, Madrid o Barcelona. La segunda es que, dentro de cada país, el problema está muy localizado en áreas urbanas densas, con economías de escala y de alcance, alta productividad, salarios altos y bajo desempleo, donde todo el mundo quiere vivir. Se puede hablar de la España vaciada como algo idílico, dijo, pero la gente vive donde quiere vivir, y el proceso de urbanización sigue imparable en los últimos 15 años.
Coincidió con Galindo en que los obstáculos no se crearon a propósito, pero subrayó que la política, y en especial la local, importa mucho. En el desarrollo de suelo intervienen tres administraciones con intereses distintos, y la local no quiere construir porque su votante es propietario y quiere que su vivienda valga cada vez más. Ilustró la idea con una escena: alguien se lamenta con sus amigos de lo mal que está la vivienda y por la noche celebra que su piso ha doblado su valor e invita a la cena. Según García Montalvo, el alcalde responde a ese propietario, y cuando los vecinos piden más criterios o códigos de edificabilidad más complicados, los concede porque así frena la construcción y mantiene los precios. Rechaza la idea de que al alcalde le interese crecer para recaudar más. En Estados Unidos, recordó, hay condados que quieren que la gente vaya a trabajar allí pero que las casas, y sobre todo la vivienda social, se construyan en el condado de al lado.
Su ejemplo más contundente fue el Reino Unido. A mediados de la década de 2010, el Gobierno central fijó objetivos por ciudad: 6.000 viviendas al año para Bristol y 5.000 para Birmingham, según citó. Los entes locales se negaron y, según García Montalvo, no se construyó ni una. En lugar de sancionarlos, el Gobierno central eliminó la norma, porque quienes quieren vivir en una ciudad y no viven en ella no votan allí.
Galindo quiso matizar el planteamiento. El área relevante de demanda es la metropolitana, que puede abarcar entre 50 y 90 municipios. Cada alcalde quiere el hospital, pero prefiere que los trabajadores del hospital vivan en el municipio vecino, porque la recaudación no compensa el coste político de construir. A su juicio, el vecino no piensa tanto en frenar la construcción como en querer aquello que revaloriza su vivienda: el centro de salud, los servicios, incluso un pipicán antes que otra casa. Mencionó un caso de Zaragoza en el que los vecinos se opusieron a un nuevo bloque de viviendas porque ocupaba un skate park. Galindo, que dice ser muy partidario del skate, cree que la vivienda es más importante y que se olvidó establecer prioridades.
Añadió otra dimensión que, a su juicio, España debe afrontar de frente: la mayoría de quienes llegan a los nuevos bloques no son españoles, hay mucha gente con posiciones contrarias a la inmigración en su barrio, y los alcaldes de cualquier signo son muy sensibles a ello. No solo importa que se construya, sino quién llega a vivir, algo que se ve con claridad en la oposición a la vivienda social. En su opinión, el país lleva dos décadas «haciéndose trampas al solitario» al decirse que integra bien a quienes vienen a trabajar y vivir, y no construir vivienda para ellos es un ejemplo de que no está tan claro.
Quién lo hace mejor: el País Vasco y las revisiones normativas
García Montalvo puso como ejemplo el País Vasco. Para él, la prueba de que una administración se toma en serio la vivienda es mantener una política consistente durante mucho tiempo, sin soluciones mágicas. Controlar el precio del alquiler y dar el problema por resuelto le parece «una chorrada». Hace 20 años, el País Vasco decidió dos cosas. La primera, que cualquier vivienda con subvención pública conservaría para siempre su calificación pública: si el beneficiario quiere mudarse, devuelve la vivienda a cambio de un precio justo, no de mercado, y pasa a otra familia. La segunda, que no se entregarían títulos de propiedad, porque el objetivo es facilitar el acceso a la vivienda, no la compra. El resultado es que entre el 90% y el 95% es alquiler social. Esos principios se han mantenido con gobiernos del PNV y del Partido Socialista de Euskadi. Vitoria, según sus datos, tiene un parque público del 20%: no es Viena, pero «se va pareciendo».
Criticó, en cambio, las políticas que tiran en direcciones contrarias. Puso como ejemplo que la ley de vivienda reduce hasta un 90% lo que el propietario tributa en el IRPF si baja el precio un 5%, pero a la vez aumenta mucho el riesgo de tener una vivienda en alquiler. Si se alinean los incentivos, sostuvo, la oferta aumenta.
Galindo señaló a administraciones que están revisando sus normas para identificar qué dificulta que el sector privado construya: la Comunidad de Madrid y Andalucía, gobernadas por la derecha, y el Ayuntamiento de Pamplona, «del otro lado». En su opinión, quien considere la vivienda su prioridad debe empezar por revisar su normativa autonómica o local, localizar los cuellos de botella y preguntarse si el enésimo informe es tan importante. Recordó también que el PSOE, no el Gobierno, presentó un anteproyecto de ley de suelo en esa línea, que quedó bloqueado en el Congreso.
Transporte, densidad y cohesión social
Desde la moderación se planteó cómo conciliar el ordenamiento territorial y la cohesión social con el hecho de que todo el mundo quiera vivir en los mismos sitios. García Montalvo respondió que un sitio no es un punto sino una zona que puede crecer, y que con mejores infraestructuras de transporte podría hacerse mucho más grande sin tanto apilamiento. En cuanto se sale del centro de Barcelona o de Madrid hay suelo y posibilidades de construir. Pero si uno sube a un tren de Rodalies sin saber si llegará, la ciudad no puede extenderse. Hacen falta, resumió, un sistema administrativo más ágil y unas infraestructuras de transporte adecuadas, bien mantenidas y con inversión suficiente.
Galindo sostuvo que España no ha sido especialmente mala en cohesión. No tiene periferias como las de París, donde se construyó vivienda social masiva para acoger a una primera y segunda generación de migrantes llegados, en gran parte, del norte de África. Además, España sabe hacer densidad: no solo el Ensanche barcelonés, sino barrios como la zona de Blasco Ibáñez en Valencia, densos y vivibles, con bajos comerciales y buena red de metro. El siguiente paso es diseñar los nuevos barrios con el transporte público por delante, construyéndolo antes que el barrio, lo que se conoce como transit-oriented planning o transit-oriented communities.
Galindo subrayó que cercanías y metro no cumplen la misma función. El cercanías mueve a más gente, con paradas más espaciadas, y recorta tiempos en distancias largas. Citó el RER de París, un tren regional superpuesto al metro que ayudó en cierta medida a descomprimir la ciudad, y la estructura de Tokio, con niveles tipo metro, intermedio y cercanías. Reconoció que la inversión en cercanías ha subido mucho con los fondos Next Generation, pero sostuvo que eso no resuelve décadas de infrafinanciación de Cercanías y Rodalies, y recordó que esos fondos se acaban en agosto. A ello se suma otra capa de dificultad: la administración multinivel, a menudo en manos de partidos distintos que, en un contexto de polarización, tienen incentivos no solo para no facilitarse la vida sino para dificultársela.
Silencio negativo, alegaciones y miedo a firmar
Ante la queja de que la conversación resultaba deprimente, se recordó que la ley del suelo llegó al Congreso con el acuerdo de los dos grandes partidos y aun así no salió. Galindo explicó uno de sus contenidos. Muchos puntos de fricción existen porque el silencio administrativo en urbanismo es casi siempre negativo: si la administración competente no llega a emitir el informe preceptivo, el proceso vuelve a empezar. Además, un defecto de forma minúsculo basta para presentar alegaciones o llevar el caso a un juez de lo contencioso-administrativo, y en España hay organizaciones especializadas en presentar alegaciones para parar proyectos de vivienda. Según Galindo, España tiene una sociedad civil sesgada hacia el no. Le parece bien que exista, pero echa en falta una sociedad civil que empuje hacia el sí.
García Montalvo aportó algo positivo. En Finlandia y Australia se usa inteligencia artificial para comprobar la legalidad de los proyectos urbanísticos, tanto la edificabilidad como la corrección de los informes ambientales, y Málaga empieza a incorporarla. Según su relato, los tiempos de comprobación se han reducido a una cuarta parte. En España esto ayudaría además con el «miedo a firmar»: cuando la licencia está casi lista, el secretario se va de vacaciones o el interventor no firma por temor a que alguna asociación encuentre un detalle en el informe ambiental y acabe en una acusación de prevaricación. Si firma un algoritmo, bromeó, «métalo usted en la cárcel al algoritmo». Mencionó también la construcción industrializada entre las innovaciones que permitirían ir mucho más rápido.
La fila del alquiler y las cadenas de mudanza
Desde la moderación se describió la búsqueda de alquiler como un «concurso de belleza»: al final de la fila quedan personas mayores, jóvenes, inmigrantes, familias monoparentales y mujeres solas, y lo poco que bajen los precios con las medidas de contención beneficiará a los primeros. ¿Cómo llegar al último? La respuesta de Galindo fue hacer más abundante el bien que se reparte al final de la fila. Dijo entender la frustración: siendo una persona privilegiada, estuvo hace poco en esa fila y le resultó agobiante. Reconoce que adelantó a mucha gente simplemente por tener un buen contrato laboral. Quien está en la fila quiere una «zancadilla legal» para que no le adelanten, lo que Galindo llama juegos de suma cero o políticas de la escasez. Pero lo importante, insistió, es por qué existe la fila: porque el bien es escaso.
Añadió dos puntualizaciones. Muchas viviendas construidas para la venta acaban en alquiler. Y cualquier oferta donde la gente quiere vivir abarata la vivienda en general, no solo la diseñada como asequible: incluso un bloque de lujo a 10.000 euros el metro cuadrado junto a un parque en Berlín contribuye por efecto deslizamiento. La literatura económica habla de cadenas de mudanza. Galindo lo ilustró con su experiencia: su pareja y él buscaban comprar frente a Madrid Río y otros compradores les adelantaron dos veces pujando por encima de un precio de salida ya alto. Si hubiera habido más vivienda de lujo nueva, esos compradores quizá habrían optado por ella en lugar de por el piso de 1959 que ellos querían. Acabaron en Moratalaz, donde dicen estar encantados, pero la vivienda que compraron allí habría quedado para una familia con algo menos de poder adquisitivo, y así sucesivamente. Citó un estudio finlandés con datos administrativos de compraventa que comprobó estas cadenas de hasta seis niveles, en las que mucha gente se muda a una vivienda de alquiler. Galindo añadió que también puede abrirse la oferta del parque existente, pero que se está haciendo lo contrario: reducir el incentivo para que la vivienda ya construida salga al alquiler de largo plazo.
Grandes tenedores y control de alquileres
García Montalvo atribuyó esa orientación a problemas de comprensión y a posiciones ideológicas que ignoran la evidencia empírica, y habló de las «cicatrices» de la crisis inmobiliaria. La crisis desprestigió a promotores y constructores, y ese estigma se ha trasladado al particular que alquila su vivienda, al que parte del espectro político señala como especulador. Según García Montalvo, nadie quiere ser visto como un demonio, y hay quien por eso vende o sale del mercado, pese a que sin esos propietarios no habría vivienda en alquiler.
Frente a quienes culpan a los grandes tenedores, dio sus estimaciones. No hay estadística oficial, pero sumando distintas fuentes los grandes tenedores de verdad representan un 5% o 6%, y menos ahora porque están vendiendo. Contando todas las personas jurídicas, un 8%. Como comparación, mencionó a Vonovia, que en Alemania tiene 500.000 o 600.000 viviendas. En España, dijo, el mercado del alquiler es «del señor Juan y la señora», no de Vonovia ni de Blackstone.
Por eso considera que no hay justificación para el control de alquileres, aunque políticamente resulte «fabulosamente atractivo». Describió así la cadena: el votante propietario impide construir, los alquileres se disparan y, para contentar al votante inquilino, se controlan los precios. Según García Montalvo, el control reduce la oferta, la cola se alarga y jóvenes y familias monoparentales quedan cada vez más lejos del principio. Mientras tanto, el nómada digital que cobra 6.000 euros de una empresa alemana ve cómo su alquiler baja, por ejemplo de 1.200 a 1.000 euros, sin haberlo pedido. Explicó que la microeconomía no se opone a limitar precios cuando hay monopolio u oligopolio, es decir, cuando en cada piso que uno visita aparece el mismo propietario pidiendo 1.500 euros. En un mercado atomizado, en cambio, la teoría desaconseja controlar precios porque reduce la oferta. A su juicio, como la tesis de que los grandes tenedores controlan el mercado no se sostiene, la definición de gran tenedor se ha ido contrayendo: primero por superficie, luego diez viviendas, luego cinco, y ahora se habla de dos. «Tres millones de grandes tenedores», concluyó, no forman un oligopolio: es un oxímoron.
¿«Es el mercado, amigo»? Alquiler turístico, riesgo y seguridad para el propietario
La moderación planteó, como provocación, que los expertos parecían decir a quien sufre precios desbocados que así es el mercado. Galindo lo negó: el mercado está «claramente roto, reventado». Lo que sostienen, explicó, es que la gente se mueve por incentivos y por su poder dentro del mercado. El poder relativo de cada propietario es enorme porque la demanda supera con mucho la oferta, y además el propietario tiene alternativas: el alquiler turístico, el de temporada o la venta. Cuando se sugirió prohibir esas alternativas, Galindo advirtió contra pensar que lo que se escribe en una norma por deseo es lo que va a suceder. Uno de los ponentes señaló que a principios de este año había bajado el número de pisos turísticos sin que dejaran de subir los alquileres, lo que a su juicio indica que esa no era la causa.
Galindo reconoció que el alquiler turístico puede ser un problema. En su barrio de Valencia, el Cabañal, ha pasado en pocos años de cero a un 11% del parque. Genera externalidades negativas, como ruido o menor capital social del barrio, aunque también algunas positivas, como más restaurantes, y resta oferta al alquiler de largo plazo. Su propuesta es gravar el alquiler turístico y el de temporada en las zonas más afectadas y mantener el registro único ya en marcha. Considera una suerte que la oferta turística atomizada esté concentrada en tres o cuatro plataformas, porque basta con negociar con ellas en lugar de perseguir a cada propietario. Pero insiste en que no basta con desincentivar: hay que hacer más atractivo el alquiler de largo plazo. Critica que la declaración de vulnerabilidad, que impide desalojar en caso de impago a quien servicios sociales considere vulnerable, se adoptara en la pandemia, probablemente con justificación, y se haya prolongado indefinidamente. Eso lleva a los propietarios a hacer un casting de inquilinos, algo que considera totalmente normal, aunque reconoce que el inquilino que no puede pagar está aún peor. Le parece «graciosísimo» que las posiciones progresistas no respondan con alquiler social y con un seguro público de alquileres como el francés, más allá de la propuesta «ultratímida» existente, para que la sociedad asuma un coste que hoy recae sobre el propietario. Solo cuando se desincentive el alquiler turístico y de temporada, se facilite el de largo plazo y se abra la mano a la oferta nueva, dijo, tendrá sentido pensar en ayudas al alquiler.
García Montalvo precisó que la clave no es la rentabilidad sino la rentabilidad ajustada al riesgo. Según explicó, quien tiene un piso turístico tributa en el IRPF por el 100% de los rendimientos, frente al 50% en el alquiler regular y un porcentaje menor si se alquila a un joven. A eso se suman unos costes de gestión que pueden llegar al 20% por los cambios constantes de huésped. Por tanto, la rentabilidad «pura y dura» del turístico puede ser peor, pero ajustada por riesgo es mucho mejor: el turista se va seguro a los tres días. Por eso hay que reducir el riesgo del propietario. Recordó el caso de padres que compraron una casa para cada hijo y las mantienen cerradas porque no se fían, o de propietarios que prefieren vender aprovechando las fuertes plusvalías. Con más viviendas en alquiler, afirmó, los precios bajan. Lo vivió en Barcelona entre 2010 y 2013, cuando los alquileres cayeron un 22% y su casero le bajó la renta prácticamente sin pedírselo, porque los inquilinos podían irse a otro piso más barato. El objetivo, resumió, es que sea el inquilino quien pueda decir «tengo tres que me lo dan por menos que tú».
Preguntas del público: una institución al margen del ciclo electoral y los compradores no residentes
Rafael García Pérez preguntó si una institución nacional específica podría aislar la política de vivienda de los ciclos electorales. García Montalvo repasó las propuestas existentes. Las más radicales, en Estados Unidos, plantean quitar las competencias urbanísticas a los ayuntamientos y subirlas al Estado. Otras proponen organismos supramunicipales con competencias delegadas. La lógica, explicó, es que un vecino de L'Hospitalet que quiere mudarse a Barcelona no vota en Barcelona, así que allí nadie construye pensando en él, y cuanto más alto es el nivel de decisión, más interés hay en construir. Considera poco factible llevarlo al nivel central, que probablemente ni siquiera sería constitucional en España. Sí ve posible, por ejemplo, que el Área Metropolitana de Barcelona asuma competencias de desarrollo si los municipios se las delegan. Galindo interpretó que la pregunta apuntaba más bien a un organismo independiente al estilo del Banco de España. Lo describió como una tentación comprensible, pero pidió cautela porque tiene otros problemas.
Paloma Iznaola preguntó por limitar la compra de vivienda por no residentes. Galindo empezó por el diagnóstico: en los últimos diez años, los no residentes han realizado el 36% de las compras en Alicante y el 5% en Madrid, «dos mundos muy distintos». Su regla de oro es descartar cualquier política con indicios de reducir la oferta, porque el problema es precisamente la falta de oferta. Sin embargo, admitió que cambió de opinión en conversaciones con Kiko Llaneras, alicantino. Por lo poco que ha visto de la investigación sobre los impuestos a compradores no residentes en Australia y Canadá, estos podrían no restar oferta y tener un efecto equilibrador sobre los precios en las zonas donde esas compras pesan de verdad.
García Montalvo distinguió esa medida de la de Ámsterdam y Róterdam, que solo permiten comprar si se va a residir en la vivienda. En Cataluña se debate algo parecido, aunque prefirió no entrar en los informes. Le parece mejor diseñada que prohibir una «compra especulativa», un concepto que, según él, ninguna ley define bien. Pero sus efectos fueron los esperables: las viviendas en alquiler de esos barrios se vendieron a compradores que, por definición, siempre tienen más renta que los inquilinos, y los antiguos inquilinos, que no podían comprar, tuvieron que irse a alquilar lejos. De ahí su advertencia: hay que mirar con mucho cuidado los efectos colaterales de medidas que suenan bien pero pueden ser terribles a medio y largo plazo.
Subsidios mal dirigidos y el votante mediano
Galindo cerró el bloque con dos ideas. Primero, hay que dejar de suponer que algo ocurrirá solo porque se desea: los seres humanos responden a incentivos y toman decisiones que el legislador no anticipa si no estudia antes. Segundo, hay que dejar de diseñar políticas, entre ellas el control de alquileres, para la clase media urbana acomodada como él. Se describió como el votante mediano de la izquierda en su ciudad y sostuvo que, en una situación de escasez, no debería ser el objetivo de ninguna política: no necesita protección ni ayuda para comprar.
García Montalvo generalizó la crítica. Según él, la OCDE ha advertido sistemáticamente que en España ayudas y subsidios se dirigen demasiado a quienes no los necesitan, a la parte alta de la distribución. Puso como ejemplo la subvención al carburante «para todos», cuando debería limitarse a quien no tiene recursos. Sumado todo, dijo, quienes más tienen acaban recibiendo más subsidios, «un disparate». Preguntado por si los políticos a los que asesoran les escuchan, respondió con la teoría del votante mediano: el político cuenta votos, y quien le hace ganar las elecciones es el votante mediano, y señaló a Galindo, sentado a su lado.
Galindo matizó que hay políticos y técnicos que genuinamente quieren hacer bien las cosas; si no, dijo, no se dedicarían a lo que se dedican. También es normal que la democracia responda al votante mediano. El problema es quién queda fuera: la gente que no vota, la que no se moviliza y la que no puede votar porque no tiene papeles tienen perfiles determinados. Puso como ejemplo el ingreso mínimo vital, diseñado para personas distintas del votante mediano pero lastrado porque hay que solicitarlo expresamente y no llega a mucha gente. Tenerlo es mejor que no tenerlo y ha sido un avance, aunque para Galindo dista mucho de ser la mejor política contra la pobreza posible. El debate terminó con esa tensión sin resolver: la batalla, en palabras de Galindo, entre los políticos atentos sobre todo al votante mediano actual y quienes intentan hacer políticas para los que están al final de la fila.
Bienvenidos a esta sesión de La cuestión palpitante aquí en la Fundación March. Ya saben que nos gusta hablar de las cosas que nos interesan, ¿no?, a los ciudadanos. Y hoy yo creo que más palpitante que esta sesión no hemos tenido ninguna: la vivienda. Hoy justo conocíamos el CIS. Sigue siendo la primera preocupación para los españoles, así que yo creo que esta sesión no puede ser más perfecta.
Con dos expertos, además, que saben mucho, muchísimo de vivienda. José García Montalvo, bienvenido. Es uno de los mayores expertos en vivienda de nuestro país. Es doctor en economía por la Universidad de Harvard. Es catedrático de economía de la Pompeu Fabra. Tiene innumerables premios, no os voy a decir todos, que son muchos.
No hace falta que digas ninguno.
Ha sido consultor de la OCDE, del Banco Mundial y de la Unión Europea, o sea, que sabe muchísimo de lo que vamos a hablar esta noche. Y Jorge Galindo es doctor en sociología por la Universidad de Ginebra, es parte del equipo del Centro de Políticas Económicas de Esade y además es el autor de una obra que va a salir mucho esta tarde en esta charla, se llama 3 millones de viviendas, y es colaborador habitual de El País.
Bienvenido, Jorge. Bueno, yo creo que como la actualidad manda, ¿no? Como somos periodistas, Lorenzo, que nos gusta estar pegados a la actualidad, hoy mismo, esta mañana, el presidente del gobierno ha anunciado un fondo de inversión que quiere que gestione un dinero para intentar construir 15.000 viviendas asequibles, ha dicho el presidente. Fondos de inversión, vivienda, esto así en general suena un poco regular, pero ¿qué os parece el anuncio? ¿Puede servir? ¿No puede servir?
Empieza tú.
Vale, me lo dejas difícil para empezar yo. Vamos a ver. Bueno, es muy reciente. Aún no sabemos exactamente ni la gobernanza ni muchas de las cosas, ¿no? Puede servir. A ver, aquí ese fondo va destinado no solamente a vivienda, hay una parte muy importante que es a innovación, a financiar la innovación, que es muy tradicional: hacen falta recursos públicos para las primeras fases de una empresa realmente innovadora, porque en estas primeras fases el capital privado no entra en algo en lo que no se vea una rentabilidad muy clara. Eso está claro. Y esa parte... Luego está la parte de vivienda.
La parte de vivienda: siempre, desde hace bastante tiempo, sabemos que para esos 3 millones de viviendas no hay suficiente dinero público. O sea, necesariamente tiene que haber colaboración público-privada. Eso está muy claro. De hecho, hay muchas ciudades que ya tienen empresas mixtas para hacer este tipo de construcción de vivienda asequible. Esto ya lo sabemos.
Ahora bien, aquí el problema es tener claro si este es el problema fundamental por el cual no se construye vivienda asequible. Y yo creo que no, que la financiación no es el problema, o no es el problema esencial, que hay otros problemas, de los cuales hablaremos durante esta noche, que son más importantes. Por ejemplo, la agilización de las licencias para que el suelo se pueda mover, porque si tú tienes mucha financiación, pero no tienes suelo donde construir, pues bueno, da lo mismo la financiación que tengas, ¿no? Entonces, hay otras cosas que son más importantes. Y la colaboración público-privada tampoco, o sea, se está canalizando ya, ya hay canalización de colaboración público-privada por otros instrumentos distintos de un fondo soberano. Por lo tanto, bueno, yo tengo mixed feelings. En la parte de innovación lo tengo más claro; en la parte de vivienda no sé si este instrumento realmente va a marcar una diferencia muy significativa.
Claro, porque es un poco, estaba pensando una analogía, es como echar agua, que hace falta el agua, ¿no?, la financiación para empezar, pero por unas cañerías que no funcionan, que no funcionan desde el principio. Lo primero es preguntarte por qué no funcionan, porque si salta el impulso financiador, pero el sistema no funciona, pues al final se te va a escapar por los lados, no va a acabar donde toca. O sea, a Javier Burón le he escuchado alguna vez decir que cuatro de cada 5 € de los fondos Next Generation que podían ir a vivienda han acabado en rehabilitación. Cabe pensar que han acabado en rehabilitación y no en vivienda nueva en parte porque las cañerías no funcionan y es el camino de menor resistencia de la financiación. Hay que preguntarse por qué está la resistencia en el otro lado. Y lo otro que me ha llamado la atención del anuncio es la cifra de las 15.000 viviendas. A ver...
Sí, aquí no he querido entrar yo, pero voy a estar de acuerdo. Voy a estar de acuerdo contigo.
Yo sé que cuando hablamos de que hace falta construir, y de eso vamos a hablar bastante esta noche, siempre acabamos pensando en la burbuja inmobiliaria, y yo siempre digo: mira, como valenciano millennial, a mí la burbuja inmobiliaria es algo que me pilló muy de cerca, pero yo siempre me voy a la década anterior, no a los 2000, sino a los 90. En los 2000 hacíamos, ¿qué?, un cuarto de millón de viviendas nuevas al año, y una tercera parte, una cuarta parte, una quinta parte según el año, era vivienda protegida, es decir, de impulso público, muchas veces con colaboración público-privada de algún tipo, pero lo que conocemos como vivienda protegida, que es lo que por definición legal va a ser asequible, ¿no? Claro, una quinta parte de 250.000 es bastante más de 15.000, bastante más. Ahora, en vivienda terminada, estamos acabando 100.000 viviendas al año y solo una décima parte de eso es vivienda protegida, ¿no? Entonces, añadimos 15.000 a las 10.000 y todavía estamos lejos del nivel, insisto, que teníamos no en la burbuja inmobiliaria, sino en los años 90, cuando el mercado inmobiliario, el mercado de la vivienda, mejor dicho, era un mercado que no puede calificarse como problemático, como durante la burbuja.
Por eso yo siempre voy a los 90 como referencia, a los 80, y no a la burbuja, porque enseguida, cuando hablamos de que las cifras de 15.000 viviendas son pocas, de que 100.000 viviendas al año son pocas, enseguida alguien me habla de la burbuja. Yo digo, bueno, estamos hablando de 650.000 frente a 100.000.
Claro, es que las dimensiones... no estamos hablando de las mismas dimensiones, ¿no? Porque ahora la pregunta que se hace mucha gente es: ¿cómo fuimos capaces de construir 650.000 viviendas y ahora, que las necesitamos, no podemos hacer más de 100.000? Estamos en lo mismo: no es tanto la financiación, es que donde hay que plantar esos ladrillos no se moviliza al ritmo necesario como para hacerlo. Y esto también tiene repercusiones sobre la financiación, porque la incertidumbre sobre a qué ritmo se va a urbanizar el suelo implica unos costes financieros muy grandes. Porque ahora ya esto de que el promotor iba al banco y decía: "Me das el 100% de la construcción y el 100% del suelo", y dices, bueno, entonces tu rentabilidad ¿de qué la sacas?, y no pones ni un duro, ¿no? Esto se acabó. Lo del suelo se acabó, ya nadie financia el suelo. Lo tienes que traer tú. Entonces, lo tienes que financiar tú y, por lo tanto, eso es problemático también, enlaza las dos cosas. Pero puedes tener financiación para el suelo sin tener suelo, o sin que el suelo se desarrolle a un ritmo... pues eso, tardar 10 años; la media que se suele tardar es 10 años, 12 años, en que un suelo acabe de desarrollarse. Por lo tanto, hay cosas en el mercado de la vivienda, y sobre todo en el tema de vivienda asequible, más importantes que la financiación.
Yo me pierdo un poco con tanta financiación, suelo, me lo das, se lo trae el otro, tal.
Es que hemos empezado por una pregunta muy genérica. ¿Cuál es la fotografía del problema en España? ¿Cuál es la fotografía? Es decir, ¿cuántas viviendas estáis diciendo que se construyen? ¿En torno a 100.000 al año?
Se terminan.
Se terminan.
Se inician 130.000. Este año va a ser mejor.
¿Cómo de lejos estamos de lo que tendría que ser?
Vale, lo que tendría que ser... Vamos a poner como referencia el número de hogares que se crean netos al año. Un hogar, al fin y al cabo, es una sola persona que decide vivir sola, es una pareja, es una familia además de una pareja. Un hogar también es... un divorcio genera dos hogares, ¿no? La cantidad de hogares netos, porque siempre que digo esto también es como "pero hay mucha gente que fallece", netos, que se crean al año en España es un cuarto de millón. Por eso también cito los años 90 como referencia, porque en los últimos... entre enero del 21 y junio del 25 hemos creado 1.190.000 hogares netos al año en España. 1.190.000. Hemos terminado 430.000 viviendas.
Y ¿qué es lo que consideraríais el camino correcto? ¿Cómo de lejos estamos de lo que tendría que ser?
Históricamente en España, en las últimas décadas, no se ha creado esta diferencia tan grande entre hogares. Hemos tenido tres hogares por cada vivienda creada. Normalmente tenemos que una vivienda se crea, se construye, y un hogar se crea, ¿no? Más o menos, porque es unas por otras, ¿no? Es verdad que en los 2010...
En los 2010...
...era menos, porque tenías todo el acúmulo de la burbuja.
Había muchos excesos.
Tenías todo el acúmulo de la burbuja, además se creaban muchos menos hogares, ¿no? Y entonces estábamos en, digamos, dos hogares... no, tres hogares creados por cada dos viviendas que se construían, ¿no? Entonces, más o menos, estabas absorbiendo una parte del stock de lo que se había construido antes, en la burbuja. En la burbuja prácticamente se construían casi dos viviendas por hogar que se creaba. Es decir, como ha dicho José, estaban construyéndose 600.000, 700.000 viviendas al año y creándose la mitad de hogares. Eso no tiene ningún sentido.
Es un disparate.
Lo que tampoco tiene ningún sentido es que tú tengas un cuarto de millón de hogares creados y 100.000 viviendas construidas.
No sé cuánta gente del público estará pensando en la cantidad de viviendas vacías que hay en España ahora. Yo calculo que habrá un cierto volumen de gente que estará pensando: "Pero hay viviendas vacías en España". Lo que pasa es que las viviendas vacías no están donde los hogares se crean normalmente, porque la mayor parte de los hogares se crean aquí en Madrid. Yo soy de Valencia...
En Barcelona, en Valencia, en Sevilla.
Mi esposa es de Bogotá y aquí hemos llegado a vivir hace 3 años, y aquí es donde necesitamos la vivienda física, ¿no? Y además no hay tantas viviendas vacías como dan las estimaciones del censo, que es lo que todos tenemos en mente, ¿no? Las famosas 3 millones...
3,8 millones de viviendas vacías en España, son del INE.
Exactamente, que es una estimación que el INE hizo básicamente midiendo el consumo eléctrico de las viviendas en el año de pandemia. O sea, la estrategia empírica es brillante, pero al mismo tiempo tiene unas limitaciones importantes, ¿no? Es brillante porque te permite ver la cantidad de consumo eléctrico en una vivienda y dices: "Se consume poco, esa vivienda está vacía", y se clasifica como vacía, ¿no? Entonces eso te permite mirar todas las viviendas de España, que es algo muy potente estadísticamente, pero claro, en año de pandemia y con una sola medición, pues te deja un montón de huecos de viviendas que realmente no están vacías. Entonces, y con esto acabo, un censo casa por casa, de 100.000 viviendas en Barcelona, encontró 10.000 viviendas vacías en Barcelona.
¿Cuántas?
10.000.
Hubo un tiempo en el cual también en Barcelona, en el año 2015, se pensó: no hace falta construir ni una vivienda más. Solo con las viviendas vacías que daba el censo del 2011, que era un 11,8% del total de las viviendas, pues había suficiente, para qué construir más viviendas. Claro, cuando haces un censo de viviendas vacías, que el País Vasco tiene uno también que da la mitad de viviendas vacías que está dando el censo general... Entonces, cuando hicieron este análisis, llegaron a la conclusión de que ese 11,8% era un 1,2%. Por lo tanto, estaba por debajo incluso del friccional de viviendas vacías, ¿no? Viviendas que están vacías porque la gente se mueve, entra y sale. Estaba por debajo de eso. Obviamente, si tú tienes unos alquileres de 900 €, de 1.000 €, ¿quién deja una vivienda vacía con esos alquileres? Era un poco ilógico pensar que había esa cantidad masiva de vivienda vacía en una ciudad como Barcelona. Este mismo análisis se ha hecho para Ibiza, se ha hecho para otras ciudades. En Ibiza, no sé si encontraron una o dos, no sé, era un número absolutamente testimonial, ¿no? Y esto está bien hecho, ¿por qué? Porque no es un censo genérico, es un censo de vivienda vacía y tiene una estructura estadística que va precisamente a perseguir la vivienda vacía. No es un censo general de viviendas, es un censo de vivienda vacía que va y pregunta.
...un gap entre los hogares que se crean y las viviendas que se construyen. Claramente tenemos ahí un desequilibrio importante, y tú hablabas de que la financiación no es el único problema para construir. Entonces, ¿por qué no se construye lo suficiente?
Sí. Bueno, a ver, este es, digamos, uno de los quid de la cuestión. Cuando tú preguntabas antes cuál diríais que es el problema, yo lo que hace años que hago es coger todas las estadísticas internacionales y decir: bueno, normalmente nosotros siempre pensamos que un país está mal cuando está a la cola de la estadística, ¿no? A la cola quiere decir de los últimos, ¿no? Pero si está por la mitad, pues no importa, ¿no? Entonces, cojamos todas las estadísticas posibles del mercado de la vivienda en todos los países que podamos. Aquí hay dos fuentes, fundamentalmente, Eurostat y la OCDE. Pongámoslas juntas y vamos a ver en qué ranking España sale mal o muy mal: el tercero por la cola o el último, ¿vale? Hagámoslo así, ¿vale?
Entonces, hagamos un recorrido: sobreocupación de la vivienda, ¿no?; coste de la vivienda en propiedad con hipoteca o sin hipoteca, tampoco. Ha empeorado un poco últimamente, pero por debajo de la media de la Unión Europea. ¿Dónde tenemos los problemas? O sea, empiezas a mirarlos todos. No tenemos problemas en cosas como, por ejemplo, el coste del alquiler en cesión o por debajo del precio de mercado, tampoco, por debajo de la media. ¿Dónde tenemos el problema?
Tenemos un problema, una estadística donde siempre hemos salido muy mal, que es el porcentaje de población que gasta más del 40% de su renta en pagar el alquiler de mercado. Ahí ha habido momentos, como el 2017, en que éramos los peores, porque había más de un 40%. Estos son 1,3 millones de familias. Por cierto, eso es igual al número de viviendas sociales en alquiler que no tenemos y que Europa sí que tiene de media. Pero bueno, este es otro tema. ¿En qué más estamos mal?
Sigues recorriendo todo y llegas a la oferta y empiezas a encontrar la elasticidad de la oferta, que quiere decir: cuando sube el precio, ¿los promotores y constructores construyen mucho más? Muy poquito, muy poquito. De los más bajos, junto al Reino Unido. ¡Ups! Estar al lado del Reino Unido en cualquier estadística de la vivienda es lo peor que te puede pasar. Pues estamos ahí. Sí, está fatal: 4,5 millones de viviendas de déficit de vivienda. Nosotros tenemos 700.000, 600.000; ellos 4,5 millones, pero bueno, estamos ahí al lado, fatal. Por lo tanto, la oferta no reacciona, no se produce.
Siguiente estimador o siguiente estadística donde estamos muy mal, y esta la conocéis todos: vivienda social en alquiler. El 1,3, bueno, depende de cómo se mida, el 1,3, el 1,8. La media europea es el 8, el 9%. Estamos alejadísimos, y ahí tenemos un grupo de gente que está en alquiler de mercado, que no debería estar en alquiler de mercado, debería estar en alquiler social, pero no puede estar porque no hay parque.
Y la siguiente en la que estamos muy mal también tiene que ver con la oferta, que es la construcción de nuevas viviendas. Nosotros llegamos a la locura de construir 14 viviendas por cada 1.000 habitantes en los años 2006, 2007. Eso era una locura total. En 11 países desarrollados estaban en ese momento en seis, ¿vale? Y de repente, pues ha caído, cayó mucho. En España llegó a caer al 1,5 por cada 1.000 habitantes. En Europa cayó bastante, pero cayó a
tres y ahí se estabilizó 1,5 y ahora hemos subido, estamos a dos por cada 1000 habitantes. Seguimos estando a años luz de la locura, pero también a años luz de lo que debería ser. Estos son los indicadores en los que estamos mal. Decidme cualquier otro indicador que os digo en qué situación estamos. Ni siquiera en la media de renta destinada al alquiler, ahí no estamos mal. En la media no; donde estamos mal es en los deciles de abajo. Por lo tanto, la gente que tiene menos recursos destina una cantidad desproporcionada, el 50 y pico, el 60% al gasto. La media no, pero los deciles sí.
Y yo vuelvo a la primera pregunta. ¿Por qué? ¿Por qué no construimos más? Que José se me va por... luego contesto. [risas]
Luego, no, es que quería contestar la pregunta que había hecho antes y que se había quedado sin contestar. Yo voy por orden. Lorenzo ha preguntado, yo he intentado contestar
y luego me contáis de dónde sale el suelo.
Bueno, el suelo en España, suelo hay. Digo, en Madrid, Luis Garicano decía el otro día, como con un tweet: "Pero por Dios, si hay suelo". Y digo: "Lo siento, pero es que hay suelo, suelo físico hay".
¿Cómo consigues que el suelo pase a ser suelo? O sea, que lo que entendemos como territorio pase a ser suelo edificable, es decir, suelo que pueda resolver este problema. Esto es algo que está en el control de los municipios, los alcaldes.
Entonces, vamos a la cañería. Vamos a la cañería en la que tú echas agua, ¿no? Y por qué el agua no llega o deja de llegar. Vamos a la primera parte de la cañería. En 2007 cambia la ley de suelo, como mucha gente aquí sabrá, y se establece que para que el suelo pase a ser urbanizable tiene que haber una declaración de que ese suelo es urbanizable a través de un plan general de ordenación urbana, ¿vale? Eso, en principio, a mí no me parece un mal cambio, soy agnóstico, me parece bien de hecho que tú tengas que declarar ex profeso que el suelo tiene que ser urbanizable. Lo que pasa es que al mismo tiempo que sucede eso, en los siguientes 10 o 15 años, vamos metiendo un montón de requisitos para cada paso, desde el urbanizable hasta urbano consolidado, ¿vale?, que es donde ya está listo para la licencia de vivienda, para empezar a tirar el edificio para arriba. Es decir, ya están las calles, ya están las farolas. Lo que hacen es que generan una dificultad gigantesca para pasar de A a B, ¿no?
Claro, en principio tiene sentido que tú digas: "Oye, el cambio de la ley de suelo, bien, okay", pero si tú haces las dos cosas al mismo tiempo, lo que genera son esos cuellos de botella en la cañería, ¿no? Ahora mismo BBVA Research tenía esta estimación de que dos terceras partes de los planes generales de ordenación urbana, que es el instrumento básico para decir que todo ese terreno pasa a ser un barrio, de primeras son anteriores a 2008. Esa es planificación urbana hecha en burbuja o antes. Tú miras las viviendas proyectadas, es decir, suelo urbanizable en España, y te sale que en un municipio aleatorio de la Costa del Sol hay muchísimas más per cápita que en Madrid, que es donde está la demanda. ¿Por qué? Porque es planificación de burbuja.
Entonces, tú metes ese cuello de botella y básicamente dificultas muchísimo la movilización de suelo al principio y en cada fase también. Y para mí lo más interesante de esto en realidad es que no hubo nadie que dijo: "No, vamos a hacer más difícil construir porque a mí me da la gana". Es que fue en un contexto en el cual no había demanda de vivienda y esto no era un problema, que es durante la crisis, cuando muchos nos fuimos, yo me fui de España durante 11 años, ¿no? Y entonces la demanda cayó al suelo y por tanto la construcción también. Pues toda una serie de requisitos de informes concretos, ambientales, paisajísticos, lo que sea, se fueron añadiendo a cada una de las fases, desde el urbanizable hasta el urbano consolidado, complicándolo y alargando muchísimo los tiempos.
Yo digo que las administraciones públicas se pusieron deberes a sí mismas que no pueden cumplir, porque claro, déjame que te dé un ejemplo: en Barcelona, el Ayuntamiento de Barcelona ha comprado muchos edificios completos a fondos de inversión, a particulares, para rehabilitarlos y hacer vivienda social. Algunos de ellos se pasan 5 o 6 años porque la propia normativa del Ayuntamiento de rehabilitación le impide rehabilitar un edificio que es suyo.
Claro, es que esto ya es... ¿nos hemos vuelto locos o qué pasa?
Y con ese ejemplo, el otro ejemplo que pongo siempre es el de los terrenos de antiguo uso militar que existen en todas las ciudades de España. Todos los campamentos, la Operación Campamento; aquí en Valencia, el antiguo cuartel de artilleros y de ingenieros, ¿no?, que son zonas premium en realidad hoy en día, que son de antiguo uso militar, por tanto, propiedad pública, ¿no? Originalmente Ministerio de Defensa, quien sea, ¿no? Pero para pasar de ahí a que haya la vivienda sistemáticamente prometida en esos terrenos, en el caso, por ejemplo, de Valencia, las primeras promesas son de principios de los 2000 y ahora en 2025 terminaron las obras básicas de urbanización. ¿Por qué? Precisamente porque esos requisitos dificultan muchísimo la movilización del suelo del urbanizable al urbano consolidado.
De manera que cuando hablas con promotores, lo que te dicen, esto es verbatim de un promotor: "A mí mi junta de administración, mi board o mi inversor no me deja comprar suelo que no sea urbano consolidado". Porque si yo tengo que asumir, lo que decía antes José, todos esos pasos, esos pasos son tiempo y también incertidumbre, porque en cualquiera de los pasos lo que puede suceder es que un informe no se presente, que un informe llegue tarde, que haya una alegación determinada porque un informe tiene un defecto de forma.
Y vamos a ver una cosa: la incertidumbre [carraspeo] es lo peor.
Pero esto es algo que solo pasa en España, ¿no?
Ahí quería yo ir, ahí quería yo ir. Déjame que te complemente porque yo creo que eso es lo importante. Es que eso es lo importante. Hay dos puntos que son muy importantes y que yo creo que poco a poco van calando, pero ha costado que calara. Los problemas que nosotros tenemos los tiene todo el mundo, todas las grandes ciudades del mundo: Berlín, París, Nueva York, San Francisco, bla, bla, bla, Madrid, Barcelona, todas tienen los mismos problemas, todas. Esa es la primera cosa. Y la segunda, dentro de un país está muy localizado. Está localizado en áreas urbanas densas que tienen economías de escala, economías de alcance, quiere decir que hay mucha productividad, salarios altos, bajo desempleo, todo el mundo quiere vivir ahí. Mucha gente habla de la España vaciada como una cosa idílica y tal, de acuerdo, pero la gente quiere vivir donde quiere vivir. Y el proceso de urbanización continúa imparable en los últimos 15 años. Continúa imparable.
Por lo tanto, primera cosa, este es un problema general. El problema de los impedimentos a la construcción, que muy bien decía Jorge, no son provocados, o sea, no se hace a propósito. Pero en el fondo aquí hay un tema del que tenemos que ser conscientes. Aquí la política importa, importa mucho, y la política local importa mucho, porque uno de los problemas fundamentales para desarrollar suelo es que hay tres administraciones que tienen distintos intereses. La local no quiere construir. ¿Por qué? Porque el votante es propietario y el propietario quiere que su vivienda cada vez valga más. Cuando habla con algunos amigos dice: "Ay, qué mal está el tema de la vivienda", pero por la noche dice: "Mi vivienda ha subido el doble, estoy encantado, pago yo esta cena". Vale, es así, así de duro es la cosa.
Y el alcalde tiene que ir por el propietario, que quiere que el precio se mantenga y por lo tanto no construir más. Y cuando le dicen: "No me hagas un desarrollo ahí. Ponme más criterios, hazme los códigos de edificabilidad más complicados", el alcalde dice: "Vale, porque de esa manera es como paro. Y si paro consigo que los precios suban y por lo tanto tengo al electorado muy contento". Esta es la cruda realidad.
Los alcaldes también tienen que decir: "Bueno, cuanta más gente viva aquí, más impuestos conseguiré, más importante seré como ciudad". Digo, no, no funciona así. En Estados Unidos, que tú has vivido mucho tiempo allí, hay zonas donde lo que sucede es una lucha entre administraciones, counties, que dicen: "No, no, a mí no me pongas aquí casas. Yo quiero que vengan a trabajar aquí, pero no me pongas casas, vivienda social, ni hablar, aquí en mi condado". No, lo pones en el de al lado, pero que todos los de los condados vengan a trabajar aquí. Entonces, el alcalde quiere una cosa muy clara, que es que entren ingresos, y lo que no quiere son gastos ni problemas ni que le baje el precio de la vivienda a la gente que vive allí.
Y claro, cuando tiene esta situación de contradicción, ¿qué sucede? Pues la situación en el Reino Unido, por ejemplo, a mitad de los 2010: el gobierno central, viendo que había una necesidad brutal, había un déficit brutal de vivienda, dijo: "Voy a establecer objetivos por ciudades. Bristol tiene que construir 6.000 viviendas cada año. Birmingham tiene que construir 5.000 viviendas cada año". ¿Qué pasó? Que no se construyó ni una vivienda. Los alcaldes se negaron, los entes locales se negaron a hacer eso. ¿Y qué pasó? Que el gobierno central, en lugar de sancionarlos y decir "pues os doy menos recursos", porque los no votantes, que son los que están fuera de tu ciudad, que quieren vivir en tu ciudad, no tienen capacidad para... lo que hizo ¿qué es? Eliminar la norma.
Eliminar la norma.
Eliminó la norma y muerto el perro, se acabó la rabia.
Y entonces, ¿cómo resuelves el problema? Pero entonces, o sea, déjame que te haga una versión un poco más matizada de ese problema de...
Bueno, yo lo estoy poniendo muy extremo, pero...
Claro, pero creo que es interesante incrementar un poco la resolución del problema, porque claro, lo que pasa efectivamente es que el alcalde quiere el hospital, pero los trabajadores del hospital en el de al lado. Claro, porque el área relevante de demanda, como se conoce, es el área metropolitana, no es Barcelona, no es Madrid, es el área metropolitana. Y en un área metropolitana tú tienes pues 70, 80, 90, 50 municipios. Entonces, tú aquí me pones el hospital, pero en la frontera, ahí, la vivienda que se la coma el otro. La recaudación no compensa por los costes políticos que implica construir. Y hay costes de oportunidad, por ejemplo, que lo que quiere el vecino, yo creo que como lo piensa es más como "yo quiero el centro de salud", que es lo que va a incrementar el valor de mi vivienda.
Evidente. No, no. Y las amenities y un pipicán. Prefiero un pipicán a que me hagan otra casa.
Hay un caso fantástico de Zaragoza en el cual la gente estaba en contra de la construcción de un nuevo bloque de viviendas en un barrio porque había un skate park. O sea, cualquier persona que conozca un poco de mi biografía sabe que estoy muy a favor del skate, [risas] [carraspeo] pero la vivienda es más importante que el skate. Digo, hay que establecer prioridades, y en lo que hemos sido muy malos es, yo creo, en que se nos olvidó que las cosas que pensábamos que eran prioritarias luego iban a ponerse por delante de la prioridad de la vivienda.
Y esa dimensión de political economy, con perdón de la expresión, que básicamente es por qué los votantes deciden lo que deciden y se lo dicen así a los políticos, tiene otra parte que creo que debemos empezar a enfrentar de manera frontal en España, que es que la mayoría de gente que llega a los nuevos bloques no son españoles y hay mucha gente que tiene una posición antimigración en su barrio, y a eso el alcalde de izquierdas, de centro o de derecha es muy sensible. No solo importa que te hagan el bloque, sino quién llega a vivir. Y eso lo ves claramente con la posición frontal ante la vivienda social.
Es lo que estaba diciendo antes.
Efectivamente. Y esto es algo que tenemos que empezar a mirar de frente en España, porque si no lo miramos de frente, nos vamos a hacer trampas al solitario. Llevamos dos décadas haciéndonos trampas al solitario diciéndonos que integramos muy bien a la gente que viene aquí a trabajar y a vivir. Y yo creo que no está tan claro que la integremos bien. Y el hecho de no construir vivienda para la gente que viene de fuera es un ejemplo.
Dentro de España, ¿hay alguna autonomía o alguna ciudad, como decía José, que lo haga mejor que otras? Que haya rebajado regulaciones, que haya bajado exigencias, no sé...
No que haya bajado, que lo hacen de otra manera, que se lo toman de otra manera. El País Vasco, por ejemplo, ha encontrado una fórmula que es, digamos, la prueba del algodón de que tú estás muy interesado en la política de vivienda: que tengas una política de vivienda consistente y mantenida en el tiempo. Mantenida en el tiempo. La vivienda no es una cosa en la que de hoy para mañana tengo una solución mágica que lo resuelve todo. "Controlamos el precio del alquiler y ya lo tenemos todo resuelto". Nada, eso es una chorrada. Necesitas una política de muy largo plazo.
En el País Vasco, por ejemplo, decidieron hace 20 años que cualquier vivienda que tuviera una subvención pública nunca dejaría de estar calificada como pública. Siempre sería pública. Usted la tiene. "Ay, no, ahora es que me interesa una casa más grande, me voy a comprar". Bueno, pues usted me la devuelve, yo le pago un justiprecio, que no será el precio de mercado, y esa vivienda será para otra familia que lo necesite a un precio asequible. Esta es la primera. Y la segunda, dijo: "Y no vamos a entregar títulos de propiedad. Nosotros estamos aquí para facilitar el acceso a la vivienda, no la compra de vivienda, el acceso a la vivienda". Y por lo tanto, alquiler social. Alquiler social, el 90%, el 95%. Dos principios básicos mantenidos en el tiempo. PNV con el Partido Socialista Vasco. Da lo mismo qué gobierno haya pasado, esas políticas se han mantenido. Vitoria tiene un parque de vivienda del 20%. Bueno, así no es Viena, pero ya se va pareciendo.
Necesitas tiempo. Las políticas de vivienda no se pueden de repente sacar de "voy a una gran imaginación, una solución mágica"; necesitan tiempo. Y lo que no sucede aquí es eso, que se ponga la necesaria visión y consistencia, porque muchas políticas que se prueban son inconsistentes, o sea, tiran en las dos direcciones, ¿no? La ley de vivienda tira en una dirección y en la otra, o sea, te reduce lo que tienes que poner en el impuesto sobre la renta hasta el 90% si bajas el precio un 5%, pero a la vez te aumenta un montón el riesgo de tener una vivienda en alquiler. Es que estas dos cosas van en dirección contraria. Ponga la sintonía y verá cómo aumenta la oferta.
Y por complementar: gente que está haciendo cosas, gente que está revisando las cosas que ha hecho hasta ahora. Yo creo que tanto la Comunidad de Madrid como Andalucía se han puesto a mirar en serio qué clase de normas dificultaban el desarrollo de nueva vivienda por parte del sector privado. Y esto también lo ha hecho, por cierto, el Ayuntamiento de Pamplona, para que, digamos, porque he citado dos comunidades autónomas con un gobierno de derechas, voy a citar una ciudad del otro lado. O sea, si a ti lo que de verdad te importa es la vivienda y piensas que la vivienda es tu prioridad, yo creo que lo primero que tienes que hacer es revisar tu normativa autonómica o local y ver dónde tienes los cuellos de botella y decir: "Bueno, pues quizás este informe enésimo no es tan importante". Entonces, hay algunas administraciones públicas que están empezando a tomárselo más o menos en serio. De hecho, el Gobierno de España, o sea, el PSOE en realidad, porque no fue el gobierno, sino el PSOE, tuvo un anteproyecto de ley de suelo que también hacía esto.
Sí, sí, y que está bloqueando en el Congreso. Congreso.
Pero cuando habéis apuntado varias cosas de la población inmigrante o construir un edificio de vivienda social, de que la gente quiere vivir donde quiere vivir y ya está... Pero claro, el modelo de ordenamiento también debería servir de cohesión social. Y esto, ¿cómo se conjuga? O sea, ¿cómo se conjuga esa cohesión social, o ese evitar la dispersión territorial, con que todo el mundo quiere vivir en el mismo sitio? Porque eso es difícil de conjugar, ¿no?
Pero vamos a ver, un sitio no es un punto, o sea, es una zona que se va haciendo cada vez más grande y que, si las infraestructuras de transporte fueran un poco mejores, se podría hacer mucho más grande y no tendríamos estos problemas de apilamiento, de densificación. ¿No había un artículo sobre lo densificado que está todo? No podríamos estar... Pero claro, cuando en Rodalies te subes a un tren y no sabes si llegarás o no llegarás, o si el tren se moverá, pues claro, no puedes hacer la ciudad más grande. Si hubiera buenas infraestructuras, tú podrías ir haciendo, porque enseguida que sales del cogollito de Barcelona, de Madrid, empieza a haber suelo, empieza a haber posibilidades de construir, las hay. Entonces es una cuestión simplemente de darse cuenta de que necesitamos dos cosas: un organismo más ágil e infraestructuras de transporte adecuadas, bien mantenidas y con una inversión suficiente.
Eso en la parte de dónde. ¿Y en la parte de cohesión social, que debería tener detrás también un modelo?
La parte de cohesión social... O sea, en España no hemos sido especialmente malos en cohesión, no tenemos... no somos París. Exacto. París... no tenemos, claro, esa periferia en la cual se hizo vivienda social a todo lo que daba para asumir una primera y una segunda generación de migrantes que venían, en este caso, de Argelia y otros países del norte de África. Eso no lo hemos tenido.
Tenemos que mantener eso. Pero eso lo sabemos hacer. Es que en España sabemos hacer densidad, o sea, sabemos hacer densidad. Hemos planificado en densidad, y no estoy hablando solo del Eixample. O sea, Blasco Ibáñez, por citar nuestra ciudad, que es la zona de Valencia cerca de las universidades, es una zona densa. Chamartín es una zona densa y vivible, con bajos comerciales, con un buen entramado de metro y demás. Lo que pasa es que ahora tenemos que ir al siguiente nivel. El siguiente nivel es pensar en los nuevos barrios que queremos hacer y ponerlos con el transporte público por delante.
Y esto, digo, hacer el transporte público antes de hacer el barrio.
De hecho, esto tiene un nombre, que es transit-oriented planning o transit-oriented communities, que es básicamente que tú piensas al mismo tiempo la vía de tren... Porque, por cierto, es importante la mención de Cercanías, porque el Cercanías y el metro no sirven al mismo objetivo. O sea, un Cercanías es un cacharro distinto, porque moviliza a más gente con paradas a más distancia y le corta más los tiempos en más distancia, ¿no?
En París, por ejemplo, hace poco, hace 20... el RER, no sé cuánto tiempo tiene, pero sobre el sistema de metro pusieron un sistema de tren regional que permitió descomprimir en poca medida la ciudad. Cuando tú ves la estructura de transporte de Tokio, ¿vale?, tienes tipo metro, tipo intermedio y tipo cercanías, que es más pesado y te permite mover a más gente.
Claro, eso, con perdón, con un poco de dinero, los fondos Next Generation, que es lo que hemos tenido, porque si veis los gráficos de inversión en Cercanías, han subido muchísimo, ¿no? Pero no resuelves décadas de infrafinanciación en Cercanías y en Rodalies solo con los fondos Next Generation, que, por cierto, se nos acaban en agosto, ¿vale? Entonces, tienes que poner las dos cosas en paralelo y al mismo tiempo. Y aquí se añade otra capa de dificultad a la cuestión de la administración multinivel, que es que, además de ser multinivel, si es de partidos distintos... Exacto. Entonces tienen los incentivos, en un contexto de polarización gigantesca, no solo para no facilitarse la vida, sino para dificultársela.
Oye, nos estáis deprimiendo muchísimo. O sea, pero, pero no sabéis... Por favor, coged un poco de luz, porque yo voy a empezar a llorar. Ya sabéis perfectamente que la ley del suelo fue al Congreso y los dos grandes partidos estaban de acuerdo. Sí, sí. ¿Eh? Y ¿qué pasó? Que no salió.
La ley del suelo hace falta.
La ley del suelo, por cierto, por poner en situación, hacía una cosa, hacía varias cosas, ¿no? Pero una cosa que hacía que era bastante importante es... He mencionado que hay muchos puntos, ¿no?, de fricción en la tubería de la construcción. Muchos de esos puntos se producen o bien porque el silencio administrativo en el urbanismo en España es por defecto negativo casi siempre, entonces, si a la administración competente no le da la vida para presentar el informe preceptivo, eso se vuelve a empezar; o porque hay un defecto de forma minúsculo, y entonces se pueden presentar alegaciones. Y tenemos en España organizaciones especializadas en presentar alegaciones para parar proyectos de vivienda.
En España tenemos una sociedad civil sesgada hacia el no y no hacia el sí. Está muy bien que haya sociedad civil hacia el no, porque hace falta sociedad civil que pare, pero hace falta sociedad civil sesgada hacia el sí que empuje para que las cosas sucedan, y no la tenemos. Y como tenemos esa posibilidad de que, ante un defecto de forma, tú puedes presentar ante un juez competente de lo contencioso-administrativo para que se pare un proceso de urbanización determinado, y toda la sociedad civil que tenemos, casi toda, está sesgada hacia el no, pues entonces...
¿Está sesgada hacia el no? Ahí ya no entramos, ¿eh? Ahí no entraremos, no nos piques a eso. No, pero es una pregunta... Efectivamente, es una pregunta muy interesante, pero creo que se escapa un poco del ámbito.
Por decir una cosa positiva, perdonad por decir algo positivo, porque Jorge estaba comentando que a lo mejor lo que habría que hacer es eliminar algunos de los pasos y tal, pero hay fórmulas muy inteligentes que se están aplicando ahora en Finlandia, por ejemplo, en Australia, y Málaga está empezando a incorporarlas, que es utilizar la inteligencia artificial para hacer las comprobaciones de la legalidad de las estructuras y de los proyectos urbanísticos, para comprobar toda la legalidad, tanto de edificabilidad como que los informes medioambientales sean los correctos y tal, ¿vale?, para que sea más ágil. Mucho más ágil. O sea, han reducido a una cuarta parte los tiempos de comprobación.
O sea, hay muchas cosas que se pueden hacer, porque fijaos que en el caso español es todavía peor. ¿Por qué? Porque en el caso español hay un problema, que es lo que se llama el miedo a firmar. Cuando la licencia está ya casi preparada, llaman al secretario y no, el secretario se fue de vacaciones porque no quiere firmar. ¿Por qué? Porque si firmas puedes acabar... puedes acabar, porque llegará una de estas asociaciones y pondrá un tal, y resulta que al informe medioambiental le falta un pequeño detalle, y entonces, bueno, ya prevaricación, no sé qué, no sé cuántos. El secretario ha desaparecido, el interventor no puede firmar, tal. Y esta es otra de las fases de la licencia: cuántas veces el secretario desaparecerá para no firmar. Con la inteligencia artificial lo tiene resuelto, porque nadie ha firmado. Ha firmado algo que está programado y que tiene un algoritmo. Ha firmado el algoritmo y, por lo tanto, métalo usted en la cárcel, al algoritmo, pero no hay persona envuelta en este problema. Eso agilizaría mucho las cosas. La construcción industrializada, por ejemplo, por decir cosas positivas. Hay innovaciones que nos permitirían ir mucho más rápido.
Vale, pero yo quería preguntaros... Bueno, no sé si preguntar ya por el alquiler, porque entonces yo creo que ya nos vamos a casa todos más deprimidos, pero bueno, vamos a centrarnos en el alquiler, que es también uno de los... además es el problema. No hay suelo, por lo tanto no hay construcciones, por lo tanto no hay alquiler. Y hablábamos antes de entrar de la fila, de los que hacen fila para alquilar una casa, que se ha convertido, decíais, no me acuerdo quién de los dos, en un concurso de belleza, y entonces ya el más guapo, el que más cobra, el más mono, el más tal, el más no sé cuántos. Y entonces el último de la fila, que son, supongo, los de siempre, ¿no? Personas mayores, jóvenes, inmigrantes, familias monoparentales, solteras, solteras monoparentales, mujeres solas, tal. Entonces, ¿qué hacemos? ¿Qué hacemos para que todos estos...? Tú hablabas antes de topar el alquiler, de las iniciativas que se toman para que el alquiler baje, pero al final lo poco o mucho que baje va a ser para los tres primeros o cinco primeros de la fila. ¿Cómo hacemos que llegue al último de la fila?
Haciendo más abundante el bien al final de la fila. Es que yo entiendo, yo entiendo que cuando estás en la fila... Lo entiendo y simpatizo con ello, o sea, porque yo, siendo una persona privilegiada en muchos aspectos, profesionalmente me va muy bien, he estado en la fila hace poco y, si a mí, digo, la fila me resultaba un poco agobiante, no me quiero imaginar a todo el mundo que no está en mi situación, ¿no? Entonces, simpatizo mucho con la idea de que cuando estás en la fila tú solo piensas en la fila, y ves la gente que te pasa por delante, y lo que quieres es una zancadilla, una zancadilla legal para que no te pase por delante alguien que tiene más dinero, que tiene un contrato laboral mejor. Porque yo, por ejemplo, o sea, le pasé por delante a mucha gente en la fila de alquiler simplemente porque tenía un contrato laboral bueno, y ya está, ¿no? Y entonces tú quieres poner una zancadilla y solo piensas en la gente que está en la fila. Lo que yo llamo juegos de suma cero, políticas de la escasez. Pero lo importante es por qué existe la fila. Y la fila existe por lo escaso que es el bien al final de la fila. Entonces, por no volver a decir: hay que construir.
Eso es lo que dices tú con los 3 millones, el título de tu libro.
Bueno, claro. Entonces hay que... es que hay que construir. No solo porque cuando pensamos en construir solo pensamos en viviendas que se van a construir para venderse, pero muchas de esas viviendas acaban en alquiler también, ¿no? Esto es una cosa, y la otra cosa es que siempre se le pone a la vivienda que se tiene que construir la coletilla de asequible. Y efectivamente hay una parte de la vivienda, yo antes he hablado de un cuarto, una tercera, una quinta parte, que tú la construyes ex profeso con un diseño legal, normativo y económico para que sea asequible, pero es que cualquier oferta de vivienda, por defecto, donde la gente quiere vivir, va a hacer la vivienda en general más asequible. Incluso el bloque de viviendas de lujo que se construye al lado del parque de Berlín a 10.000 € el metro cuadrado. También. Facilita que la vivienda, que cualquier vivienda, incluso la que ya está construida, sea más asequible. Por efecto deslizamiento. Efectivamente, las cadenas de mudanza, que es como se llama en la literatura económica. Es básicamente... Por ejemplo, hace poco estábamos en otra fila, que era la de la compraventa. Entonces estábamos buscando para comprar, como tanta gente de 40 años a la que le va bien en la vida, enfrente de Madrid Río, ¿no? Pues claro, porque es una zona fantástica, regenerada y demás. Entonces miramos un par de pisos y la gente que nos pasó por delante nos pasó subiendo sobre el precio de salida de venta, ¿no? Que ya era altísimo. Que ya era alto, pero nos pasó así por delante. Claro, si hubiese más vivienda de lujo construida en Madrid, es posible que esa persona hubiese comprado esa vivienda nueva de lujo, ¿no?, en lugar de la vivienda de 1959. Que tú querías. Que Catalina, que mi esposa y yo queríamos comprar, ¿no? Literalmente. Entonces sí que nos pasaron por delante dos veces. Entonces, de enfrente de Madrid Río nos hemos ido a Moratalaz, estamos encantados, por cierto, barrio Moratalaz. Y entonces, si yo hubiese podido comprar esa vivienda, la vivienda que hemos comprado en Moratalaz habría quedado para otra familia de un poco menor poder adquisitivo, y así hacia abajo.
En Finlandia, con datos administrativos de compraventa, hicieron un paper precioso en el que comprobaron que esto sucedía, que cuando hay más oferta de vivienda la gente puede mudarse a un barrio un poquito mejor, porque hay hasta, digamos, seis niveles de cadena de vivienda hacia abajo. O sea, y mucha de esa gente se muda a un lugar que alquila, no que compra. Entonces, abrir la oferta es importante también para esto. Pero, por supuesto, y aquí José sabe mucho más que yo, también se puede abrir la oferta del parque existente, y lo que estamos haciendo es lo contrario. Estamos reduciendo el incentivo para que la vivienda existente, la ya construida, pase a ser oferta para resolver el problema de la fila del alquiler de largo plazo. ¿Y eso por qué, José?
Bueno, pues porque yo creo que aquí hay problemas de comprensión y algunos problemas ideológicos. O sea, hay problemas de que yo tengo una visión, y esta es la visión, y me dan lo mismo los números, la evidencia empírica que me presentas y tal, me da lo mismo, ¿no? Entonces, bueno, pues vamos a ver, yo creo que uno de los problemas que tenemos son las cicatrices de la crisis inmobiliaria. Cicatrices en el sentido siguiente: la crisis inmobiliaria dejó muy tocada la reputación de constructores, de promotores. Un constructor, un promotor es un demonio, ¿no? Era un demonio. Por lo tanto, nadie quiere ser eso, ¿no? Porque socialmente está muy desprestigiado.
Pero eso se ha ido trasladando, y ahora resulta que un particular que tiene una vivienda en alquiler ya es un demonio, también es un especulador, no sé qué, mala persona, porque cobra una renta por un activo que compró justamente para sacar una rentabilidad. Entonces esa visión social pues genera que la gente diga: yo no quiero que me miren como un demonio y, por lo tanto, pues vendo la vivienda o lo que sea. Yo no quiero estar en este mercado. Y esa visión se va dando poco a poco por parte del espectro político; una parte del espectro político va señalando al propietario sin darse cuenta de que, si esos propietarios no existieran, no habría vivienda en alquiler. Y la mayor parte...
Entonces tenemos aquí, primero, la pugna por cuál es la causa del problema. Unos decimos que el problema es un problema de oferta, no hay suficiente oferta. Otros dicen que es un problema porque los grandes tenedores malvados lo controlan todo. Entonces, bueno, pues vamos a ver empíricamente estos grandes tenedores malvados cuánto representan. Representan una proporción minúscula. Si tú sumas los grandes tenedores de verdad, te sale un 5, un 6 %. Esto, hablamos de fondos de inversión que tienen... bueno, muchas, o sea, 15.000, 30.000... Muchas viviendas son como Vonovia en Alemania, 500.000, 600.000; eso es un fondo. Aquí, bueno, sí, tienen viviendas, pero entonces cuentas todo y te sale un 5, un 6 %, porque no hay una estadística oficial, pero bueno, vas cogiendo las de unas y las de otras, aunque las están vendiendo, por lo tanto ahora será un poco menos. Si quieres otra definición, ¿cuántas personas jurídicas? El 8 %.
Vamos a ver, aquí el mercado del alquiler es del señor Juan y la señora... O sea, no es de Vonovia y de Blackstone, es de estos. Estas personas son las que están ofreciendo las viviendas. Por lo tanto, no existe una justificación para una política que es la que se quiere implementar, que es la política del control de alquileres, que desde una perspectiva política es fabulosamente atractiva. Porque si yo le digo al votante... O sea, fijaos, fijaos hasta dónde llega la cosa. Primero, mi votante propietario me impide construir más, porque yo quiero ganar las elecciones, entonces no quiero. Claro, como no construyo más, el precio del alquiler se me dispara, y entonces, para satisfacer a mi votante inquilino, digo: "No os preocupéis, vamos a fijar los precios, vamos a controlar los precios". Ese control de precios lleva a una reducción de la oferta, y os puedo dar 50.000 indicadores y si...
queremos un trabajo hecho sobre esto, pero podemos hablar de hasta el detalle que queráis, pero hay una reducción de la oferta y esa reducción de la oferta, ¿qué hace? Que la cola sea cada vez más larga. Por lo tanto, fijaros la contradicción. La cola es cada vez más larga, por lo tanto, el joven y la familia monoparental está cada vez más lejos del principio de la cola. Y el nómada digital que gana 6.000 € de una empresa de Alemania, le han bajado el precio del alquiler. O sea, con el control le han bajado y antes le pedían 1.200 y ahora le piden 1.000 y él dice: «Bueno, pues ya me va bien. Tengo 200». Genial, tengo 200. El país en el que vivo me hace el favor de bajarme el precio, que nunca se lo he pedido porque tenía recursos de sobra, y me lo hace el favor a mí, pero no beneficia en nada al de la mitad de la cola para atrás, al que está en la cola.
Y entonces para generar esa sensación, o sea, la única, nosotros explicamos en microeconomía, en primero de carrera explicamos que los economistas no estamos en contra de la limitación de los precios, por supuesto que no. Estamos a favor cuando se dan las condiciones para que esa limitación sea efectiva, y es cuando hay un monopolio o un oligopolio. Cuando hay una persona que lo controla todo, o sea, que yo voy por una casa, subo a un piso de alquiler, me encuentro con un señor y me dice: «Son 1.500 €». No, no, esto es una barbaridad, me voy, voy a otra. Me encuentro al mismo señor, me dice: «Son 1.500 €». Bajo otra vez, subo a otra. Y es el mismo señor: «1.500 €». Hay un monopolio. Eso no puede ser. O sea, usted no puede decidir y controlar los precios. Por lo tanto, hay que ponerle una limitación de precios. Pero la teoría también dice que cuando tienes un mercado atomizado no debes controlar los precios, porque lo que haces es reducir la oferta.
Entonces, yo creo que hay un intento por parte de algunos de decir: esto es un... aquí controlan, la mayor parte está controlada por grandes tenedores. Pero claro, como eso no es verdad, la definición de gran tenedor tiene que ir contrayéndose. Inició en 15.000 m², luego 10 viviendas, luego cinco viviendas. Ahora ya vamos a ir a dos, porque la una aún bien, pero dos ya tendrás que unas características de mantener al inquilino. Claro. Y así dices: el 90% del mercado está controlado por grandes tenedores. Sí, claro. 3 millones de grandes tenedores no hacen un oligopolio ni un monopolio. Es un oxímoron. No hay justificación para esta política.
Vale. Vale. Pero al final nos encontramos que la gente que quiere alquilar o comprar se enfrenta a unos precios cada vez más desbocados, sobre los que no tiene ningún control. Y los expertos nos decís: «Es el mercado, amigo».
No, no decimos... no, no, no. No, no, «es el mercado», no. Es una provocación, es claramente una provocación. Jorge, no caigas, no caigas. No les voy a caer, porque no decimos «sorry, no, sorry, es lo que hay», no. Es un mercado roto. El mercado está claramente roto, reventado.
Esa caricatura que nos hacen de «no, claro, es que como es»... No, lo que nosotros decimos es que la gente se mueve por incentivos, ¿vale? Y también la gente se mueve por el poder que tiene dentro de un mercado. Lo que pasa es que el poder relativo de un solo propietario es gigantesco. El relativo es gigantesco porque, al fin y al cabo, aunque tú tengas a muchísimos propietarios, la cantidad de demanda es mucho mayor. Y además, ¿qué pasa? O sea, que el propietario tiene otras opciones: tiene el alquiler turístico, y tiene el alquiler de temporada, y tiene vender la vivienda, y entonces...
Pero entonces no, entonces hay que regular: prohibir alquiler de temporada, prohibir alquiler turístico y prohibir la venta. Pero si al final, pero si al final el señor Juan y la señora deciden que su piso en ciudades importantes o costa, que este país, como sabemos, es una campana con el badajo de Madrid, entonces, si el señor Pepe y la señora Juana, o al revés, que ya no me acuerdo, deciden que sus pisos van al alquiler turístico porque es mucho más rentable, porque tal y no sé qué, entonces también hacemos, ¿no?
Pero es que entonces, si tú, si tú asumes de partida... Entonces los de la cola ya están, ¿no? Alejandra, es que nosotros no hemos dicho eso. Por eso, déjame. Pero eso también es un, o sea, eso existe, ha existido. Bueno, ahora creo que este principio de año ha bajado el número sin que se afecten los alquileres, que siguen subiendo, por lo tanto esa no era la causa, ¿no? Claro.
Pero el problema, el problema, Alejandra, es pensar que tú lo que pones en la norma por tu deseo es lo que va a suceder, ¿no? Tú sí que puedes decir: «Oye, mira, en mi barrio de Valencia, el Cabañal, pues oye, que ya hemos pasado de cero a un 11% del parque de vivienda en alquiler turístico, es problemático para el barrio», ¿no? Porque es problemático para el barrio por muchas razones, porque el alquiler turístico tiene externalidades negativas, como decimos los economistas, que básicamente es que genera ruido, baja el capital social del barrio, lo que sea. Y además luego también tienes positivas, porque claro, te mejora un poco las amenities, o sea, los restaurantes y demás, pero tiene problemas y además te detrae de la oferta de alquiler de largo plazo.
Si tú lo piensas así, que yo creo que es así, entonces tú dices: bueno, pues yo tengo políticas disponibles. Un impuesto, un impuesto en zonas que han pasado de... en 5 años, sobre el alquiler turístico, y lo pones. Un registro único, que es lo que se ha puesto en marcha también, ¿no? ¿O eso no funciona? ¿No? Aquí lo que estamos es que seguimos pensándolo por prohibición. Y yo lo que digo es: como la gente nos movemos por incentivos, y además tenemos, por cierto, es una suerte, es una suerte, no nos equivoquemos, que toda la oferta turística que está atomizada esté en la misma plataforma, porque te resulta, que quiera estar ahí, mucho más sencillo implementar una política como esta. Exactamente. Por diseño sería mucho más difícil ir persiguiendo a cada propietario de alquiler turístico para buscar y ponerle un impuesto. Sin embargo, si están todas en tres o cuatro plataformas, lo que tienes que hacer es dialogar con las plataformas. Entonces, tú puedes hacer eso.
Y yo es una política que he defendido y defiendo, que es mucho mejor que pensar que tú prohíbes el alquiler turístico, prohíbes el alquiler de temporada y de repente, mágicamente, todo se va a alquiler de largo plazo. Lo que pasa es que lo que tienes que hacer es atractivo lo otro. Tú detraes atracción, interés, incentivo, vía impuestos, es como yo lo haría al menos, al alquiler turístico y al alquiler de temporada, porque socialmente te parece más deseable, y a mí me lo parece, el alquiler de largo plazo, pero entonces lo que tienes que hacer es más atractivo lo otro. Y no solo lo haces más atractivo sin control de alquileres, lo haces más atractivo porque hay una siguiente parte de: bueno, el que está el último en la cola, el vulnerable, pues lo protejo con una declaración de vulnerable, ¿no? Que es la decisión que tomamos en la pandemia, que probablemente estaba justificada en ese contexto, pero que hemos extendido ad aeternum: que una persona que tiene un perfil determinado no puede ser expulsada de una vivienda en la que está en situación de impago si servicios sociales dice que cumple con x, y, z condiciones.
Lo que pasa con eso es que yo supongo que en esta sala hay propietarios y propietarias que hacen el casting, y es totalmente normal que lo hagan cuando se ponen a alquilar, porque tú no quieres verte en esa situación. Tú no quieres verte como propietario, propietaria, en la situación de tener una persona que no te va a pagar y tú no poder, digamos, buscar una solución que no sea mantenerte ahí. Claro, la persona que está alquilada y no puede pagar está todavía peor. Totalmente cierto.
Lo que a mí me parece graciosísimo es que las posturas progresistas en este país no digan: «Oye, socialmente sería deseable que esta gente, las personas en situación de vulnerabilidad, tuvieran un sitio al que llegar, ¿no?, que viviesen mejor», y tengamos una propuesta ultratímida de seguro público de alquileres y ningún impulso real en vivienda en alquiler social. Porque realmente, si tú piensas socialmente que esa gente tiene que llegar a algún sitio a vivir dignamente, lo que necesitas es alquiler social y/o un seguro de alquileres como el que existe en Francia, para que la sociedad nos hagamos cargo de, digamos, ese coste que estamos poniendo en la espalda del propietario y que hace que los propietarios sean más selectivos a la hora de a quién le alquilan, o incluso de si ponen la vivienda en alquiler.
Entonces, el mundo en el que yo estoy pensando es un mundo en el cual desincentivamos fuertemente, si queréis, sobre todo en las zonas donde hay más problema con esto, el alquiler de temporada y el alquiler de corto plazo vía impuesto, y hacemos más fácil lo otro. Eso te haría un mercado más funcional, porque el mercado está definitivamente roto. Y cuando haces eso, además abres la mano en la oferta nueva; entonces, y solo entonces, puedes empezar a pensar en ayudas al alquiler.
Cuando tú comentabas el tema de la rentabilidad: no es la rentabilidad, es el riesgo. O sea, aquí cualquier inversión tiene dos vectores, el de rentabilidad y el de riesgo. Y la rentabilidad ajustada al riesgo es lo que cuenta. Entonces, cuando alguien compra una vivienda y tiene un riesgo elevado, pues lógicamente eso desincentiva. Si tú dices: «Ah, porque el alquiler turístico es más rentable». Vale, una persona que tenga un piso en alquiler turístico tiene que imputarse el 100% de los rendimientos inmobiliarios en el impuesto sobre la renta. El 100%. Si lo tengo en alquiler regular es solo el 50%. Y si además he alquilado a un joven, solo el 30%, y va bajando. Por lo tanto, primero tendría que ganar con el turístico o el de temporada un 50, un 100% más que con el regular, y además los costes de gestión, porque claro, si cada 3 días o 5 días tengo que cambiar, hay que cambiarla, el coste de gestión puede ser un 20%.
El problema no es... la gente se lo lleva a estos mercados porque si un americano viene a un piso turístico por 3 días, a los 3 días se va. Se va seguro, no hay riesgo, cero. Entonces, la rentabilidad pura y dura quizás es peor, porque hay periodos donde a lo mejor no tengo a alguien, está en el cambio y tal; la rentabilidad pura y dura es peor, pero ajustada por riesgo es mucho mejor. Entonces, lo que tenemos que hacer es conseguir que esos incentivos sean de tal manera que el riesgo se reduzca para el propietario, y el propietario diga: «Es que yo no alquilo por el miedo que tengo».
Pasamos a lo de antes, con los padres que compraban casas para sus hijos. Estoy hablando de 70 y tal. «He comprado dos casas, una para cada uno de mis hijos». «¿Y las tienes...?». «No, las tengo cerradas». «¿Pero por qué las tienes cerradas?». «No, no me fío». Tal. Pues podemos ver eso, o simplemente que el propietario dice: «Mira, no quiero entrar en este lío y prefiero venderlo». Además, ahora hay mucha demanda para compra y los precios están creciendo muy rápido, unas ganancias de capital enormes. Hay que evitar que pase eso, porque necesitamos esas viviendas en alquiler. Necesitamos que estén en alquiler.
Y hay que pensar también que si hay muchas más viviendas en alquiler, y podrían haberlas, podrían haberlas, los precios bajan. En Barcelona yo estaba de alquiler en el periodo del 2010 al 2013. Los precios bajaron un 22%. A mí mi dueño me bajó el alquiler. Me bajó el alquiler prácticamente sin pedírselo. ¿Por qué? Porque se estaba bajando. Todo el mundo estaba diciendo: «Pues me voy a otra. Allí me han ofrecido más barato, y allí más barato. Ah, pues me voy a aquella», y tal. Y el dueño, los dueños, no ponían demasiadas pegas en bajarte el alquiler. Por tanto, necesitamos más vivienda para que no sea el dueño el que marque el precio, sino que sea yo el que diga: «Tú me pides eso, pero si tengo tres que me lo dan por menos que tú, ahí te quedas». Que cambie, que cambie las zonas, que cambie el poder de...
Nos preguntaba Rafael García Pérez, y es una cosa que habéis apuntado en algún momento, en relación a los distintos gobiernos, en las distintas fases y en los distintos periodos: qué mecanismos podrían aislar esta gestión, la gestión de la vivienda, de estos ciclos electorales. Y él planteaba si podría contemplarse la creación de una institución específica, nacional, que pudiera abordar este reto.
Mira, ahí hay todo tipo de propuestas, desde propuestas muy bestias que hay en Estados Unidos de quitar las competencias urbanísticas a los ayuntamientos para subirlas al nivel del Estado o al nivel de una comunidad más grande, que eso sería lo más radical, hasta propuestas de organismos supramunicipales que tengan unas competencias delegadas de los municipios, para que sea gente de la zona. Yo vivo, yo qué sé, en Hospitalet y ahora me quiero mudar a Barcelona, porque yo no soy votante de Barcelona, soy votante de Hospitalet, entonces no me van a construir algo para que yo me mude. Entonces, si fuera supramunicipal, a medida que vas subiendo, hay más interés en construir. ¿Por qué? Porque es, digamos, todo el espacio público el que es necesario. Entonces, todas las propuestas son subir las competencias o parte de las competencias a niveles decisorios más altos hasta, digamos, llegar al límite, que sería a nivel central.
Claro, eso es, o sea, yo no lo veo factible, eso es muy difícil. Exacto. De hecho, yo creo que en España no sería ni constitucional, pero sí que habría formas. Por ejemplo, el Área Metropolitana de Barcelona es, digamos, un espacio de desarrollo urbanístico, de preparación urbanística, aunque no tenga competencias para desarrollar, pero sí que podría tenerlas si se las delegaran los municipios bajo los cuales está; sí que podría tenerlas entonces. Pero aquí está esta cuestión de que, bueno, habría que delegar las competencias.
Sí, yo lo que creo, de todas maneras, es que la pregunta de Rafael iba más por sacarlo del ciclo electoral directamente y hacer un Banco de España de, digo, una... Eso siempre es una tentación. Yo sería cuidadoso con eso porque tiene otros problemas, la verdad. Pero bueno, nada que añadir a lo que ha dicho José.
Ya habéis hablado, ya habéis tocado muchos temas a estas alturas, pero tenemos otra pregunta de Paloma Iznaola que dice: «Una solución sería limitar la compra de vivienda por inversores extranjeros». Aunque habéis dicho que el porcentaje de los fondos de inversión o de la acumulación privada es bajo, ¿no?
Pero no, pero no se refiere, yo creo que no se refiere a fondos de inversión, se refiere a no residentes. A no residentes. O sea, aquí lo importante es partir del diagnóstico para empezar, porque claro, la compra por parte de no residentes es un 36% en los últimos 10 años en Alicante y un 5% en Madrid. Digo que son dos mundos muy distintos, ¿no? Entonces, la compraventa de los no residentes es una dinámica habitual y creciente en las zonas de costa, sobre todo en las islas y demás. Y es muy diferente lo que pasa en donde está la mayor parte de la demanda versus oferta y el problema gordo; aquí están los hogares que se crean, ¿vale?
Entonces, la pregunta para esas otras zonas es: si yo establezco una limitación... Las limitaciones suelen detraer oferta. Australia y Canadá han puesto impuestos a la compraventa de los no residentes, que parece, por alguna investigación que he visto, que no detraen oferta, ¿no? Tú pones un impuesto y eso no hace que se reduzca la oferta de vivienda, y entonces generas un incentivo para la venta a residentes. A mí eso en las zonas... Fíjate que de esto me cambió la opinión Kiko Llaneras, de hecho, que es alicantino, comentando con él de Venidor, deidor. Sí, sí, sí, pero es que me acuerdo comentando con Kiko varias veces, que es como: «Hombre, Jorge», porque yo soy muy reacio a esto, porque siempre tengo miedo de que cualquier política que detraiga oferta... me da pavor, porque lo que tenemos es un déficit de oferta. Entonces, creo que la regla de oro es si
hay indicio de que una política puede limitar la oferta de movilización de vivienda a corto plazo o de nueva construcción, no la tenemos que considerar. Pero es verdad que los impuestos a la compra de no residentes, por lo poco que he visto, podrían no detraer oferta y, sin embargo, tendrían un efecto balanceador en los precios en las zonas donde esto sí que realmente es una parte importante de la dinámica.
En este mismo sentido, un segundo, Alejandra, Ámsterdam, por ejemplo, limita la compra y obliga a que solo puedes comprar si vas a residir.
Eso es distinto.
Vamos a ver, esa es una política que también se está discutiendo en el caso de Cataluña y que hay varios informes y no entraremos a hablar de los informes porque sí. Pero es una política mejor diseñada en términos de controlable, porque lo que dice es que tú no puedes comprar una vivienda luego para ponerla en alquiler. Por lo tanto, es muy sencillo comprobar si has comprado una vivienda para poner en alquiler, ¿no? Si es una compra especulativa, qué narices es una compra especulativa, qué ley define lo que es una compra especulativa, que es lo que se está discutiendo aquí. Pero bueno, en aquel contexto, pero claro, ¿qué es lo que ha sucedido? Pues lo que esperarías que sucediera en los barrios de Rotterdam y de Ámsterdam, donde se ha aplicado esto, ¿qué ha sucedido? Que las viviendas en alquiler se han vendido y ¿quién las ha comprado? Los compradores de vivienda siempre tienen renta media más alta que los inquilinos. Siempre, por definición, en todos los países. ¿Quién lo ha comprado? Ricos o gente que está en la distribución de la renta más arriba que los que vivían. ¿Y qué ha pasado con los que vivían? Pues que no pueden comprar, tienen que seguir alquilando. ¿Y dónde han tenido que ir a alquilar? A tomar por saco. Vale, básicamente, hala, para fuera. ¿Por qué? Porque en las zonas centrales solo venta. Entonces hay que mirar con mucho cuidado los impactos colaterales de las medidas, porque puede sonar muy bonito, pero luego tener efectos de medio y largo plazo terribles, terribles.
Y dos apreciaciones sobre esto. Una es lo que he dicho antes, que lo reitero, es que tenemos que dejar de pensar que porque queremos que una cosa suceda va a suceder. Tenemos que entender que los seres humanos somos complejos y nos movemos por incentivos y tomamos decisiones que el legislador puede no anticipar si no hace un estudio antes. Y lo segundo es, tenemos que dejar de hacer políticas, y aquí va el control de alquileres y esto, para la clase media urbana acomodada como yo. O sea, yo no soy el objetivo, clase media alta, yo no soy el objetivo de ninguna política pública en una situación de escasez y de acceso a la vivienda. Yo no tengo que ser el objetivo. Yo soy el votante mediano de la izquierda de esta ciudad, pero no debo ser el objetivo. Y esa es la paradoja en la cual nos tenemos que mover. Yo no tengo que ser el objetivo porque a mí no me tiene que proteger ni que facilitar la compra.
Pero además es que la OCDE nos ha llamado la atención sistemáticamente en que las ayudas y los subsidios en España están muy dirigidos a la gente que no los necesita, a la gente de la parte alta de la distribución. No se entiende, lo siento, yo no lo entiendo y la población no lo puede entender, sistemáticamente. Y otro informe de la OCDE, lo mismo. Oiga, ¿por qué dedican tanto al carburante para todos? ¿Cómo que para todos? Será para la gente que no tenga recursos. El que tenga, que lo pague al precio que toca, ¿no? No, para todos. Claro, todo esto va sumando y entonces la gente que más recursos tiene acaba recibiendo más subsidios que el resto. Esto es un disparate. Tenemos que acabar con esto. Lo está diciendo Jorge en un caso específico, pero yo lo digo en general, los subsidios están mal orientados. Tienen que estar orientados a la gente que lo necesita.
Y esto, los políticos con los que habláis y asesoráis, ¿os escuchan?
Son votos. Yo cuento votos. Cuento votos y el votante mediano es el que me hace ganar la elección. El votante mediano está aquí sentado a mi lado.
Sí, claro. Efectivamente.
Es así de sencillo. La teoría del votante mediano. Si es que además se llama así, teoría del votante mediano.
Sí. Yo, a ver, sí que hay gente, por supuesto que hay políticos y técnicos o puntos intermedios que están, por supuesto, o sea, si no, no nos dedicaríamos a lo que nos dedicamos, no estaríamos aquí, ¿sabes? O sea, por supuesto que lo hay. Lo que pasa es que es una batalla muy dura y que es normal que se dé, porque luego tú quieres que la democracia responda al votante, o sea, no quieres una democracia que no responda al votante mediano, ¿no? Lo que pasa es que el problema del votante mediano es la gente que no vota, ¿sabes? La gente que no vota tiene un perfil determinado, la gente que no se moviliza tiene un perfil determinado, la gente que no puede votar porque no tiene papeles tiene un perfil determinado. Entonces, claro, o sea, cuando tú diseñas políticas, por ejemplo, el ingreso mínimo vital, ¿vale? Tú diseñas un ingreso mínimo vital que claramente va dirigido a una persona distinta que es el votante mediano, pero luego tienes un contrapeso en el cual tienes que pedirlo expreso, a mucha gente no le llega y demás. Y entonces es como: ¿es mejor tener un ingreso tal que no tenerlo? Sí. ¿Es la mejor política que podríamos tener contra la pobreza? Ni de lejos. Ha sido un avance tenerlo. Sí. Y ahí vamos peleándonos, en el buen sentido, con los políticos que están más, digamos, interesados en el votante mediano actual y aquellos que genuinamente, que los hay, por supuesto, están interesados en hacer bien las cosas.
Entiendo. Bueno, que se nos acaba el tiempo, que se nos quedan un montón de preguntas, un montón de preguntas de los que nos ven por YouTube, pero bueno, que se nos acaba el tiempo, que muchísimas gracias a los dos, que ha sido una sesión, yo creo, intensísima, muy interesante, un poco deprimidos, pero dos valencianos aquí es lo que... Muchísimas gracias, saludos. Muchísimas gracias a todos.
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