【利上げ加速】いまから住宅ローンを借りるなら「固定」か「変動」か／「4月」と「10月」に支払い増加へ…「変動金利×積立投資」の落とし穴《清水俊介の辛口住宅ローン診断》

1. 金利上昇の影響と「金利変動耐性」

• DSR（返済負担率）の重要性: 年収に対する年間返済額の割合（DSR）が30%を超えると日銀の注視水準となり、家計の余力が大幅に低下する。安全水準は20%以下、年収倍率は4〜5倍（最大でも6倍以下）が目安。
• 耐性を分ける3要素:
  1. 借入額の抑制（低DSR）: 最も重要。借入を抑えて手残りを確保できているか。
  2. 生活費の大きさ: 家族構成やライフスタイルによる生活コストの差。
  3. 余力資金: 貯蓄や頼れる資金の有無。

2. 金利見直しのタイムラグと今後の予測

• 反映時期のズレ: 政策金利の引き上げから短期プライムレート、基準金利の見直しを経て住宅ローンに反映されるまでタイムラグがある。
• 来春への警戒: 多くの銀行で10月に0.25%引き上げが見込まれるほか、直近や今後の利上げ分が来年4月の見直しで一気に反映され、合計で0.75%程度の上昇になる可能性も考慮する必要がある。

3. 固定金利か変動金利か

• 固定金利への移行は遅い: 長期金利上昇に伴い固定金利（フラット35等）は既に高水準にあり、変動金利との差が2%以上開いている。今から固定金利を選ぶ、あるいは変動から固定へ借り換えるのはコスト面や審査面でハードルが高い。
• 変動金利の基本戦略: 金利上昇リスクを織り込み、借入額を抑えて余力を残せるのであれば、現在でも変動金利を選択肢とするのが現実的。

4. 「変動金利×積立投資」の落とし穴

• ヘッジにはならない: 投資のリターンは含み益であり、毎月現金が出ていく住宅ローン返済の直接的なヘッジにはならない。
• 円換算の罠: 「投資利回り7% ＞ 金利上昇0.25%」というパーセンテージの比較に惑わされず、実際の元本規模（借入数千万円 vs 投資数十万〜数百万円）で考える必要がある。
• 投資貧乏のリスク: 手元資金を残さず投資に回しすぎると、暴落時や収入減少時に耐えられず損失確定売却に追い込まれる。

5. すでに返済が苦しい人の対処法

• プラス数千円貯金: 0.25%の利上げによる返済額増加は月額数千円〜1万円弱程度。固定費やサブスクの見直しで支出を削減し、浮いた分を貯金に回すことで利上げ1〜2回分のショックを吸収できる。