都内で480万円の再建築不可物件を不動産鑑定士が査定した結果

え、事故物件すか？ いや、事故物件ではない。ああ、床が抜けましたね。

いや、境界わからん。境界わからん。

もうそもそも建物の価値はゼロなんで。うん。え？

プロの不動産鑑定士に物件査定してもらおう。

ということで、内見ゴリラの珍賃貸、始まりました。ゴリラです。今日はゲストに来ていただいております。

不動産鑑定士の中瀬桃太郎と申します。よろしくお願いします。よろしくお願いします。桃太郎さんね、皆さん多分どこかで顔を見たことがあると思います。ありがとうございます。

なぜならチャンネル登録者数、もう100万人近いです。なかなかいかないですね、100万人。ギリギリいかないですよね。ギリギリいかないということで、我々のような弱小チャンネルに来ていただいたのもちょっとご縁がありまして、うちの映像制作の会社で大借金とギャンブル依存症のメンバーがいるんですけど。そのメンバーと同級生。

そうですね、大学の。そうそう、立命館時代に1年間、ニヤニヤしながらずっとスマブラをやっていた。懐かしい。仲だったということで。去年とかからちょこちょこお会いさせていただいたりして。

今回なんと我々、都内で地主になりまして。でかい。すごいですよ、これは。23区で地主になりまして。とんでもない。すごくないですか？ これ、えぐいっす。いい気持ち。もうローンも通らないような絶妙な土地なので、キャッシュでバーン払って。

土地をキャッシュでって、もうこれ聞いただけで、しかも23区。そうです。響きはもう富裕層ですよ。

その土地を取得したんですが、それを実際にどんなもんかっていうのを査定していただきたいな。なるほど。ということで来ていただきました。わかりました、任せてください。鑑定士の腕の見せどころですので。

ちょっと甘噛み。ちょっと甘噛み。桃太郎、腕の見せどころですね。

最寄り駅から、立地とかもご案内しながら物件に行きたいと思いますので、今日はどうぞよろしくお願いいたします。

珍賃貸チャンネル。

歩いて思ったんが、やっぱ閑静ですね。そうですね。住宅街としてすごいいいなと思います。暴走族もいないし。閑静にならざるを得ないとも言いましょうか。取れる取れるみたいな人いないですよね。いなかったっすね。

ありがとうございます。そんな頑張っていただいて。できるだけチャンネルの視聴者のこれを作……。これね、これをね。ありがたい。全然。

珍賃貸チャンネル。

さあ、ということで桃太郎さん。ここが八広の南口ですと。こっから徒歩3分。すごい。ご案内します。もう激爆好立地ですよ。

すごい。ちょっとごめんなさい、八広駅の乗客数調べていいっすか？ そんな重要なんすか？ 気になります。調べてほしいっす。

すごい。1万5000人ぐらいですね、2025年。やっぱりね、1万人以上いないとダメですから。マジっすか？ 嬉しい。ガチで？ ガチ？

まもなくです。駅からの対象不動産までのこの道っていうのは、もう絶対歩かないといけないですから。確かに。内見、皆さん歩いてほしいです。確かに。ぜひね。

さあ、ということで到着しました。あちらの物件です。おお。やばい。すごい。どうですか、まず外っつら。渋い。これ3分ですか、ほんまに。これめちゃ近いじゃないですか。え、ここも塩。

ということで到着いたしました。この後ろのやつでございます。いや、これすげえっすね。これは、引っ越す前からずっと空き家だったんですか？

今、隣のおばあちゃんに聞いた情報によると、3年ぐらい空き家だった。そうなんですね。そうです。でもやっぱり、人が使ってた方が持ちいいんすよ、建物って。そうなんすね。意外と完全に……より。そうそう、風通しもできるし。完全に使わないよりは多少使った方がいいんですけど、3年だったらまあまあ。

じゃあ、ちょっと物件の概要を話しておきますと、年数が大体50年。築50年。50年前に建ってて、木造ですと。土地の面積が16点ちょい平米。2階以上です。もういいですか？ いやいや、見ましょう。見ましょうか？ お願いします。こっから査定タイムです。行きましょう。

珍賃貸チャンネル。

じゃあまず、こちらから。この私道を通って、行くようになっております。ちゃんと……確認しましたから。

でもこれ、私道ね、ちゃんと綺麗っすね。そうそう。ここ綺麗っすね。ここめっちゃ綺麗で、多分奥が内装業者さんなんですよ。その方がやってくれたんではないかという説が濃厚ですね。

さあ、ということで物件の前に来まして、引きで見てもわかってもらったと思うんですけど、この古きよき連棟式の長屋となっておりまして。普通、繋がってるもんやと思っちゃいますけどね。そうなんですよ。綺麗に色が違う。そうなんですよ。でも隣なんかめちゃくちゃ新しいですね。そうです。で、我々ということになっております。

どんどん綺麗になっていくわけですからね、ここから。そうですよね。今一番、言うたらモバゲーの初期アバターみたいな状態です。そういうことです。あとは光っていくだけです。そういうことです。

まず僕、1個気になってるのは、これどっから土地なんだろうかと。確かにね。ここは私道です。こっちは土地です。これはわかるんですけど、どこからなのかと。わかんないっすね。境界、境界見ないっしょ。多分こんなとこにあるんかな？ ないっすよね。普通なんかありますもんね、杭がね。杭とかありますよね。

でも昔の測量があったと思うんすけど。ちょっと……。鑑定士、ちょっと期待しないでください。測量はあると思うんすけど、最近作った測量じゃないと思うんで。そうっすね、それはそうっすね。いつ作ってる、これ？

でも平成4年か。ちょっと古いな。こういう測量図が、ちゃんと公的な資料があるんですけども、一応ちゃんと測ってる実績はあるんで、境界はあると思います、どっかしら。どこかしらにね。どこかしら。大体ここの辺りから査定が始まっていくのかなとか。そうっすね。思ったり、なんだかんだ。

逆にちょっと今聞きたいんですけど、ここ、こだわりポイントみたいなんですか、玄関の。こだわりポイント。これまず、なんて言うんですか、木造なのはわかるんですけど、上に行ったら青色に塗装したトタンとかがあって。これまるでフィリピンのスラム街と一緒なんですよ。僕、そういうスラム街行ったりするのが大好きだったりするんで。

そうなんですか。そうです。フィリピンのスラム街、もう2、3回行ったりしてるんですけど、いいなってなるんですよ。またこの眉間にピッ……。スラム建築って何？ お前のための物件だぞ、プスっていうのが来て。へえ。

ちょっとまず入ってください。オープン。意外とスムーズ。いらっしゃいませ。柔らかい。リアルに生活してるもんで生活感がありますが。一旦上がってください。すごい。失礼します。

あれ、このガムが。ガム。あれ？ 気づかなかった。なんだと？ 家にガム落ちてることあるんすか？ おい、誰や、おい。相当年季入ったガム。おい、誰や、おい。これガム、前のおじいちゃんや、これ。これ意味深で。意味深なんじゃないですか。これちゃんと掃除してください。確かに僕、全く気づいてなかったっすね。これちょっと止めますよ。

え、土足なんすか？ 当たり前じゃないですか。じゃあ私も土足で入って。もちろん土足で。土足で一旦上がってください。へえ。いいっすね。これ玄関ですね。いいじゃないですか、全然。

ということで、まず和室ですね。ここが4.5畳です。なるほど。僕、1個聞きたい謎があって。これ築50年なんですけど、本当かっていう。確かにね。これ動画投稿した時も、「いや、これは築50年じゃないですよ。私が昔子供だった時代の、こんなんあれだったんで、時代が違うと思います」みたいな。確かに、みたいな。

もう既に皆さんご存じかもしれないですけど、ここ建物の登記がされてないんですよね。そうなんですよ。正直ね、不詳の方が正しいと思います、築年数。建物の図面とかも多分ないと思うんですけど。ないです。

ポジティブに考えると、使えれば問題ないですから。間違いない。50年だろうが60年だろうが、もうそもそも建物の価値はゼロなんで。え？ 何ですって？ 基本、そのね、ゼロじゃないですか。ゼロなの？ ゼロですよ、ぶっちゃけ。

でも誰が使ってきたかによって、やっぱその維持管理の状態がわかるわけなんで、そこはちょっと見ていきたいですね。なるほど。ありがたい。どうですか、現状この維持管理の状態。ちょっとまだ1回だけしか見てないんで、全体見させてもらっていいですか？ わかりました、もちろんです。

入った感想は、まあまあ妥当な使い方です。これ妥当なんだ。妥当なんじゃないですか。そうですね。基本的に僕たちも世界に行く企業を目指してるので、それで土足オッケーにしてますね、アメリカ基準。なるほど。決してボロいからとかではなくですね。グローバルスタンダードで行こう、すなわち土足だと。わかりました。ということで土足なんで。ポジティブですね。そうなんですよ。

この辺の荷物は、ちゃんと持ってきてはったやつですよね。そう。これなんかもう、ご近所さんに配り散らかしてる。へえ。よろしくお願いします。そうです。

これは僕が通勤で活用してる車輪ですね。でも自転車置き場があるってことですね。そうです。やっぱこういうロードバイク系は盗難に遭いやすいですから。それ家に持ってこれるってのは。そう、本当に盗まれますからね。盗まれますから。そうっすね。室内チャリ置き場。いいと思います。

バイクもいけますよ。バイクいける。結構いいっすよ。マジっすか？ 最悪、軽の車ぐらい突っ込んでもらってもいいかなっていう、別に、みたいな。そうっすね。ぐらいの気持ちではいますけど。

じゃあ、これが和室。次、キッチン見てください。いらっしゃいませ。キッチンです。お願いします。どうっすか？ ゴキブリ出るんすか？ 今んとこ見たことないです。よかった。僕マジ無理なんで。ゴキブリは今んとこ見たことない。わかりました。

ちゃんと通電もしてて、水道も通って。そうなんですよ、通電してるんですよね。ライト、ここに引っかけられますので。おお。へった。すげえな。勉強になりますわ。

僕最近、『ALWAYS 三丁目の夕日』って映画を見たんですけど、あれが戦後10数年後の映画なんですけど、完全に同じなんですよ、物件のクオリティが。本当に戦後を生き抜いてきた、高度経済成長期を共に生きてきた物件だろうなと思います。

あんまりあれですけど、頑張ったらドラマ撮影に使われるかもしれないですよね。ワンチャンね。スタジオとして。なので、あんま手を加えたくないのもありますね。掃除はしようと思ってますけど。まだがっつり掃除できてないんで。

ガスもちゃんと通ってるんだ。そう、ガスも通ってます。3年前まで住んでたんで、キッチンも意外とちょっと綺麗じゃないですか、シンクも。確かに。これ入れ替えてなくて？ これ入れ替えてないっすよ。へえ。ちょっと水出していいですか？ いいっすよ。

ちょっと。なんすか？ これ錆じゃないっすよね？ 錆はないっすよ。錆ないっす。反射してるだけか。錆はないです。やめてくださいよ、そんな。最初、ブロって出てくるやつあるじゃないですか。あります。錆が。それではないと。それではないですね。もうここで歯磨きも洗顔も僕やってますんで。

料理も作るんすか？ 料理はしないですね。ちょっと怖いな。なんか全部燃えそうな。

珍賃貸チャンネル。

よし、じゃあトイレ。ご案内します。どうぞ。ボットンなんだ。ボットンじゃないですよ。へえ、もう水洗あるわ。1回も使ったことはないです。使いづらいっすよね、これは。そうですね。

どこでトイレしてるんですか？ 今は駅まで行ってます。歩いてすぐなんで。なるほど。あ、こうそうしましたね。そうです。駅でトイレをしております。

これトイレ、さすがに入れ替え予定ありますよね。さすがにトイレはないと不便すぎるんで、入れ替え予定です。ただ、トイレだけ入れ替えても、床がこれ設置できるんかな？ 気づきました？ そう、桃太郎さん、そうなんすよ。これ床がもう正直崩壊していて。

やばい、やばい、やばい。これやばいんすよ。ミシミシ。もう便器動いちゃ……。これもう今、なんなら抜けます。お。え、本当に抜けちゃった。ああ、床が抜けましたね。

ああ、これマイナスだ。マイナス。たった今、床が崩壊しました。これは僕、人生で初めてです。実地調査中に床が抜ける家。

珍賃貸チャンネル。

何ぼでしたっけ、ここ。土地ですか？ 16.69です。待てよ。16.69でしょ？ 僕もっとあると思うんです。ほうほう。測ります、今から。お願いします。今から測っちゃいます。すごい。測量士にもなれるんだ。絶対もっとある。

よし、私が正式に測り直します。お願いします。それでしてください。わかりました。それで難しいな。横幅ここからでしょ、絶対。絶対この物件の境界からだから。ここから行って、ここ。そうそう、そこそこ。近い。いや、この、この。横幅ですね。大体2メートル90ですね。よし、2メートル90。

何をしてんの？ いや、この土地はもっと広いはず。なるほど。横2メートル90。次、縦だ。縦どうやって測るか。もうここまっすぐ行ける。ここまっすぐ行く。

いや、境界わからん。境界わからん。6メートル80ですね。6メートル80。本当ですか？ それ本当ですか？ 6メートル80。ここね。もっともっと遠いんじゃないですか？ 6メートル80ですね。

そんな近いですか？ なんかもう90になった。6メートル90でもいいかも。でも7メートルの可能性。7メートルで。よし、7メートルだ。何ぼっすか、2.9×7。20.3平米です。ほら、増えた。増えた。20.3平米です。

そんな綺麗な長方形です？ そんなちょうど90度なことある？ 16平米から20平米に。これすごくないっすか？ だいぶ違いますよね。いや、それ使わないっすよ、その面積。使わないの、さすがに。よし、今度から20平米と言います。

珍賃貸チャンネル。

実はお2階がメインです。お2階ご案内します。うわ、ちょっと怖いな、これ。なるほどね。気をつけてお上がりください。でもここ綺麗っすね。さあ、2階でございます。

ここはマジで結構毎日掃除してます。そうなんですね。通りで綺麗だと思いました。そうそう。じゃあここはちょっとすいません、こっからは土禁で。ここから土禁で。もちろん。じゃあちょっと上がらせてもらいますね。失礼します。どうぞ。

いいじゃないっすか。わかります、この良さ？ わかります。よかった、桃太郎さん理解してくれて。……畳あるし、だってそこら辺のマンションの洋室と同じ広さですよ。確かにね。都内はマンションも狭くなってますからね、部屋がね。

こちら奥にベランダございます。ぜひご覧ください。お願いします。こういう感じで。へえ。めちゃくちゃ隣に。いいっすよね、ベランダ。いいっすね。いいっすよね、ベランダ。いいと思います、やっぱり。使ってるんすか？ 使ってないっす。使ってないやん。使ってない。危ないっす。

気になるとこあります、2階？ どうだろうな。エアコンないんすか？ エアコンないっす。つけられない？ いや、1階はつけてた痕跡がありますね。本当ですか？ 1年前に亡くなったんだよっておばあちゃんが言ってました、隣の。

事故物件すか？ いや、事故物件ではない。よかった。ちゃんと重説で事故物件じゃないと言われてますから。それ言われてます、もちろん。

もう最後のストロングポイント、景観。景観って響くじゃないですか、絶対。絶対値上がりします。自信があります。この景観、これ見てください。前に建物がないから。そうなんすよ。どうっすか、この景観。

悪くはないっすね、お見合いじゃないんで。そう。1個ちょっと懸念点が、目の前空き地じゃないですか、更地じゃないですか。そこに建物建つ可能性があるんで。それはちょっと怖いです。そう、マジ懸念です、それ。

ただ、景観がいきなりなくなったからといって、査定額が半分になるとか、そういうことはないと思うんで、ご安心いただければなと。下がるのは下がりますよね、さすがに。誤差。誤差なんだ。そもそも金額感が金額感なんで。誤差だと思います。

珍賃貸チャンネル。

ありがとうございました。ありがとうございました。いかがでした？ やっぱり維持管理の状態はいいとは言えないんだけれども、2階毎日掃除してるとか、やっぱそういうのは徐々に徐々に、多分いい。これから一部リフォームしていくと思うんですけど、そういうところでこれから綺麗になってくんだろうなっていう感想を持ちました。壁ぶっ壊してる人とかじゃなくてよかったっす。よかったです。

でもさっき内見中に、「建物に価値ないっすけどね」っていうこの切ない一言。それをわかった上で内見に付き合ってくれる桃太郎さん、優しいな。

一応ピアノ椅子が。椅子が。そうか、建物価値はないんですね、やっぱりね。ただちょっと後ほど説明しようと思いますけども、価値ないけど、建物がなかったらもっと低かったと思います。なるほど。

ではこっから査定額発表タイムに移りたいと思うんですが、まず私が取得した際の金額を先にお伝えしておきたいなと思います。こちらの物件、480万円で購入しております。キャッシュで。キャッシュで。すごいですよ。

480万出せますか、皆さん？ なかなかですよ。なかなかですよね。キャッシュでバーン行って。ロレックス何本買えるんだ。確かにロレックス買えばよかったか。値上がりするしな、ロレックス。

でも趣味嗜好のために使ってるわけじゃないですから。そうです、事業拡大のため。事業拡大のためですから。ということで480万円で購入したこちらの土地建物、不動産鑑定士さんの査定、おいくらでしょうか？

今回の。これドキドキする。こちらの土地建物の査定金額は400万円です。ちょっと低い。そんなリアルに出るんですね、金額。

ただもう、ぶれると思ってください。ここに関しては、420万円でしか売れないわけでもないし、420万以下になることももちろんあるし、正直この金額感なんで、もう言い値みたいなところあると思います。言い値。この金額で売るんだって言ったら、それで売れるまで待つみたいなね。なるほど。

それ何をもって420万と出すんですか？ 今回ですけども、1個特徴的なポイントがありまして、こちら再建築不可の物件なんですよね。どういうことかっていうと、この建物取り壊してしまうと新しい建物を建てることができないと。とんでもないですよね。基本的にはできないと思ってください。ただ建物あるので。あります。

今回の土地建物、不動産の鑑定する上でどうやって金額決めるんだいっていうところあるんですけども、大原則、最有効使用の原則というものに則って金額が決まっていきます。例えば隣の土地だったら、そこに建物、戸建て住宅を建てて住むっていう人がメインの需要者になってくるんですよね。これ市場参加者って言うんですけど。

今回この土地建物を買う人って具体的にはどういう人なのかというと、この建物を現況で使う人、もしくはここを改修して、リフォームして賃貸に出す投資家。ここの多分2者がメインになってくるかと思います。

再建築不可の物件って、この周辺の戸建て住宅の土地っていうのの金額は、大体取引事例とか、それこそ我々不動産鑑定士が毎年やっている地価公示みたいなところからも参照するんですけども、その辺りが大体、平米あたり……ぐらい前後になってきますので。それが一般的な土地の平米単価。ただ、その土地の平米単価ではないです。

ここは再建築不可だからか。そこの減価を考慮して420万円になりましたという話ですね。なるほどね。そういうことか。仮にこの土地が接道してたとすると、どのぐらいになるんですか？ 接道してたら、大体多分1000万前後になる。……ばいい。なるほど。いいですね。

他、特記事項ありますか？ ない。シンプルです。非常にシンプルです、この物件はね。ここどうしても欲しいって人がいたら、僕が強気になったらもっと値段上げられるわけですよね。言い値みたいな。そうです、もちろん。1000万からじゃないと、みたいな。そうです。土地、それがすごいっすよね。言い値っていう、最終。

ただ売れないっすけどね。メルカリと一緒っす。さすがにそれ買わないよってなるわけです。そうそう。ただ、日本全国に再建築不可の物件ありますけども、23区で……っていうのはね、プロですね。やっぱ見てるだけありますわ。仕入れのプロと呼んでいただければと思います。

僕いろんな動画で言ってるんですけど、名言というか、これを皆さんに脳にインプットしていただきたい。1に立地、2に立地、3、4立地に5に間取り。間取り5に来るんすよ、ちゃんと。これぐらい立地が大事なんですよっていう。

家買う時ですよね。家買う時。もちろん出せる限度額もあると思いますけども、資産価値を重視するんだったら、立地を絶対にマストで見ていただきたいなと思います。立地から押さえに行きました。素晴らしい。もう本当に素晴らしいと思う。

今は430万。将来的には何倍にもなりそうということで。言うてないよ、言うてないよ。将来的に値上がりする可能性もなくはないと。なくはない。値上がりしない可能性も全然あるということでございました。

桃太郎さん、僕らであれ恐縮ですよ、宣伝的な何か話すことがあれば。そうっすね。一応我々、不動産鑑定士として不動産相続と自宅の購入、売買、これをメインでやっておりますので、桃太郎オフィス不動産事業部のチャンネルで内見動画とかエリア解説してますんで。

あと不動産相続の、特に資産ですね、相続税がかかる人、どうやって対策したらいいのかとか、その辺り気になる方はぜひ動画見て、よろしければお問い合わせいただければと思います。

相続系鑑定、桃太郎さんがプロです。ぜひ……ください。桃太郎さんです。いや、こちらこそありがとうございました。素敵な……いただきありがとうございます。頑張ります。頑張ってます。頑張ります。私も頑張ります。ありがとうございました。ありがとうございました。

ちょっとぜひピアノ椅子使ってください。わかりました。意外と座り心地いい。本当ですか？ 結構前後ろあるんすか？ それないっす。ないっす。意外と一応ピアノ椅子、座り心地。あ、本当だ、本当だ。意外といいっすよ。確かに。楽ですね。ぜひ。一応……。よし。はい。