固定資産税を払いすぎないための8つの方法：納税通知書の確認から不要な土地の手放し方まで

こんにちは。家計の味方チャンネルです。毎年4月から6月に届く固定資産税の納税通知書。多くの方は税金だから仕方なく払うしかないと思いながら、そのまま支払っているのではないでしょうか。しかし実は、この固定資産税、払いすぎている可能性が高い税金としても知られています。過去の総務省の調査では、なんと全国の自治体の約97%で固定資産税の課税ミスが発生していたというデータもあります。つまり、本来より高い税金を払っているケースが実際に多いんです。さらに固定資産税は毎年支払う税金になっているので、もし間違ったまま気づかなければ、10年、20年と払い続けてしまう可能性もあります。

ですが安心してください。固定資産税は納税通知書のチェック、制度の活用、支払方法の工夫、この3つを行うだけで数万円から数十万円の差が出る可能性があります。そこで今回の動画では、固定資産税の仕組みと、その固定資産税を安くする方法8つを紹介していきます。税を毎年支払っていて安くしたい方、土地や建物を購入する、もしくは相続する予定の方、納税通知書の見方を確認したい方は、ぜひ最後までご確認いただければと思います。

それではまず、固定資産税の基本から確認していきましょう。すでに固定資産税を支払っている方でも、どうやって計算されているのかまで理解している方は意外と少ないと思います。しかし、この仕組みを知っておくことで納税通知書のミスに気づきやすくなります。

まずそもそも固定資産税とは、土地や建物など不動産を持っている人に課される税金です。大体毎年5月から6月に納税通知書が届いて、一括で納付するか、年4回に分割で納付するか選択する形になります。そして課税される対象者は毎年1月1日の所有者になります。例えば1月2日に家を売却した場合でも、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者が納税する必要があります。

次に税率ですが、固定資産税率は1.4%です。そして都市部に住んでいる場合では、これに加えて都市計画税、最大0.3%が追加されます。つまり合計すると約1.7%程度の税金になります。ではこの税金は何を基準に計算されているのかというと、ポイントになるのが固定資産税評価額です。これは実際に売買される価格ではなく、市区町村が定めた税金計算用の評価額になります。土地であれば時価、通常取引される額の7割、建物であれば建築費の5割から6割になることが多いとされています。そしてこの評価額は3年に1度見直しが行われます。つまり評価額が下がれば固定資産税も下がります。

そしてこの評価額が決まった後、さらに一定の調整をして、実際の課税の元になる金額、課税標準額を出します。この時の一定の調整というのは、居住用の土地であれば税負担を軽くする特例や、生活環境が大きく変化する出来事があった時に減額することです。こうして出した課税標準額に対して、先ほどの固定資産税、都市計画税0.3%をかけて固定資産税を計算します。つまり評価額に対して税金がかかるわけではなく、様々な制度で調整された後の金額に税金がかかる仕組みになっています。そしてこの調整が正しく適用されているかどうかは、納税通知書を見ることで確認することができます。実はここを確認するだけで税金が大きく下がる可能性があります。

それではここから固定資産税を安くする方法を1つずつ紹介していきますが、まず最初に納税通知書の確認方法について説明します。多くの人は納税通知書が届いたら、役所が計算しているんだから間違いないだろうと思って、そのまま支払ってしまいます。しかし、冒頭でも触れた通り、総務省の調査では全国の自治体の約97%で固定資産税の課税ミスが発生していました。実際、最近でも実際の課税ミスによって数億円規模の過徴収が発覚したケースもあります。つまり自治体が計算しているからといって、計算項目が複雑なだけに、必ずしも正しいとは限らないということです。

では具体的に納税通知書のどこを確認すれば良いのか、ここでは特に重要なチェックポイントをいくつか紹介していきます。まず確認してほしいのが、納税通知書に同封されている課税明細書です。ここには土地、建物の評価額、課税標準額などが記載されています。そして確認するポイントは大きく分けて土地と建物の2つです。

まず土地について確認していきましょう。最初にチェックしてほしいのが、住宅用地の特例が適用されているかどうかです。住宅が建っている土地には税負担を軽くする特例があります。具体的には200㎡までの住宅用地について、課税標準額が固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3に軽減されます。例えば土地の評価額が3000万円だった場合、そのまま課税されるのではなく、課税標準額は500万円程度になります。つまり税金が約1/6になるということです。もし住宅が建っている土地なのにこの特例が適用されていない場合、本来よりかなり高い固定資産税を支払っている可能性があります。課税明細書では、評価額から課税標準額が固定資産税の場合1/6、都市計画税の場合1/3になっているのかを確認しましょう。また明細書の摘要欄に各種特例が明記されていることもあります。

次に確認したいのが地目です。地目とはその土地の用途のことで、例えば宅地、畑、山林などがあります。もし住宅が建っている土地なのに宅地として登録されていない場合、こちらでも住宅用地の特例が適用されていない可能性があります。そのため地目が正しく宅地になっているかも確認しておきましょう。他にも土地については、面積が正しいか、私道の部分にも税金がかかっていないかといった点も確認しておくと安心です。なお私道の場合、条件によっては固定資産税が非課税になるケースが多いです。

続いて建物について確認していきます。建物の場合はまず評価額が適正かどうかを確認しましょう。建物は年数が経つにつれ価値が下がるため、評価額も少しずつ下がっていくのが一般的です。そのため築年数がかなり経っているのに評価額がほとんど変わっていない場合は、評価の計算に誤りがある可能性があります。次に確認しておきたいのが建物の構造です。例えば本来は木造なのに鉄骨造や鉄筋コンクリート造として登録されていると、評価額が高くなり固定資産税も高くなってしまいます。この点も一度確認しておくと安心です。

さらに意外と多いのが、すでに取り壊したものが残っているケースです。例えば古い家を解体して更地にしたのに、自治体のデータ上では残っていて、その分の固定資産税が課税され続けているということがあります。このようなケースも課税明細書を見ることで気づくことができます。また新築住宅の場合は、新築住宅の軽減措置が適用されます。具体的には新築の戸建て住宅の場合は最初の3年間、固定資産税が1/2になります。新築マンションの場合は最初の5年間、固定資産税が1/2になります。もし新築なのにこの特例が適用されていない場合も、税金を払いすぎている可能性があります。

もし課税明細書を確認しておかしいなと思う点があった場合は、まず自治体の担当部署に問い合わせて確認してみましょう。そして評価に納得できない場合は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることもできます。ただし注意点があります。この申し立てには期限があり、基本的には納税通知書が届いてから3ヶ月以内とされています。そのため納税通知書が届いたら、そのまま放置せず一度内容を確認することがとても重要です。

続いて固定資産税を安くする方法2つ目に、支払い方法を工夫する、です。固定資産税を含め地方税を支払う方法はこちらの5つがありますが、店頭での現金払い、口座振替ではポイント還元なし。クレジットカード払いではポイント還元はあるものの、約0.8%の手数料があるため、残った電子マネー納付、スマホ決済の請求書払いがおすすめです。WAON、nanacoなど電子マネーや、楽天ペイ、au PAY、ファミペイなどスマホ決済の場合、事前にお金をチャージしておく手間がありますが、支払いに手数料がかからないと同時に、チャージをする時にポイント還元を受けることができます。各サービスで一番お得に税金を支払う方法についてはこちらの動画でまとめていますので、この機会にぜひキャッシュレス納付に挑戦してみましょう。

ただし、多くのクレジットカードは電子マネーやスマホ決済のチャージについてはポイント還元対象外に設定している場合が多いので注意しましょう。例えば有名カードでいうと楽天カード、dカード、三井住友カード、セゾンカードのほか、2026年6月以降、PayPayカードでもチャージ関連はポイント還元対象外になってしまいます。ポイント還元率が高く、還元対象外サービスが少ないカードとしては、V NEOBANKデビットカード、P-one Wiz、Ponta Premium Plus、ローソンPontaプラスあたりがおすすめです。なお、今おすすめしたカードや各スマホ決済のお得な新規キャンペーンのURLは動画概要欄にも載せておきますので、これから作る方は参考にしていただければと思います。

また、クレジットカードを作る際、ポイントサイトのモッピーを経由して作成すれば、公式の新規キャンペーンとは別にポイントをもらえますので、非常にお得になっています。モッピーをまだ使ったことがない人は、画面の紹介を入力して5000ポイント以上を獲得すれば、追加で2000ポイントをもらえますので、ぜひ活用ください。

続いて3つ目に紹介するのが、建物を建てる時に注意しておきたいポイントになっています。建物の固定資産税は建築費そのものではなく、市区町村が定めた評価基準によって固定資産税評価額が決まります。一般的には建築費の5割から6割程度になると言われていますが、建物の構造や設備によって評価額は変わります。つまり同じ価格の家でも、設備や仕様によって固定資産税が変わる可能性があります。

例えばタイル外壁です。タイルは耐久性が高く、建物としての価値が高いと評価されやすいため、サイディング外壁などと比べて評価額が上がる傾向があります。次に床暖房です。床暖房は住宅の快適性を高める設備として評価されるため、設置面積が広いほど評価額が上がる可能性があります。そのためリビングだけなど必要な場所に限定することで、評価額を抑えられる場合があります。またホームエレベーターも上がりやすい設備になっています。二世帯住宅などで設置されることがありますが、建物の利便性を大きく高める設備として評価されるため、その分固定資産税に影響する可能性があります。

さらに太陽光発電設備にも注意が必要です。特に屋根一体型のソーラーパネルは建物の一部として評価されるケースがあり、その場合は固定資産税の対象になります。一方で後付けタイプは対象外になる場合もあり、導入方法によって扱いが変わることもあります。このほかにも大理石などの高級内装材や、天井に埋め込むタイプのエアコンなど、住宅の仕様によって評価額が変わることもあります。もちろんこうした設備には快適性などのメリットもあるため、固定資産税だけを基準に決める必要はないと思います。ただ設備によっても評価額が変わる可能性があることを知っておくだけでも、家づくりの参考になると思います。

また先ほど少し触れた通り、新築住宅には固定資産税の軽減措置があります。一般的な新築戸建て住宅の場合、建物部分の固定資産税は最初の3年間、1/2に軽減されます。さらに長期優良住宅として認定された場合は、この軽減期間が5年間になることもあります。マンションの場合は通常5年間、固定資産税が1/2に軽減され、長期優良住宅の場合は7年間になるケースもあります。このように住宅の仕様や設備によって固定資産税は変わる可能性があります。これから家を建てる予定のある方は、こうしたポイントも知っておくと良いと思います。

続いて4つ目に紹介するのが、リフォームによる固定資産税の減額制度です。実は一定の条件を満たすリフォームを行うと、固定資産税が軽減される制度があります。代表的なリフォームは耐震、省エネ、バリアフリーなどです。まず耐震リフォームについて、1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅について、現在の耐震基準を満たすような改修工事を行った場合、翌年の固定資産税が1/2に減額される制度があります。次に省エネリフォームについて、断熱性能の高い窓への交換や外壁、屋根の断熱改修などを行った場合、一定の条件を満たすと固定資産税の減額を受けられる可能性があります。そしてバリアフリーリフォームについて、手すりの設置や段差の解消、廊下の拡張など、高齢者が生活しやすくなるための改修工事を行った場合、固定資産税が減額される制度があります。さらに近年は、住宅の性能を向上させる長期優良住宅化リフォームなども対象になるケースがあります。

ただしこれらの制度にはいくつか注意点があります。まず工事内容や工事費用の条件が定められていること。そして工事完了後に申請が必要という点です。申請しない場合は減額が適用されないため、リフォームを予定している場合は事前に自治体やリフォーム会社に確認しておくと安心です。また自治体によっては、固定資産税の減額に加えて補助金制度が用意されている場合もあります。リフォームを検討している方は、こうした制度を事前に調べておくことで、税金と補助金の両方でメリットを受けることができる可能性があります。

続いて5つ目に紹介するのが土地の分筆です。分筆とは1つの土地を2つ以上に分けて登記することです。この分筆を行うことで評価額が変わり、固定資産税が下がるケースがあります。その理由は、土地の価格が道路ごとに設定されている路線価を基準に計算されるためです。土地が複数の道路に接している場合、通常はその中で最も高い路線価を基準に評価されます。しかし分筆によって土地の形状や接道状況が変わると、評価の基準になる路線価が変わり、評価額が下がる可能性があります。また土地の形状も評価額に影響します。例えば正方形や長方形の使いやすい土地は評価が高くなりやすい一方、細長い土地や差しなどは利用しにくいと判断され、評価額が下がることがあります。

ただし分筆には測量や登記の費用がかかるほか、土地の形状によっては将来売却しにくくなる可能性もあります。また評価方法は自治体ごとに異なるため、必ずしも税金が下がるとは限りません。そのため実際に検討する場合は、専門家に相談しながら進めるのがおすすめです。

続いて6つ目に紹介するのが、災害による固定資産税の減免制度です。台風や地震、火災などの災害によって住宅や建物が被害を受けた場合、固定資産税が減額または免除される制度があります。例えば建物が大きく損壊した場合には、固定資産税が半額または全額免除になるケースもあります。ただしこの制度は自動で適用されるわけではなく、申請が必要になるため注意が必要です。災害で被害を受けた場合は自治体の担当窓口に相談することで減免を受けられるので、頭の片隅で覚えておきましょう。

続いて7つ目に紹介するのが、生活保護による固定資産税の免除です。病気や失業などによって生活が困難になった場合、生活保護を受けることで固定資産税が免除されるケースがあります。生活保護は最低限の生活を保障する制度のため、原則として税金を支払う余裕がないと判断されれば、固定資産税についても減免や免除の対象になる場合があります。ただ家を持っていると生活保護を受けられないのではと思う方もいるかもしれません。実際には住宅ローンがなく、資産価値が高すぎない住宅であれば、自宅に住み続けながら生活保護を受けることができるケースもあります。明確な全国基準はありませんが、実務上住宅の価値が概、居住用住宅であれば認められるケースが多いと言われています。生活が苦しい状況で無理に税金を払い続けるよりも、このような制度があることを知っておくことも大切です。

続いて8つ目に紹介するのが、不要な土地を手放す方法です。固定資産税は土地や建物を所有している限り、毎年かかり続けます。そのため使っていない土地を持っている場合は、思い切って手放すというのも1つの方法です。まず1つが自治体への寄付です。土地を市区町村に寄付することで所有権を手放すことができます。ただし自治体としても管理の負担があるため、実際には受け入れられるケースはかなり少ないと言われています。

もう1つが相続土地国庫帰属制度です。これは相続した不要な土地を、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる制度になっています。ただしこの制度も審査がかなり厳しく、建物が建っていない、土壌汚染がない、管理が困難な土地ではないなど、様々な条件があります。さらに土地の管理費用として、数十万円程度の負担金も必要になります。なお実際にはこの制度も審査が通らないケースが多いと言われています。私自身も相続する可能性がある土地がありますが、公道に面していない土地だったため、自治体への寄付も相続土地国庫帰属制度も、どちらもできない状況のようです。このように制度としては存在するものの、実際には利用できないケースも多いというのが現実です。そのため不要な土地を相続する可能性がある場合は、相続前の段階で活用もしくは放棄を検討することも重要になります。

今回は固定資産税を安くする方法について解説しました。固定資産税は一度払って終わりではなく、土地や建物を持っている限り毎年支払い続ける税金です。そのため仕組みを知っているかどうかで、長期的には数万円から数十万円の差が出る可能性があります。特に今回紹介した中でも一番重要なのが納税通知書の確認です。総務省の調査でも多くの自治体で課税ミスが発生しているので、納税通知書が届いたら一度内容を確認してみることをおすすめします。

また固定資産税や住民税、自動車税などの地方税は、支払い方法を工夫することでポイント還元を受けられる可能性もあります。税金をお得に支払う方法については別の動画で詳しく解説していますので、まだ見ていない方はぜひそちらも参考にしてみてください。このチャンネルでは他にも、おすすめなクレジットカードや銀行口座など、お金に関する情報を分かりやすく解説しています。今回の動画が参考になった方は、ぜひ高評価とチャンネル登録をよろしくお願いいたします。